Engel & Völkers, Gruppo leader nel settore dell’immobiliare del pregio, ha pubblicato il Market Report Milano Roma relativo al secondo semestre 2019, realizzato in collaborazione e con il supporto scientifico di Nomisma. Secondo l’indagine dell’azienda, il mercato immobiliare di Milano può essere definito il primo mercato a livello nazionale per tassi di assorbimento e ripresa dei prezzi con quotazioni top fino a 19 mila euro al metro quadro nel Quadrilatero e a Brera. Anche Roma ha mostrato un trend positivo con prezzi fino a 12 mila euro al metro quadro nei rioni più noti del centro storico, come Campo Marzio, Trevi o il Celio.
I mercati immobiliari del pregio di Milano e Roma, dunque, si confermano tra i più attrattivi d’Italia ma oggi risultano condizionati dagli effetti del Coronavirus sull’economia nazionale. Effetti che stanno mettendo a rischio alcuni segmenti del settore, in particolare quello degli affitti brevi, che risente dell’impatto del Covid-19 sul turismo.
“Nel comparto residenziale, la variazione semestrale dei prezzi delle abitazioni delle principali città italiane è tornata positiva, seppure a un tasso vicino allo zero, soprattutto in alcuni territori come Milano, in cui la crescita economica è più marcata. Oggi, tuttavia, questo trend risulta condizionato dall’evolversi della diffusione del Covid-19 e dai provvedimenti assunti per circoscriverne gli effetti”. È quanto ha dichiarato Luca Dondi, Amministratore Delegato di Nomisma, secondo il quale “la riduzione delle richieste di mutuo e la disdetta di numerose locazioni brevi sono solo il preludio delle conseguenze che si manifesteranno nelle prossime settimane. A spaventare, è l’indebolimento dell’economia provocato dalle difficoltà registrate sui mercati di sbocco di molti prodotti, dalla riduzione dei consumi interni e dalla rarefazione dei flussi turistici. Le misure economiche fin qui prospettate non paiono sufficienti a scongiurare il rischio che l’effetto indotto risulti più significativo di quello diretto”.
A Milano, a trainare la ripresa non sono più solo le localizzazioni centrali e di pregio. La capitale meneghina è una città concentrica e il buon andamento del mercato sta stimolando la crescita di nuove zone emergenti lungo tutte le sue direttrici: a nord verso la zona Certosa-Firenze, ora servita da MM5, e più oltre Cascina Merlata; a sud dove si trovano i campus universitari vicino alla Bocconi e la zona della Fondazione Prada; a est la zona Argonne-Dateo che gode del passante ferroviario e a breve della nuova MM4 oltre che della vicinanza a Linate; infine a ovest la zona Solari-Napoli-Tortona. Anche la zona della stazione centrale sta conoscendo un lento processo di riqualificazione, grazie al nuovo Central Business District e alla stazione alta velocità che ormai sostituisce il Malpensa airport per la maggior parte degli spostamenti nazionali.
Il centro storico è l’area in cui si trovano le zone di maggiore pregio della città e dell’intero Paese, con quotazioni che crescono in tutte le aree. Il range dei prezzi medi oscilla tra gli 8 e i 14 mila euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e tra i 6 e i 9 mila euro/mq per quelli da ristrutturare. I prezzi top arrivano a 18-19 mila euro/mq nel Quadrilatero e a Brera, in crescita rispetto al semestre precedente, e a 16-17 mila euro/mq in San Babila e Castello-Foro Bonaparte.
“Se da un lato, fino a poche settimane fa, abbiamo assistito a una costante crescita dei prezzi di vendita degli immobili a Milano, sostenuta da un’offerta di prodotto insufficiente a soddisfare la domanda, oggi, a causa del Coronavirus, prevediamo un impatto negativo sui prezzi e stiamo già assistendo a un calo della domanda dovuto agli effetti delle misure preventive anti-diffusione del Covid-19”, ha affermato Roberto Magaglio, Licence Partner Engel & Völkers Milano. “Tuttavia, il segmento di mercato della prima casa, centrale nel settore immobiliare milanese, non si è fermato e beneficerà ancora per molto tempo di tassi di interesse bassi. Di contro, il mercato dei piccoli investitori alla ricerca di tagli più grandi, fino a 100mq, resta alla finestra in attesa di capire come evolverà la situazione”.
