Übertragung von Immobilien

​An wen und zu welchen Bedingungen dürfen Immobilien vorab überschrieben werden?

Unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich, bei der Vererbung des eigenen Hauses steuerfrei zu bleiben, da das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz eine besondere Steuerbefreiungsvorschrift enthält. Dieser Vorschrift zufolge kann das Familienheim steuerfrei auf den Ehepartner übertragen oder zumindest zu Teilen steuerbefreit an Kinder und ggf. auch Enkel vererbt werden. 

Als Familienheim im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes gilt ein bebautes Grundstück, 

- das im Übertragungszeitpunkt in der Europäischen Union (EU) oder im Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) gelegen ist, 

- das im (Teil-)Eigentum des Übertragenden steht und 

- in dem dieser selbst eine Wohnung nutzt. 

Eine steuerfreie Übertragung von Familienheim, ohne jegliche Behaltensfristen oder sonstige Restriktionen, ist zu Lebzeiten lediglich an Ehepartner möglich. 

Steuerbefreit sind neben der Übertragung des Familienheims, auch sämtliche mit dem Familienheim zusammenhängende Vermögenstransfers. Das sind zum Beispiel Investitionen, die zur Instandhaltung oder zum Ausbau getätigt wurden.

Anders sieht es aus, wenn der Erblasser verstorben ist: Ohne letztwillige Verfügung erbt der Ehepartner das Familienheim steuerfrei, sofern er es anschließend selbst mindestens zehn Jahre bewohnt. Ist das nicht der Fall, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend und die Erbschaft muss nachversteuert werden. Objektiv zwingende Gründe, wie etwa eine Pflegebedürftigkeit, gelten jedoch als Ausnahmen.

Weiter entfällt die Steuerbefreiung zudem, wenn der Ehepartner aufgrund einer letztwilligen Verfügung, verpflichtet ist, das Familienheim auf einen Dritten zu übertragen. Dies gilt ebenso, wenn Kinder oder Enkel das Familienheim erben. Jedoch ist für sie ohnehin nur die Erbschaft eines Hauses von maximal 200 Quadratmetern steuerbefreit. 

Bei vermieteten Immobilien ist eine erbschaftssteuerfreie Übertragung nur im Rahmen der Schenkungsfreibeträge möglich. Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus übertragen wollen ist daher eine kluge Strategie notwendig: Ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus im Rahmen eine Schenkung übertragen oder ggfs. innerhalb der Familie verkaufen ist dabei stark von der Bewertung des Mehrfamilienhauses abhängig.