Vendre son bien immobilier : choisir le bon timing

Les motivations pour se lancer dans un projet d'achat d'un bien immobilier - appartement ou maison, neuf ou ancien - sont très diverses selon les ménages. Placement financier avec l'espoir d'une revente fructueuse, premier achat d'une résidence principale ou encore investissement locatif forment ainsi différents schémas immobiliers, qui tous ont en commun de voir l'acquisition immobilière comme une opportunité à saisir.

Cela est d'autant plus vrai qu'actuellement, les emprunteurs peuvent obtenir des crédits à des taux historiquement bas variant entre 1 et 2 %. Toutefois, si chacun espère réaliser une plus-value à la revente du bien acheté, il existe quelques règles de base à respecter pour que l'opération soit bénéfique. Voici donc quelques observations utiles à prendre en compte lors de la vente d'un bien immobilier.

Au bout de combien de temps est-il rentable de réaliser une vente immobilière ?

Acheter un appartement ou une maison est un projet important. En effet, ceux qui raisonnent en pensant que le bien qu'ils achètent pourra de toute façon être revendu à n'importe quel moment font fausse route. Pour amortir tous les frais liés à une démarche d'achat immobilier, il existe une durée incompressible pendant laquelle revendre son bien immobilier n'est pas rentable d'un point de vue financier. En général, cette durée est fixée par les spécialistes du secteur à deux ans pour les plus optimistes, et à six ans en moyenne.

Cela correspond donc à la durée minimale à attendre avant que l'achat d'un appartement ou d'une maison ne devienne rentable pour le ménage qui emprunte. Cette situation s'explique notamment par les nombreux frais fixes engendrés par l'achat d'un bien immobilier.

Les différents frais fixes liés à l'acquisition d'un bien immobilier

On estime que les frais dont doit s'acquitter tout ménage acquéreur d'un bien immobilier correspondent à environ 8% de la valeur totale du bien acheté. Soit, dans le cas d'un bien acquis à hauteur de 230 000 €, des frais d'achat de 19 000 €. Cela inclus les frais de notaire (environ 7% de la valeur du bien), les frais d'agence, les frais de dossier de la banque dans laquelle est souscrit le crédit, le coût de la garantie d'emprunt, celui de l'assurance emprunteur, ou encore la taxe foncière dont devra s'acquitter chaque année le futur propriétaire - plus ou moins élevée selon les villes.

Tous ces coûts représentent autant de frais fixes qui ne seront pas valorisés dans l'optique d'une vente de l'appartement ou de la maison acquise. Voilà pourquoi acheter un bien dans une optique de court terme est en général une mauvaise idée, qui risque de faire perdre de l'argent plutôt que d'en rapporter.

Revendre son bien immobilier en récupérant sa mise de départ

A tout le moins, tout ménage qui se lance dans un investissement immobilier doit se fixer pour objectif de récupérer à la revente au moins la totalité de la mise de départ investie. Pour cela, les propriétaires doivent rembourser suffisamment de capital afin que la revente ne devienne rentable. Sachant que les banques facturent des pénalités qui équivalent à six mensualités pour un remboursement anticipé de crédit, l'idéal est de revendre lorsque le capital restant dû est égal ou inférieur à la valeur marchande du bien en question - de laquelle on soustrait le montant de l'apport initial du ménage.

Cela procède donc d'un raisonnement mathématique assez fin et éminemment complexe. Il est notamment possible de solliciter les services d'un notaire pour déterminer les différents scénarios possibles, dans le cas où l'on ne souhaite pas soit même réaliser ce travail prospectif.

D'autres paramètres à intégrer à la rentabilité d'une vente immobilière

Néanmoins, la simple récupération de la mise de départ engagée par le ménage acquéreur ne suffit pas toujours à déterminer si la revente d'un bien immobilier est intéressante. En effet, un calcul complet intégrera la différence qui existe entre le coût mensuel du crédit contracté et son équivalant en loyer à bien similaire. Si le loyer se révèle bien moins cher que le coût du crédit, alors il n'est pas forcément intéressant d'acheter si l'on ne conservera pas le bien sur le moyen ou le long terme.

De plus, en plus de récupérer son apport personnel, un couple sourcilleux en matière financière veillera également à ce que la vente de son appartement ou de sa maison lui permette de se rembourser ce qu'aura coûté le crédit contracté en matière d'intérêts, d'assurance et de garantie. Enfin, il convient également de prendre en compte l'inflation dans ce calcul. En effet, un bien immobilier bien vendu permettra de récupérer l'apport initial majoré de l'inflation.

Miser sur une hausse des prix immobiliers, une stratégie incertaine

Dans un contexte où certaines villes françaises connaissent une certaine flambée des prix immobiliers - comme à Paris, Bordeaux ou Nantes - certains sont tentés de croire qu'un bien immobilier acquis aujourd'hui prendra forcément de la valeur demain. Or ce raisonnement est hautement hasardeux, et dépend en réalité de nombreux paramètres. En effet, au sein d'une même ville, l'évolution des prix immobiliers peut varier considérablement d'un quartier à l'autre, voire d'une rue à l'autre.

De plus, des villes qui connaissent un phénomène de flambée des prix sont toujours sujettes à la formation d'une "bulle", qui peut se dégonfler à tout moment. Il est en outre risqué de tenter un investissement dans une ville où les prix sont déjà élevés. Il convient donc d'adopter une attitude de prudence, en misant sur une évolution des prix calquée sur l'inflation (qui s'est établie à 1,8 % en France en 2018).

Une conjoncture actuelle favorable à des ventes à court-terme

Ainsi, d'une manière générale, penser que l'on pourra effectuer une plus-value sur la vente d'un bien immobilier en le revendant à court-terme représente un raisonnement erroné, du fait de tous les frais fixes qui pèsent sur l'achat d'un appartement ou d'une maison. Néanmoins, dans la conjoncture actuelle où il est possible d'emprunter à des taux avoisinant les 1%, la durée incompressible pendant laquelle les coûts liés à l'achat doivent être amortis se trouve raccourcie. Alors que cette durée était estimée autour de 6 à 7 ans par les spécialistes de l'immobilier il y a quelques années, elle est désormais ramenée à 2 ans dans les meilleurs scénarios.