Secondo le stime di Engel & Völkers, il settore più esposto negativamente al Covid-19 è quello delle locazioni a breve termine, con clienti in diminuzione su questo fronte e proprietari che stanno deviando su affitti a lungo termine e un calo significativo della domanda che caratterizzerà il settore almeno per i prossimi tre mesi. La carenza di clienti per le locazioni brevi impatta anche su chi investe in strutture di piccola e media metratura. Questo, nell’immediato, sta riequilibrando il rapporto tra domanda e offerta per quel che riguarda gli immobili più piccoli, prima fortemente sbilanciato a favore della domanda.
“Prima che entrasse in vigore il decreto dell’8 marzo, avevamo notato un aumento del numero degli italiani interessati a investire in Italia piuttosto che all’estero. Oggi, invece, alla luce delle ultime disposizioni, anche gli investimenti nel nostro Paese risultano compromessi, viste le restrizioni che riguardano la circolazione in zone strategiche dell’Italia”, ha aggiunto Alberto Cogliati, Direttore Commerciale di Engel & Völkers Italia. “La nostra azienda sta seguendo le linee guida governative e ministeriali relative all’emergenza e allo stesso tempo sta continuando a lavorare per valorizzare al meglio i nostri territori -ha aggiunto Cogliati- anche perché siamo convinti che in un momento come questo, in cui il turismo è il settore che sta subendo di più le conseguenze del Coronavirus, sia fondamentale promuovere ancora di più le nostre bellezze, da Nord a Sud”.
Nel II semestre del 2019, il mercato residenziale della Capitale ha continuato a crescere per volume transato. A Roma, e in particolare nel centro storico, la domanda di pregio richiede posizione e affacci importanti, piano alto o attico, terrazzi, posizione ben servita, qualità dell’edificio e presenza di box o posto auto. Tuttavia, l’offerta di pregio che risponde a tali criteri è inadeguata dal punto di vista numerico rispetto alla domanda.
Le zone più dinamiche per volume di compravendite e locazioni sono, oltre al centro storico, Prati, Gianicolense, San Giovanni e l’EUR, mentre il quartiere Parioli mostra una maggiore stazionarietà. In diminuzione, nel semestre, la domanda nella zona Trionfale-Vaticano. Il mercato immobiliare del centro storico della Capitale ̶ dove i prezzi oscillano per le abitazioni ristrutturate tra i 4 mila euro al metro quadro e i 12 mila, ha registrato nel secondo semestre 2019 una spinta verso l’alto in termini di compravendita.
Oggi, però, anche la buona performance del mercato della Capitale sta risentendo degli effetti del Coronavirus sull’economia nazionale; in particolare, secondo Engel & Völkers a Roma si vive in uno stato di attesa rispetto all’evoluzione dell’emergenza, che sta portando la clientela a fare un passo indietro sulla compravendita di alcune tipologie di immobili in attesa che la situazione migliori.
“Abbiamo riscontrato un interesse stabile da parte di famiglie o giovani coppie interessate all’acquisto della prima casa, in particolare di sostituzione, soprattutto nelle aree semi centrali, mentre sono calati gli investimenti su appartamenti di piccole dimensioni”, ha affermato Helio Cordeiro Teixeira, Managing Director Market Center Roma Engel & Völkers. “Questo perché il segmento degli affitti brevi sta particolarmente risentendo degli effetti del Covid-19 e i proprietari si stanno spostando sulle locazioni a lungo termine o sulla vendita del proprio immobile. Ad ogni modo, anche il nostro Market Center si sta predisponendo ad operare attraverso lo smart working, visto l’importante numero di collaboratori e dipendenti, perché riteniamo sia fondamentale in un momento come questo supportare al meglio la clientela, continuando ad erogare i servizi di qualità che ci contraddistinguono”.
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