Uno dei controlli più importanti da fare, prima di accingersi ad acquistare una casa, è la “ispezione ipotecaria”, ovvero la consultazione delle risultanze dei registri, delle note e dei titoli depositati presso i servizi di pubblicità immobiliare dell’Agenzia del Territorio.
Attraverso questa verifica, comunemente chiamata anche “visura ipotecaria”, è possibile verificare se un immobile è realmente di proprietà del venditore e se su di esso gravano circostanze che possano rendere problematico l’acquisto dello stesso.
La normale visura catastale, infatti, avendo valenza prevalentemente fiscale, e comunque non probatoria, non garantisce le reale proprietà di un bene immobile, che diviene effettiva soltanto se registrata nei Registri Immobiliari. Inoltre, la visura catastale non permette di verificare la presenza di eventuali ipoteche o, peggio, pignoramenti.
L’ispezione ipotecaria dovrebbe preferibilmente essere fatta prima di sottoscrivere una proposta d’acquisto e, in ogni caso, a cura del Notaio, subito prima di stipulare l’atto di compravendita.
Attraverso l’ispezione ipotecaria, effettuabile presso tutti gli uffici dell’Agenzia del Territorio o anche online tramite il servizio Sister (“Sistema Territorio”), è possibile verificare quali “formalità” siano presenti su di un determinato immobile.
In particolare, è possibile verificare la presenza di “trascrizioni”, “iscrizioni” e “annotazioni”.
La “trascrizione” è la denominazione che il Codice Civile italiano dà all’azione di registrazione, sui Registri Immobiliari, degli atti di trasferimento della proprietà di un immobile (per compravendita, donazione, successione o altro) o di costituzione di un diritto reale (usufrutto, diritto di abitazione, servitù, ecc.) o di un vincolo (pignoramenti, sequestri o altro).
E’ da notare come, nel caso di un atto di compravendita, non è la sottoscrizione dell’atto notarile a determinare il passaggio di proprietà di un bene immobile ma, per l’appunto, la trascrizione di tale atto, da cui l’importanza di verificare che il Notaio vi abbia correttamente provveduto.
Analogamente, in caso di immobili acquisiti per successione, è necessario verificare che il passaggio di proprietà all’erede sia stato trascritto, avendo la dichiarazione di successione soltanto una valenza fiscale e di accettazione tacita dell’eredità.
Non meno importante della trascrizione e la “iscrizione”, con la quale viene reso pubblico che su un bene immobile è presente un’ipoteca, derivante da un mutuo acceso su quell’immobile, da un’azione di un creditore o da altro.
La modifica di una precedente trascrizione o iscrizione (ad esempio la revoca di un pignoramento o la cancellazione di un’ipoteca a seguito dell’estinzione del mutuo) dà luogo, invece, ad una “annotazione”.
E’ da notare come, con l’avvenuta informatizzazione dei Registri Immobiliari avviata a partire dagli anni ’80, tramite il servizio Sister, oltre all’elenco delle trascrizioni, iscrizioni ed annotazioni presenti su un immobile, è possibile reperire una copia del titolo che le ha generato (ad esempio, l’atto di compravendita).
Sempre legata all’informatizzazione dei Registri Immobiliari è la circostanza che il tentativo di effettuare un’ispezione ipotecaria su Sister dia esito negativo in quanto l’immobile ricercato non viene trovato: in tal caso, l’esito può essere ritenuto favorevole dal potenziale acquirente, in quanto significa che, da quando tale informatizzazione è divenuta effettiva, nessuna iscrizione (ipoteca) è stata registrata, ed avendo le ipoteche una durata ventennale, eventuali iscrizioni precedenti saranno ormai estinte. In questi casi, per una maggior sicurezza, potrebbe essere necessario effettuare una verifica personale presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio.