Parti del diritto speciale e parti comuni e loro utilizzazione

Parti del diritto esclusivo

Secondo la legge, un’unità di piano o una sua parte soggetta a diritto esclusivo deve soddisfare i seguenti requisiti:

• comprendere almeno un locale
• costituire un'unità economica
• disporre di un proprio accesso

Queste condizioni si applicano ad esempio all’appartamento, a una cantina o a un locale da lavoro, al solaio o a un garage chiudibile. Il diritto esclusivo non costituisce una proprietà esclusiva, ma un potere fondamentale equivalente a una proprietà.

I componenti e gli impianti che possono beneficiare di un diritto esclusivo sono: gli elementi di arredamento (cucine, impianti sanitari, armadi a muro, ecc.), i rivestimenti per pavimenti (parquet, tappeti, ecc.), i soffitti e i rivestimenti murali, le pareti divisorie non portanti all’interno dell’appartamento, le porte interne, il camino, le stufe, i radiatori di ogni tipo, i radiatori, gli accessori e gli scarichi di qualsiasi tipo, destinati esclusivamente all'unità di piano, a partire dal punto di ramificazione sul piano in questione.

Le parti visibili dell'edificio, come balconi, logge o finestre, costituiscono l'esterno dell'edificio e sono quindi comunitarie.

Parti comunitarie

Il CC disciplina anche gli elementi della proprietà per piani che non rientrano nella sfera del diritto esclusivo. E questi sono:

• il terreno o il diritto edilizio su cui è costruito l'edificio
• componenti importanti per il mantenimento, la strutturazione e la resistenza (statica) 

     dell'edificio o degli spazi nella proprietà per piani o che determinano la forma esterna e 

     l'aspetto dell'edificio (fondamenta, pavimenti, muri, tetto, isolamenti, impermeabilizzazioni)

• impianti e dispositivi che servono anche ad altri comproprietari di piano per l’utilizzo dei 

     loro spazi (tromba delle scale, ascensore, riscaldamento, tubazioni comuni)

Utilizzo dei pezzi nel diritto esclusivo

I diritti di utilizzo di ogni comproprietario di piano sulle proprie parti dovrebbero essere il più illimitati possibili. Il comproprietario dovrebbe quindi poter utilizzare, gestire o costruire il suo diritto esclusivo, direttamente o indirettamente. Vi si contrappone solo il diritto di vicinato, che è vincolante per comproprietari di piano tra di loro. Regolamenta il rispetto reciproco per quanto riguarda gli effetti eccessivi quali rumori, odori o vibrazioni. Il diritto d'uso esclusivo deve essere considerato separatamente, perché si riferisce sempre a una parte comune, ma trasmette all’avente diritto il diritto di utilizzo unico ed esclusivo.

Utilizzo del terreno | Regolamento del condominio

Oltre a ripartire in modo chiaro un immobile è anche possibile definire il suo utilizzo. A questo scopo sono state emanate nel CC delle disposizioni legali che stabiliscono che ogni comproprietario di piano è autorizzato: ad utilizzare o rappresentare l’oggetto nella misura in cui l’utilizzo sia compatibile con i diritti degli altri comproprietari di piano. Se si vuole vietare un determinato utilizzo, ad esempio il noleggio di un appartamento su Airbnb, si consiglia di iscrivere tale divieto di utilizzo nel regolamento.

Il regolamento del condominio descrive, in termini brevi e chiari, la convivenza quotidiana nella comunione. Non è una parte obbligatoria della proprietà per piani, ma è uno strumento utile.