Arten der Rendite

Wer Geld anlegt, möchte eine angemessene Rendite erzielen. Gleiches gilt im Bereich der Immobilien. Auch dann, wenn Sie die selbst erworbene Immobilie bewohnen und diese gar nicht erst vermietet oder verpachtet haben. Renditen können relativ einfach berechnet oder prognostiziert werden. Eingesetztes Kapital und angefallene Kosten werden den Einnahmen gegenübergestellt. Die Renditeberechnung dient dazu, die Rentabilität des Kaufs der Immobilie zu verdeutlichen.

Bruttomietrendite

Die am häufigsten verwendete Immobilienrendite ist die sogenannte Bruttomietrendite. Sie wird oft von Immobilienmaklern erwähnt und kann wie folgt berechnet werden:

JNKM / Kaufpreis x 100 = Bruttomietrendite

Diese Renditeberechnung berücksichtigt weder Nebenkosten für den Erwerb der Immobilie noch eventuell anfallende laufende Kosten. Die Bruttomietrendite definiert nur das Verhältnis von Bruttojahresmiete zu Kaufpreis. Sie dient daher nur als erste grobe Einschätzung und zum schnellen Vergleich. Zur tieferen Betrachtung sollte eine detailliertere Analyse wie die Nettomietrendite folgen.

Nettomietrendite

Bei der Berechnung der Nettomietrendite werden neben der Jahresbruttomiete des Objekts auch nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (z. B. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten) sowie eventuell anfallende Nebenkosten beim Kauf (Makler-, Notar- und Grundbuchgebühren etc.) berücksichtigt. So sehen Sie genau das Verhältnis Ihrer Jahresnettokaltmiete zu Ihrem Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Dabei werden jedoch immer noch nicht die Kosten des Kredits berücksichtigt:

(JNKM – Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Nebenkosten) x 100 = Nettomietrendite

Die Nettomietrendite bietet einen deutlich besseren Vergleich zwischen verschiedenen Immobilien. Wenn beispielsweise zwei Immobilien die gleiche Bruttorendite haben, gibt die Nettorendite an, welche Immobilie tatsächlich die bessere Rendite erzielt.

Cashflow

Basierend auf Ihrer Nettomietrendite können Sie auch Ihren Cashflow (Gewinn) vor Steuern berechnen:

Nettomietrendite - Kapitaldienst = Cashflow vor Steuern

Letztlich ist dies aber nur eine Vorkalkulation und ergibt nicht zwingend einen exakten Vorsteuergewinn. Denn auch die Bestandteile der Besteuerung hängen individuell von der Situation jedes Steuerpflichtigen ab.

Eigenkapitalrendite

Zur Berechnung der Kapitalrendite wird das eingesetzte Kapital ins Verhältnis zu den erzielten Einnahmen (also der Jahresmiete ohne Betriebskosten) gesetzt:

JNKM / eingesetztes Kapital x 100 = Eigenkapitalrendite

So können Sie leicht sehen, wie sich Ihr investiertes Kapital verzinst.

Objektrendite Gesamtkapitalrendite

Sie möchten verschiedene Investitionsobjekte vergleichen?

Dazu können Sie die Gesamtkapitalrendite verwenden. Dabei geht man davon aus, dass die Renditeobjekte vollständig aus eigenen Mitteln finanziert wurden.

Bei der Berechnung der Gesamtkapitalrendite ist die Finanzierung nicht enthalten.

JNKM / Gesamtkapital * 100