Les grandes étapes d’un investissement locatif

Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif ? L’objectif de ce genre d’investissement est d’acheter un bien immobilier, le louer et en percevoir des revenus complémentaires. Acheter pour louer est différent d’acheter pour habiter, et cela impacte le prêt. Nous avons choisi de vous détailler dans cet article les grandes étapes d’un investissement locatif.

1. Préparer votre projet d’investissement immobilier

A. Définir votre capacité d'emprunt
 
Avant de vous lancer dans vos recherches, il est important de vous fixer un budget. Le calcul de votre budget dépendra de votre capacité d’emprunt. Sachez que dans le cas d’un projet d’investissement locatif ce calcul est plus difficile à réaliser : la capacité d’emprunt dépend du montant des revenus locatifs, qui dépendent eux-mêmes du prix du bien et de la zone géographique.
 
Vous devez donc bien définir les villes dans lesquels vous souhaitez investir afin de connaître le prix d’achat au m² ainsi que le prix de location. A l’aide de ces données, vous pouvez utiliser un simulateur de prêt immobilier comme Pretto afin de connaître votre capacité d’emprunt.
 
Faites attention, à l'inverse des revenus professionnels, les revenus locatifs ne sont pas intégralement pris en compte par les banques. Elles considèrent une marge de sécurité. Elle varie selon les organismes mais représente à peu près 30 % de vos revenus. Si vous voulez calculer votre taux d’endettement, il faudra uniquement prendre en compte 70 % de vos revenus locatifs. Il faut également savoir qu’il existe deux méthodes pour imputer ces frais. La méthode la plus simple reste de demander conseil à un courtier en ligne comme Pretto pour vous aider à calculer votre taux d’endettement et votre capacité de financement.
 

B. Etudier le marché immobilier local
 
Vous achetez un bien pour en tirer des revenus locatifs, il faut donc veiller à choisir un bien idéalement situé afin de pouvoir le louer facilement et à un loyer vous assurant une bonne rentabilité. Il vous faut étudier le marché afin de bien sélectionner son secteur géographique. Un logement a toujours une valeur subjective, il est influencé par la vie de quartier et les infrastructures à proximité. Visez en priorité les rues commerçantes, bien desservies par les transports en commun, avec des écoles à proximité et en centre ville.
 
Assurez-vous également d’investir dans des villes où le marché de l’immobilier est dynamique ou qui connaissent une grande croissance démographique. Vous trouverez facilement des intéressés. Prenez aussi le temps d’étudier l’évolution des loyers, les arrêtés municipaux ou encore le solde migratoire afin de savoir si l’emplacement est attractif ou non.
 

C. Penser à la fiscalité
 
Il est important de ne pas seulement se focaliser sur la rentabilité mais de bien prendre en compte la défiscalisation. Les intérêts de votre prêt sont par exemple déductibles de vos revenus locatifs.
 
Depuis la loi Pinel, vous pouvez bénéficier de déductions d’impôts de 12, 18 ou 21 % du montant de votre investissement. Ce droit vous est donné en fonction :

- Du nombre d’années auxquelles vous vous engagez à louer votre bien (de 5 à 12 ans)
- Des normes imposées (chauffage, temps des travaux…)
- De l’emplacement de votre logement
- Du montant de votre loyer
 
Que vous proposiez un logement meublé ou vide, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux.
Pour un logement vide, le montant des travaux peut être déduit des loyers que vous percevez ce qui réduira vos impôts.
Pour un meublé, vous aurez le choix entre deux régimes d’imposition : le régime forfaitaire pour lequel vous serez imposé sur la moitié des loyers perçus et le régime réel où les charges et les amortissements sont déductibles.

2. Trouver le meilleur crédit : les spécificités de l'investissement locatif
 

Il est différent d’investir dans un bien immobilier à usage personnel que dans un bien dont on souhaite tirer des revenus. Les charges liées à votre investissement locatif viendront s’ajouter aux charges de votre résidence principale. Ces différences influent sur les conditions et sur l’obtention d’un prêt.
 

