Das Wichtigste in Kürze:

• Beim Privatverkauf von Immobilien sollten Sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren einhalten, um die Fälligkeit der Spekulationssteuer zu umgehen.

• Die Spekulationssteuer fällt nicht für selbst genutzte Immobilien an, sofern diese in den letzten drei Jahren durch den Eigentümer bewohnt wurden.

• Die Höhe der Spekulationssteuer beim Hausverkauf lässt sich durch die Anrechnung der Verkaufsnebenkosten auf den Veräußerungsgewinn reduzieren.

• Bei Erbschaft einer Immobilie geht die Spekulationsfrist vom Erblasser auf den Erben über.

• Der Verkauf von drei oder mehr Objekten innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren definiert den gewerblichen Immobilienhandel, welcher mit Gewerbe- und Umsatzsteuer einhergeht.

Wann ist der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung steuerfrei?

Beim Hausverkauf, Wohnungsverkauf sowie bei der Veräußerung von Grundstücken können Steuern anfallen. Laut Gesetzgeber gilt eine sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren. Dies bedeutet, dass Sie eine Spekulationssteuer auf den Gewinn des Immobilienverkaufs zahlen müssen. Befindet sich das Objekt seit mindestens zehn Jahren in Ihrem Besitz, entfällt die Zahlung von Steuern. Gehört Ihnen das Haus oder die Wohnung seit weniger als zehn Jahren, muss es seit dem Erwerb beziehungsweise der Errichtung von Ihnen selbst oder Ihren Kindern bewohnt worden sein, damit Sie den Gewinn nicht versteuern müssen.

Haben Sie Ihr Haus oder die Wohnung in der Vergangenheit vermietet, ist eine Mindestbesitzdauer von zehn Jahren erforderlich, damit die Spekulationssteuer auf den Gewinn entfällt. Ist dies nicht der Fall, muss der Eigentümer die Immobilie mindestens im laufenden sowie den beiden dem Verkauf vorangegangenen Jahren bewohnen.

Was ist die Steuerfrist beim Immobilienverkauf?

Die Steuerfrist bezeichnet den Besitz von zehn Jahren vor dem Veräußerungsgeschäft einer Immobilie, damit keine Spekulationssteuer auf den Gewinn anfällt. Nach § 23 EStG ist das Datum der Beurkundung von Kaufverträgen entscheidend. Wird die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt diese Steuerfrist.

Die Regelung gilt auch für selbst bewohnte Zweitwohnungen, Ferienimmobilien und angebrochene Kalenderjahre. Haben Sie beispielsweise im Jahr 2012 ein Haus gekauft und ist dieses seit Dezember 2014 in Eigennutzung, ist der Verkauf ab Januar 2016 steuerfrei. Verkaufen Sie Ihr Haus innerhalb der Familie an Ihren Ehepartner oder die Kinder, entfällt zudem die Grunderwerbsteuer.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe der Spekulationssteuer beim Hausverkauf und Wohnungsverkauf hängt vom Wertzuwachs beziehungsweise dem daraus resultierenden Gewinn des Veräußerungsgeschäfts ab. Auch Ihr individueller Einkommenssteuersatz beeinflusst die Berechnung. Bei vermieteten Immobilien wurden in der Vergangenheit meist Abschreibungen für Abnutzung gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht, welche die Anschaffungskosten Ihres Hauses reduzieren. Sie betragen bei Häusern, die vor 1925 errichtet wurden, 2,5 Prozent. Immobilien neueren Baujahrs werden zu 2,5 Prozent jährlich abgeschrieben.

Der Wert einer Immobilie beträgt 320.000 Euro. Er wird um Veräußerungskosten von 10.000 Euro (Malerarbeiten) sowie den Anschaffungspreis (ohne Abschreibungen) von 250.000 Euro gemindert. Der steuerbare Gewinn beträgt somit 60.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 40 Prozent fallen damit 24.000 Euro Spekulationssteuer an.

[320.000 – (250 000 + 10 000)] x 40 % =

[320.000 – 260 000] x 40 % =

60.000 x 40 % =

24.000

Zu den Anschaffungskosten zählen alle Aufwendungen wie Kaufnebenkosten: Notargebühren, Maklercourtage, Gerichtskosten und Grunderwerbsteuer.

Steuerfreier Verkauf von selbst genutztem Wohneigentum

Der Verkauf von Wohneigentum in Eigennutzung ist steuerfrei. Möchten Sie ein vermietetes Objekt ohne Spekulationssteuer verkaufen, sollten Sie die zehnjährige Spekulationsfrist verstreichen lassen, um einen steuerfreien Gewinn bei dem Veräußerungsgeschäft zu realisieren. Ist dies nicht möglich, melden Sie Eigenbedarf an. So können Sie Ihr Haus im Kalenderjahr der Veräußerung sowie in den beiden vorangehenden Jahren nutzen, um die Immobilie danach steuerfrei zu verkaufen.

