Cómo ayudan los notarios en la compra de una vivienda

Proceso para la compraventa de viviendas y el papel de los notarios 

Adquirir una vivienda se trata de una operación de gran envergadura, tanto desde el punto de vista económico como por el cambio de vida que supone para usted y su familia.

Es común no conocer en profundidad el proceso de compraventa de una vivienda y por ello le asalten las dudas en el momento de adquirir el inmueble elegido.

Contar con una inmobiliaria con amplios años de experiencia y un gran prestigio -nacional e internacional- como es el caso de Engel & Völkers La Moraleja/Mirasierra, le ayudarán a entender dicho proceso.

En Engel & Völkers La Moraleja/Mirasierra disponemos de profesionales expertos en la intermediación inmobiliaria de alta calidad, que le ofrece un servicio con total transparencia y profesionalidad, convirtiéndose en un asesor personal el cual le acompañará durante el recorrido.

Además, aconsejamos a quién esté pensando comprar una casa que acuda a un notario antes de hacer ningún trámite. El notario asesorará de todos los pasos que hay que dar para comprar una vivienda con las máximas garantías.

Trámites en la compraventa de un inmueble

Antes de la compra

En la compraventa de una vivienda es frecuente que, con carácter previo a la Escritura Pública, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador, llamado pre contrato, conocido vulgarmente como arras. Este contrato no es obligatorio, pero es muy utilizado al objeto de asegurar la operación.

Este documento no es obligatorio, pero cuenta con plena validez legal. Por ello, es importante asesorarse convenientemente antes de firmar un contrato de este tipo. Engel & Völkers La Moraleja/Mirasierra presta asesoramiento a las partes y da soporte en la preparación y firma de dicho contrato por las partes intervinientes. La firma de este contrato normalmente se celebra en nuestras oficinas.

Existen diferentes tipos de contratos de arras, pero el más utilizado es el contrato de arras penitenciales o desistimiento. El Código Civil regula las arras penitenciales para el contrato de compraventa en su artículo 1454. Estas arras consisten en la entrega de una cantidad de dinero por la parte compradora a la parte vendedora: el comprador perderá las arras si por su culpa no se cumple el contrato, y si es por culpa del vendedor, este habrá de devolverlas duplicadas.

Estos son algunos puntos que hay que tener en cuenta:

• Quién firma por la parte vendedora

El documento ha de ser firmado por todos los propietarios, bien personalmente, bien representados por personas convenientemente apoderadas.

Si una vivienda es ganancial habrán de firmarlo los dos cónyuges; así mismo deberán firmarlo ambos cónyuges si la vivienda es privativa de uno de ellos siempre que sea el domicilio conyugal efectivo.

Si son los herederos del titular fallecido lo que realizan la venta, es conveniente asegurarse que tienen toda la documentación en regla. Si no está seguro o tienen dudas es importante consultar con un notario.

• Estado de cargas

Es muy importante comprobar mediante una nota simple informativa del Registro de la Propiedad si la vivienda está o no libre de cargas, si tiene hipoteca o si pesan embargos.

• Cuotas de la comunidad de propietarios

Si la vivienda se encuentra integrada en una comunidad de propietarios hay que comprobar que esté al día en cuanto a los pagos. Así mismo será importante conocer los estatutos o normas internas que tenga el edificio e informarse si existen derramas aprobadas por la comunidad. 

• Elección de notario

Aunque cualquier notario es imparcial la parte compradora tiene derecho a elegir notario.

La escritura pública de compraventa 

La escritura es un documento público otorgado ante notario. Aunque la escritura pública no es obligatoria para otorgar una compraventa sí es muy aconsejable porque tiene unos efectos muy superiores al contrato privado. El notario no solo se limita a dar fe de las declaraciones de las partes contratantes, sino que su actuación profesional proporciona seguridad jurídica en la compraventa mediante diversas comprobaciones:

• Comprobación de identidad, capacidad y legitimaciones de las partes.
• Comprobación del título del vendedor.
• Comprobación de la vivienda habitual del vendedor.
• Supuesto de vivienda de VPO y precio máximo.
• Estado arrendaticio.
• Comprobación registral de titularidad y cargas y seguridad en la compra.
• Comprobación del pago de las cuotas de la comunidad de propietarios.
• Datos catastrales.
• Certificado de eficiencia energética.
• Cédula de habitabilidad, si la Comunidad Autónoma exigiera la entrega al comprador. 
• Inspección Técnica del Edificio, si la Comunidad Autónoma exigiera que se acredite al comprador.
• Comprobación de medios de pago.
• Advertencias en los supuestos de pago aplazado, advertencia de vicios ocultos, advertencia de obligaciones fiscales,
• Identificación del Titular Real.

Forma de financiación

Como comprador puede financiar el inmueble al contado o a través de un préstamo hipotecario o hipoteca que se inscribirá en el Registro de la Propiedad en el apartado de cargas del inmueble. Normalmente la obligación garantizada consiste en el deber de devolver un crédito concedido o préstamo entregado, más las responsabilidades accesorias que se delimitan en función del capital (principal) prestado, el plazo para la devolución y el tipo de interés. 

Desarrollaremos mucho más ampliamente el tema de los préstamos hipotecarios en otro artículo.

Trámites posteriores a la compra

Una vez adquirida la vivienda hay una serie de pasos posteriores:

• Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma. Normalmente en el plazo de 30 días hábiles o un mes. Estos impuestos se refieren al IVA (vivienda nueva) o ITP (segunda venta) y AJD.
• Inscribir la compra en el Registro de la Propiedad. La escritura se puede presentar al Registro telemáticamente por el notario si así se le solicita, lo cual es muy recomendable ya que otorga una garantía de inmediatez y bloqueo del Registro a cualquier otro documento, como una anotación preventiva de embargo o de demanda al vendedor. Estas gestiones también se pueden realizar personalmente, aunque en muchas ocasiones, cuando la compraventa va seguida de una hipoteca, la entidad acreedora exige que la tramitación la realice una determinada gestoría.

Gastos de la compraventa 

Las operaciones de compraventa conllevan una serie de gastos:

• El Impuesto Municipal sobre el incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente llamado Plusvalía Municipal). Este impuesto lo paga la parte vendedora.
•  Minuta notarial de la Escritura Pública. Salvo pacto en contrario, la parte vendedora pagará la mayor parte de la escritura – la matriz u original – mientras que la compradora pagará las copias de la escritura (aunque esta regla varía según la Comunidad Autónoma).
• Minuta registral: los gastos de inscripción registral correrán a cargo de la parte compradora.
• Minuta de la gestoría: si cuenta con representantes, se trata de la factura de estos que han realizado el trámite en su nombre. A pagar por la parte contratante.
• Impuestos a abonar por la parte compradora: si adquiere una vivienda nueva, el IVA asciende a un 10% del importe de la compra. Si por el contrario la vivienda se ha transmitido ya anteriormente, en lugar del IVA tendrá lugar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, impuesto que varía según la Comunidad Autónoma.
• Impuesto Bienes Inmuebles (I.B.I.). En cuanto al IBI en curso, de acuerdo con la STS del 15 de Junio de 2016, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador en proporción al tiempo que cada una de las partes haya ostentado la titularidad del inmueble. 

Si desea ampliar la información consulte al gran equipo de profesionales que componen Engel & Völkers La Moraleja- Mirasierra. Su amplia experiencia en el sector inmobiliario junto con sus años de experiencia, hacen de Engel & Völkers la mejor opción para adquirir un inmueble.