Ratgeber zur energetischen Sanierung

Als Eigentümer einer Bestandsimmobilie beschäftigen Sie sich unvermeidlich mit dem Thema energetische Sanierung. Einerseits weil gesetzliche Vorgaben in Bezug auf Fassade, Fenster oder Heizungsanlage abgedeckt werden müssen. Andererseits, weil eine energetische Sanierung dem Werterhalt der Immobilie nützt. Außerdem sind energiesanierte Wohnungen von potenziellen Mietern stärker nachgefragt werden, als andere, die Ressource schonende Standards nicht erfüllen.

Das Thema ESG (Environmental, Social, Governance – zu Deutsch: Umwelt, Soziales, Unternehmensführung) wird auch für Bestandsbauten immer drängender. Wichtig dabei ist die neue EU-Taxonomie-Verordnung. Eine breite Palette von Maßnahmen, die der Nachhaltigkeit dienen, gehören nun zu den erforderlichen Standards, die auch Immobilieneigentümer berücksichtigen müssen. Darunter sind Anforderungen zur Energieeffizienz bis hin zu fairen Arbeitsbedingungen bei Zulieferern und Dienstleistern. Eine Bestandsimmobilie, die energetisch saniert wurde, erfüllt bereits einen Großteil der durch die EU-Taxonomie vorgegebenen „Environmental“ Aspekte.

Sanierungsrückstau bei vielen Bestandsgebäuden

Im Jahr 1979 trat die erste Wärmeschutzverordnung in Kraft. Jedoch geht man davon aus, dass knapp unter 50% der Bestandsgebäude über keinerlei Wärmedämmung verfügen, da sie vor 1979 erbaut wurden und bisher nicht saniert wurden. Nur knapp 10% der Altbauten verfügen über eine, im Rahmen einer energetischen Sanierung erneuerte und den aktuellen Anforderungen genügende Dämmung.

Gleiches gilt für die Heizungsanlagen, wo rund 70% nicht den aktuellen Anforderungen an energetisch sanierte Gebäude erfüllen. Dort wird der enorme Sanierungsrückstau im Bereich der Bestandsbauten klar.

Rechnen sich auch kleinere Maßnahmen?

Bei älteren Immobilien sind häufig beachtliche Investitionen in Gebäudetechnik und Wärmedämmung nötig, um die Betriebskosten eines Gebäudes, besonders die Energiekosten in einem maßvollen Rahmen zu halten. In Anbetracht der heutigen, stetig steigenden Energiepreise und der aktuellen Fördermaßnahmen, ist jedoch genau zu prüfen, welche energetischen Sanierungen sich aus Eigentümersicht rechnen.

Generell lässt sich aber sagen: Zumeist zahlen sich bereits kleinere Modernisierungsmaßnahmen aus. In jedem Fall lohnt es sich hier auf Grundlage des jeweiligen energetischen und baulichen Ist-Zustands der Immobilie genau nach optimalen Verbesserungen im Rahmen der energetischen Sanierung zu suchen. Idealerweise können Sie einen Gutachter zur Hilfe ziehen.

Was unterscheidet die Renovierung und die Sanierung?

Man unterscheidet zwischen Renovierung, Modernisierung, Sanierung und energetischer Sanierung.  Worin unterscheiden sie sich? Eine einfache Sanierung beginnt mit einem Schaden, ob ein feuchter Keller, bröckelnder Putz oder marode Wasser- und Abwasserleitungen. In der Regel beginnt man mit einer Bestandsaufnahme und einer vollständigen Betrachtung der ermittelten Mängel unter Berücksichtigung des Lebenszyklus der Immobilie.

Bei einer regelrechten Sanierung geht es in erster Linie darum, den anfänglichen Zustand der Immobilie unter Beachtung des heutigen Stands der Technik wiederherzustellen. Außerdem zielen energetische Sanierungen auf eine Bestandsverbesserung ab. Sofern ohnehin Eingriffe ins Gebäude notwendig sind, sollte geprüft werden, ob diese, falls wirtschaftlich sinnvoll, gleich mit umgesetzt werden können.

Optische Verbesserungen und Wiederherstellung 

Der Schwerpunkt der Renovierung liegt auf optischen Verbesserungen einer Immobilie, wie beispielsweise Anpassungen an familiäre Bedürfnisse, Auffrischen durch neue Farben, persönliche Wohnvorstellungen oder organisatorische Vorgaben. Dabei muss nicht zwingend ein Schaden vorliegen. Rein rechtlich betrachtet gibt es bei Renovierungen keine Vorgaben zu modernen Standards bei Wärme- und Feuchteschutz, Schall- oder Brandschutz. In der Regel werden diese nur an Gebäudeaußen- und Innenflächen verrichtet.

Von einer Modernisierung spricht man, wenn über die Wiederherstellung des originalen Gebäudezustands hinaus eine wesentliche, technische und energetische Verbesserung erreicht. Diese Verbesserung muss dann dem aktuell geforderten Soll-Zustand entsprechen. Das betrifft den Wärmeschutz sowie Schall-, Feuchte- und Brandschutz. Dazu zählen Zum Beispiel das Abdichten und Wärmedämmen von Kellern und Dächern.

Wie Eigentümer von einer energetischen Sanierung profitieren

Im Bestand liegen die größten Energieeinsparpotenziale, bestehende Gebäude benötigen etwa dreimal so viel Energie zur Beheizung und Warmwasserbereitung wie Neubauten. Eine energetische Sanierung zahlt sich für viele Bestandshalter dennoch nicht unmittelbar aus, die Mieter tragen die Kosten für Gas oder Öl im Rahmen der Betriebskostenabrechnung ohnehin.

Wird diese Sichtweise jedoch zu lange beibehalten, kann dies zu einem Vermietungshindernis werden. Das tritt ein, wenn die Gesamtmiete inklusive Betriebskosten aufgrund der stetig steigenden Energiepreise nicht mehr marktfähig ist. Infolgedessen müssten Abschläge im Mietzins oder längere Leerstandszeiten in Kauf genommen werden.

In welchen Fällen sich eine energetische Sanierung rentiert

Maßnahmen zur energetischen Sanierung beanspruchen jedoch eine eingehende Planung und hohe Investitionen, deren Amortisation oft erst nach zehn oder mehr Jahren erfolgt. Dieser Aspekt wirkt darum häufig abschreckend. Andererseits bedeutet eine fachgerechte energetische Sanierung zweifelsfrei eine Wertsteigerung des Objekts. Es ist absehbar, dass die energetische Qualität zukünftig immer entscheidender beim Preis einer Immobilie wird.

Die Vorteile einer energetischen Sanierung:

• Niedrige Betriebskosten
• Wertsteigerung 
• Erhöhung des Wohnkomforts