Fondi di rinnovazione e quota di valore

Rinnovazione

La costituzione di un fondo di rinnovazione non è obbligatoria per legge. Tuttavia, se il regolamento prevede la costituzione di un fondo di rinnovazione, tale disposizione deve essere rispettata. Si raccomanda di avviare lo stanziamento del fondo di rinnovazione già nel primo anno successivo al completamento dell'immobile. Le prestazioni in denaro versate sono vincolate a determinati scopi e sono atte a preservare il valore dell'immobile. Sono previste in particolare per futuri lavori di ristrutturazione e rinnovazione, ad esempio sul tetto, sugli impianti domestici o sull’involucro dell’edificio.

L'ammontare dei depositi effettuati dai comproprietari di piano dipende dal rispettivo valore nominale, che a sua volta viene calcolato in base al valore dell'assicurazione degli edifici e deve corrispondere a circa 0,5 per cento di tale valore. L'impiego del denaro dei fondi di rinnovazione viene deciso dall’assemblea dei comproprietari di piano, secondo gli stessi criteri validi anche per questo tipo di decisioni.

Quota di valore

La quota di valore nella proprietà per piani corrisponde alla quota di un'unità abitativa sul valore totale dell'immobile, calcolato in base alle superfici grezze. Le quote di valore delle singole unità sono stabilite nell'atto di base. I seguenti criteri sono riconosciuti nella pratica e comunemente utilizzati come fattori determinanti per il calcolo del coefficiente di valore:

• dimensioni dei locali nel diritto esclusivo in base alla superficie o al volume se i singoli 

     locali sono di altezza diversa

• dimensioni dei locali accessori, ad esempio, camere di cantina, locali di servizio, 

     lavanderie, ecc.

• la superficie delle parti che beneficiano di un diritto di utilizzo esclusivo, come i parcheggi 

     per automobili, parti di giardino, terrazze, ecc.

Agli spazi abitativi viene data più importanza rispetto agli spazi accessori del diritto esclusivo, la cui possibilità di utilizzo è limitata rispetto agli spazi abitativi. La quota di valore delle unità di piani può essere ponderata e affinata con altri fattori. I criteri aggiuntivi e la loro ponderazione valgono sempre per un determinato immobile e non possono semplicemente essere trasferiti da un oggetto all’altro. Comprendono:

• altezza del piano
• panoramica
• soleggiamento
• posizione nell’edificio
• numero di spazi aperti e chiusi (soprattutto di celle umide) 
• accesso
• immissioni, ad esempio il rumore della strada
• suddivisione degli spazi

Le condizioni e le dotazioni individuali delle strutture all'interno di unità giuridiche speciali, quali utensili da cucina, bagni o rivestimenti per pavimenti, non influiscono sulla quota di valore. Non sono permanenti e, come il mobilio, possono essere sostituiti in qualsiasi momento su desiderio del proprietario. Le quote di valore dovrebbero essere adattate ogni volta che vengono sostituite le rifiniture interne. Inoltre, l’arredamento individuale ha un peso piuttosto limitato rispetto al valore complessivo dell'immobile (edifici compreso il terreno).