Private Untervermietung - was ist erlaubt und was nicht?

Was genau bedeutet Untervermietung?

Der Begriff Untervermietung wird verwendet, wenn ein Mieter sein Haus oder seine Wohnung ganz (in diesem Fall muss er mindestens einen Schlüssel behalten, Gegenstände in der Wohnung verwahrt haben oder ähnliches) oder teilweise einem Dritten oder einer weiteren Partei auf unbestimmte Zeit oder für einen befristeten Zeitraum überlässt. Er muss dafür seinerseits eine Mietzahlung erhalten.

Der eigentliche Mietvertrag des Hauptmieters bleibt davon unberührt, seine Mietzahlungen haben weiterhin pünktlich auf dem Konto des Vermieters einzugehen.

Habe ich als Mieter das Recht, meine Wohnung unterzuvermieten?

Grundsätzlich hat ein Mieter laut BGB § 553 das Recht auf Untervermietung. Allerdings gilt es, ein berechtigtes Interesse nachweisen zu können. Dieses kann sowohl familiär als auch finanziell begründet sein und darf erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. 

Ebenso berechtigt die Verringerung der Mieter durch Auszug oder Versterben und ein längerer durch Studium oder Beruf bedingter Aufenthalt an einem anderen Ort zur Untervermietung.

Muss für eine Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden und kann er diese verweigern?

Ja, für eine Untervermietung benötigen Sie in jedem Fall die Einwilligung des Vermieters. Zu seiner Entscheidungsfindung hat er das Recht auf folgende Angaben: 

• Aus welchem Grunde soll die Untervermietung erfolgen

• Namen und Anschriften der einziehenden Personen 

• Dauer des Untermietverhältnisses

Erteilen Sie diese Auskünfte nicht, kann die Einwilligung versagt werden. Unser Rat ist es, diese Erlaubnis schriftlich und mit Fristsetzung mindestens einen Monat vor dem Einzug einzuholen, denn im Streitfalle ist der Untervermieter in der Nachweispflicht. Ein Einschreiben empfiehlt sich hier.

Der Vermieter hat ein begründetes Recht auf die Verweigerung der Untervermietung, wenn

• die Wohnung durch zusätzliche Personen überbelegt würde

• der neue Mieter den Hausfrieden stören könnte oder

• er mit diesem in der Vergangenheit bereits Probleme hatte

• die Wohnung zu touristischen Zwecken untervermietet werden soll

Wichtig zu wissen ist es auch, dass jeder neue oder weitere Untermieter einer neuen Genehmigung bedarf, es sei denn der Viermieter hat bereits im Vorfeld schriftlich eine unbefristete und unbeschränkte Erlaubnis erteilt.

Wird die Zustimmung zur Untervermietung ohne triftigen Grund nicht erteilt, so hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht und die Möglichkeit der – leider oft zeitintensiven – Klage vor Gericht.

Wird hingegen eine Wohnung ohne vorherige Zustimmung des Vermieters untervermietet, so stellt dies eine Vertragsverletzung dar, welche ihn zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Gibt es Sonderfälle, die nicht als Untervermietung gelten?

Sollten Familienmitglieder, Verwandte oder auch Freunde einmal für einen Zeitraum bis zu 3 Monaten in Ihrer Wohnung oder Haus zu Besuch sein, so gelten diese nicht als Untermieter. Ebenso können Ihre Eltern, Ehepartner, Kinder und Stiefkinder als enge Familienmitglieder dauerhaft mit in der Wohnung leben. Auch Hausangestellte, Pflegepersonal, Austauschschüler oder Au-pairs können aufgenommen werden.

Voraussetzung ist hier immer, dass keine dauerhafte Überbelegung des Wohnraums stattfindet.

Überlegungen vor einer Untervermietung und wichtige vertragliche Details

Vor der endgültigen Entscheidung, die eigenen vier Wände unterzuvermieten, empfehlen wir ein kritisches Abwägen der Vor- und Nachteile sowie ganz konkret von Kosten und Nutzen. Ein Untermieter wird Ihre Wohnung und somit Ihren privaten Bereich teilen oder ihn sogar ganz übernehmen. Sie sollten die Bewerber sorgfältig prüfen und diesen Aufwand, beispielsweise das Führen von Vorgesprächen, auf jeden Fall einplanen. 

Auch wenn Ihre Wahl auf Bekannte und vertrauenswürdige Personen fällt, raten wir zu einem vertraglichen Regelwerk. Streitigkeiten rund um Ihr Zuhause können unglaublich viel Nerven, Zeit und im schlimmsten Falle sogar Geld kosten. Kalkulieren Sie in die Untermietzahlung anfallende Nebenkosten mit ein. Bedenken Sie dabei Strom, Wasser, Kabel, Internet und eventuell die Abnutzung der Einrichtung. Einigen Sie sich über Schönheitsreparaturen, denn Sie haften gegenüber dem Vermieter für Schäden, die der Untermieter verursacht hat.

Möchten Sie den Untermietvertrag zeitlich befristen, so muss der Grund dafür im Vertrag enthalten sein, damit Sie einen Anspruch auf Rechtsgültigkeit haben. Kündigungsfristen für beide Parteien sind abhängig von unterschiedlichen Faktoren und es empfiehlt sich, eine verbindliche Rechtsauskunft einzuholen.

Noch ein Hinweis von uns: Die Untermieteinnahmen müssen in der Einkommensteuererklärung angegebenen werden.

Mit den richtigen Untermietern, einer freundlichen Zustimmung Ihres Vermieters und einem wohlbedachten Vertrag kann ein angenehmes Untermietverhältnis beiden Parteien zum Vorteil gereichen!