A. Apport et durée pour maximiser la rentabilité
 
En général, les banques demandent aux emprunteurs de payer de leur poche au minimum 10 % du prix du bien pour payer les frais de notaire et de garantie. Dans le cas d’un investissement locatif, vous avez la possibilité d’emprunter sans apport. Mais ce n’est pas automatique. Pour pouvoir emprunter à 110 %,il faut convaincre votre banque de votre capacité de remboursement. Il est préférable que vous soyez propriétaire de votre résidence principale si vous souhaitez faire un emprunt à 110 % ou que votre capacité d’emprunt ne soit pas totalement utilisée. Sinon, vous risquez d’être bloqué dans l’achat futur d’une résidence principale si vous n’avez plus de capacité d’endettement.
 
Le montant de votre revenu locatif doit largement couvrir le montant de vos mensualités : optez pour un emprunt de longue durée. Vous devez en effet être prêt à faire face aux imprévus (loyers impayés ou aménagements soudains) en maintenant une trésorerie suffisamment importante. C’est pour cette raison qu’il est conseillé de souscrire à un emprunt sur 20 à 25 ans, de plus faibles mensualités vous laisseront une plus grande marge sur vos ressources disponibles.
Par ailleurs, emprunter sur 25 ans vous permet de déduire les intérêts de vos revenus locatifs plus longtemps.
 Toutes les banques n’accordent pas forcément des prêts d’aussi longue durée, il est conseillé de faire appel à un courtier qui saura vous conseiller sur les banques qui proposent ce genre de prêt.
 

B. Des taux d’emprunt plus élevés
 
Les banques ne proposent pas toujours les mêmes taux immobiliers pour l'investissement locatif et se montrent moins conciliantes envers ces projets. Elles considèrent ces projets comme risqués, ce qui se répercute sur le taux.
 
Faites-vous aider d’un courtier en ligne comme Pretto pour faire rapidement le tour des banques et trouver les conditions de prêt les plus avantageuses. Vous serez accompagné(e) par un expert crédit qui vous aidera à négocier le meilleur taux, vous n’aurez plus qu’à vous concentrer sur la recherche de l’investissement le plus rentable.
 

C. Les réticences des banques
 
Nous avons évoqué plus haut le caractère risqué de l’investissement locatif pour les banques. Nous vous listons leurs craintes et réticences.
 
Premièrement, il est difficile de se lancer dans l’investissement locatif sans être propriétaire. Les banques préfèrent ne pas utiliser toute votre capacité d’emprunt pour ne pas vous bloquer dans un futur projet d’achat de résidence principale. De nombreux jeunes décident tout de même de se lancer dans l’aventure afin de commencer à se constituer un patrimoine immobilier au plus vite.
 
Si vous êtes déjà propriétaire, vous aurez de grandes chances que votre demande de prêt immobilier aboutisse tant que votre taux d’endettement est inférieur à 33 % et que votre profil est solide.
 
Deuxièmement, les banques bénéficient de moins de contreparties dans le cas d’un investissement locatif. Vous n’avez pas besoin de domicilier vos revenus professionnels sur un compte courant de la banque prêteuse, la domiciliation des revenus locatifs suffit. Moins de contreparties va souvent de pair avec des taux plus élevés. Plus vous voudrez négocier les conditions, plus il faudra faire un effort de votre côté.
 

L’investissement locatif peut paraître compliqué mais en le préparant bien et avec l’aide d’un courtier, vous aurez toutes les clefs en main pour vous lancer. Même si vous disposez des fonds, le crédit a des avantages et vous fera bénéficier du fameux effet de levier. 3 raisons pour vous convaincre :


- Les taux actuels étant très bas (entre 1 et 2 %), vous achetez un bien qui vous rapportera facilement le triple.
- Comme abordé plus haut, cet investissement vous confère bon nombre d’avantages fiscaux.
- Vous êtes assurés et protégés, la banque paiera le reste des mensualités en cas de décès par exemple et les héritiers récupéreront le bien entièrement payé
 
Il vous coûtera donc moins cher et vous protégera des imprévus.