Aunque la compra-venta de pisos lleva meses cayendo, los precios siguen al alza: han subido un 5,7% anual en Girona en el último año, la mayor subida de las cuatro provincias catalanas según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana .
La demanda inmobiliaria y la falta de disponibilidad de pisos desequilibra un mercado en el que los precios crecen por encima de la media europea
El sector cree que la falta de estabilidad económica y jurídica puede frenar la inversión inmobiliaria
Víctor Martínez es agente inmobiliario en Selva marítima y admite que las ventas que realizó en el último trimestre fueron un 30% inferiores a las de hace un año. “El mercado se ha enfriado, pero muchos propietarios se niegan a bajar los precios para hacer más atractiva su propiedad y atraer así a más compradores. Sólo aquellos que tienen una necesidad inmediata venden a precios más bajos. El resto espera que vuelva a surgir el placer de comprar”.
La demora de los propietarios en reconocer que el mercado está cambiando podría ser una de las razones que explica la disparidad actual. Los últimos datos del INE muestran un descenso de las ventas superior al 20% anual y un descenso de más del 30% en la concesión de hipotecas para la compra de inmuebles de vivienda. Por otro lado, el precio medio de la vivienda vacía aumentó un 5,7% interanual en las comarcas gerundenses en el tercer trimestre del año, según el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, lo que supone el mayor incremento de las cuatro catalanas. provincias. El valor imponible del metro cuadrado en Girona es de 1.763 euros, el más alto en más de una década.
Ni el aumento generalizado de los precios ni el aumento de los costes de financiación por las subidas de tipos de interés han frenado por ahora la demanda en el mercado inmobiliario español y catalán, y este desequilibrio con el endurecimiento de la oferta está presionando al alza los precios, han advertido los API en En los últimos meses la oferta de departamentos en venta es baja. Según el servicio de estudios del portal inmobiliario idealista, en Girona el número de casas en venta cayó un 3% el año pasado. Sin embargo, la caída es mayor en las zonas más atractivas para los compradores.
Los expertos advierten también de que el ritmo de construcción de nuevos pisos muestra importantes déficits: cada año se construyen alrededor de 100.000 pisos en toda España, pero se fundan 200.000 nuevas familias.
Aunque el aumento de precios en los últimos años puede parecer muy alto cuando se ponen las cifras en contexto, el precio nominal de la vivienda no ha aumentado tanto el precio real en los últimos años, y no se espera que esto suceda en 2024, según el Banco Europeo. Según el banco central, el índice de sobrevaloración inmobiliaria en España fue del 10,3%, mientras que la media europea ronda los 13 dólares.
Una situación que sigue atrayendo mucha demanda extranjera a nuestro mercado. Tras la pandemia, las compras de extranjeros en España se han recuperado con fuerza y Girona es una de las provincias donde está más representado este tipo de comprador, con una cuota que ronda el 30%.
En este contexto, la mayoría de los analistas y servicios de estudios no esperan cambios importantes en el mercado. La mayoría espera una desaceleración moderada en los próximos meses, pero no todos piensan en caídas de precios.
Uno de los más pesimistas es el subdirector general de Donpiso, Emiliano Bermúdez, que vaticina una caída del 10% en las ventas y del 5% en los precios, una tendencia "a la baja" que es consecuencia "lógica" de varios factores, entre ellos el aumento de los precios de vida e hipotecas; la falta de seguridad y estabilidad económica y jurídica para las inversiones inmobiliarias como consecuencia de la Ley de Vivienda y la formación de un gobierno “débil”; y el desarrollo cíclico del mercado inmobiliario”.
Cristina Arias, jefa del servicio de estudios de Tinsa, pronostica que los precios de los inmuebles se estabilizarán en el primer trimestre de 2024, con una fluctuación anual cercana al 0%. Y para todo 2024, espera “una fluctuación media anual de los precios de la vivienda entre +1% y -2,5%”. Este rango es el resultado de una continuación de la desaceleración observada en el mercado en 2023 tras la aceleración en 2022”.
Un reciente informe de Bankinter sobre el mercado inmobiliario sugiere que "los precios tienden al estancamiento e incluso podrían caer ligeramente el próximo año. Sin embargo, si se produce esta corrección, será cíclica debido al entorno de altos tipos de interés".
Carlos Balado, profesor de la OBS Business School y director de Eurocofín, apunta a que la oferta de vivienda es insuficiente para cubrir las necesidades de una población creciente. Espera que los precios inmobiliarios mantengan una tasa de crecimiento positiva moderada de alrededor del 2% en 2024.