Pourquoi le prix de l’immobilier continue-t-il d’augmenter si moins d’appartements sont vendus?

Bien que l'achat et la vente d'appartements soient en baisse depuis des mois, les prix continuent d'augmenter : ils ont augmenté de 5,7% par an à Gérone l'année dernière, la plus forte augmentation des quatre provinces catalanes selon le ministère du Logement et de l'Agenda urbain.


La demande immobilière et le manque de disponibilité d'appartements déséquilibrent un marché où les prix augmentent au-dessus de la moyenne européenne.
Le secteur estime que le manque de stabilité économique et juridique peut ralentir l'investissement immobilier

Víctor Martínez est agent immobilier à Selva Maritima et admet que les ventes qu'il a réalisées au cours du dernier trimestre ont été inférieures de 30 % à celles d'il y a un an. « Le marché s'est refroidi, mais de nombreux propriétaires refusent de baisser les prix pour rendre leur propriété plus attractive et ainsi attirer davantage d'acheteurs. Seuls ceux qui ont un besoin immédiat vendent à des prix inférieurs. Les autres attendent que le plaisir du shopping revienne.

Le retard des propriétaires à reconnaître que le marché évolue pourrait être une des raisons de la disparité actuelle. Les dernières données de l'INE montrent une diminution des ventes de plus de 20% par an et une diminution de plus de 30% de l'octroi de prêts hypothécaires pour l'achat de propriétés résidentielles. D'autre part, le prix moyen des logements vides a augmenté de 5,7% sur un an dans les régions de Gérone au troisième trimestre de l'année, selon le ministère du Logement et de l'Urbanisme, ce qui représente la plus forte augmentation des quatre Régions catalanes. provinces. La valeur imposable du mètre carré à Gérone est de 1 763 euros, la plus élevée depuis plus d'une décennie.

Ni la hausse générale des prix ni l'augmentation des coûts de financement due à la hausse des taux d'intérêt n'ont jusqu'à présent ralenti la demande sur le marché immobilier espagnol et catalan, et ce déséquilibre avec le resserrement de l'offre exerce une pression à la hausse sur les prix, selon l'API. ont prévenu ces derniers mois que l'offre d'appartements à vendre est faible. Selon le service de recherche du portail immobilier Idealista, à Gérone, le nombre de maisons à vendre a diminué de 3% l'année dernière. Toutefois, la baisse est plus importante dans les zones les plus attractives pour les acheteurs.

Les experts avertissent également que le rythme de construction de nouveaux appartements présente des déficits importants : chaque année, environ 100 000 appartements sont construits dans toute l'Espagne, mais 200 000 nouvelles familles sont fondées.

Même si la hausse des prix de ces dernières années peut sembler très élevée si l'on replace les chiffres dans leur contexte, le prix nominal du logement n'a pas augmenté autant que le prix réel ces dernières années, et cela ne devrait pas se produire en 2024, selon le Banque européenne. Selon la banque centrale, l'indice de surévaluation de l'immobilier en Espagne était de 10,3%, alors que la moyenne européenne se situe autour de 13 dollars.

Une situation qui continue d’attirer beaucoup de demande étrangère sur notre marché. Après la pandémie, les achats étrangers en Espagne ont fortement repris et Gérone est l'une des provinces où ce type d'acheteur est le plus représenté, avec une part qui avoisine les 30 %.

Dans ce contexte, la plupart des analystes et services d’études ne s’attendent pas à des changements majeurs sur le marché. La plupart s’attendent à un ralentissement modéré dans les mois à venir, mais tout le monde ne pense pas à une baisse des prix.

L'un des plus pessimistes est le directeur général adjoint de Donpiso, Emiliano Bermúdez, qui prévoit une baisse de 10 % des ventes et de 5 % des prix, une tendance « à la baisse » qui est une conséquence « logique » de plusieurs facteurs, parmi lesquels l'augmentation dans les prix de la vie et des hypothèques ; le manque de sécurité et de stabilité économique et juridique pour les investissements immobiliers en raison de la loi sur le logement et de la formation d'un gouvernement « faible » ; et l’évolution cyclique du marché immobilier.

Cristina Arias, responsable du service de recherche de Tinsa, prévoit que les prix de l'immobilier se stabiliseront au premier trimestre 2024, avec une fluctuation annuelle proche de 0 %. Et pour l’ensemble de l’année 2024, elle prévoit « une fluctuation annuelle moyenne des prix de l’immobilier comprise entre +1 % et -2,5 % ». "Cette fourchette est le résultat d'une poursuite du ralentissement observé sur le marché en 2023 après l'accélération de 2022."

Un récent rapport de Bankinter sur le marché immobilier suggère que "les prix tendent vers la stagnation et pourraient même baisser légèrement l'année prochaine. Toutefois, si cette correction se produit, elle sera cyclique en raison de l'environnement de taux d'intérêt élevés".

Carlos Balado, professeur à l'OBS Business School et directeur d'Eurocofín, souligne que l'offre de logements est insuffisante pour couvrir les besoins d'une population croissante. Il s’attend à ce que les prix de l’immobilier maintiennent un taux de croissance positif modéré d’environ 2 % en 2024.