Gewerblicher Verkauf von Immobilien

Um den gewerblichen Verkauf von Immobilien handelt es sich laut Gesetz automatisch, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei Objekte (oder mehr) veräußern. In diesem Fall greift § 15 EStG. Geerbte Häuser fallen nicht unter den gewerblichen Immobilienhandel.

Hierbei spricht man auch von der 3-Objekt-Grenze. Die 3-Objekt-Grenze ist eine Regelung im Einkommensteuergesetz (EStG), die besagt, dass der Verkauf von Immobilien als gewerblicher Immobilienhandel gilt, wenn innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Objekte veräußert werden. In diesem Fall greift § 15 EStG. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Regelung nur für den Verkauf von Immobilien gilt, die nicht selbstgenutzt wurden. Wenn eine Immobilie selbstgenutzt wurde, greift § 23 EStG.

Es ist auch zu beachten, dass geerbte Häuser nicht unter den gewerblichen Immobilienhandel fallen und daher von dieser Regelung ausgenommen sind. Dies bedeutet, dass der Verkauf von geerbten Immobilien unabhängig von der Anzahl der verkauften Objekte nicht als gewerblicher Immobilienhandel gilt und daher nicht unter § 15 EStG fällt.

Es ist wichtig, die 3-Objekt-Grenze im Hinterkopf zu behalten, da der Verkauf von Immobilien, der als gewerblicher Immobilienhandel gilt, andere steuerliche Konsequenzen hat als der Verkauf von selbstgenutztem Wohnraum oder geerbten Immobilien. Wenn Sie planen innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien zu verkaufen, sollten Sie sich frühzeitig mit einem Steuerberater in Verbindung setzen, um sicherzustellen, dass Sie die steuerlichen Anforderungen erfüllen und mögliche Risiken minimieren.

Steuerliche Behandlung bei Erbschaft oder Schenkung von Immobilien

Bei Erbschaft einer Wohnung oder eines Hauses geht die Spekulationsfrist vom Erblasser auf die Erben über. Befand sich die Wohnung oder das Haus seit über zehn Jahren im Besitz des Erblassers, fällt keine Spekulationssteuer an, wenn Sie als Erbin oder Erbe das Objekt verkaufen (auch nicht bei vermieteten Immobilien). Wurde das Haus seit seiner Anschaffung ODER im Jahr der Vererbung sowie den zwei Jahren davor durch die Eigentümerin oder den Eigentümer selbst genutzt, fällt für Sie ebenfalls keine Spekulationssteuer an. Davon unberührt bleibt die Fälligkeit der Erbschaftssteuer.

Die Steuern bei Schenkung von Immobilien hängen vom jeweiligen Freibetrag ab. Indem Sie Ihren Besitz alle zehn Jahre in Raten verschenken, können Sie die Schenkungssteuer umgehen. Bei Schenkungen an Kinder beläuft sich der Freibetrag auf 400.000 Euro pro Elternteil und Kind. Somit könnte ein Ehepaar eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro steuerfrei an ein Kind verschenken.

Gut zu wissen:

• Über der Freigrenze beträgt die Höhe der Steuern zwischen sieben und 30 Prozent.

• Bei Schenkung an Geschwister liegt die Freigrenze bei lediglich 20.000 Euro und wird mit 15 bis 43 Prozent versteuert.

• Bei einer Eheschließung beträgt die Freigrenze 500.000 Euro.

• Mit anschließendem Wechsel der Steuerklasse zahlen Sie so zwischen sieben und 30 Prozent, statt 30 bis 50 Prozent.

Kettenschenkungen (die Immobilie wird verschenkt und dann an einen Dritten weiterverschenkt) sind laut Bundesfinanzhof zulässig, um Freibeträge optimal nutzen zu können. Die Voraussetzungen für die Rechtmäßigkeit sind:

• Es besteht seitens des ursprünglichen Eigentümers keine rechtliche Verpflichtung zur Schenkung.

• Verschiedene Schenkungen dürfen nicht am selben Tag erfolgen.

• Jede Schenkung muss separat beim Notar beurkundet werden.

Bei einer Schenkung an Kinder, Schwiegertochter oder -sohn wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Bei vermieteten Objekten sind zehn Prozent des Verkehrswerts steuerfrei.

Steuern beim Grundstücksverkauf

Beim Grundstücksverkauf liegt ein Sonderfall vor. Da es sich um ein unbebautes Grundstück handelt, kann es zuvor nicht als eigenes Wohneigentum genutzt worden sein. Daher fällt die Einkommensteuer bei einem gewinnbringenden Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist an.

Ausnahmen gelten bei geerbten Grundstücken. Bei einem Grundstückswert unter 75.000 Euro fallen im günstigsten Fall Steuern in Höhe von sieben Prozent an (Steuerklasse 1). Zum Vergleich: Nicht verwandte Empfänger zahlen 30 Prozent. Grundstücke mit einem Wert von bis zu 600.000 Euro werden mit zwischen 15 und 30 Prozent versteuert.

Das passiert bei Verlusten

Ist Ihnen durch den Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses ein Verlust entstanden, können Sie diesen nur dann steuerlich geltend machen, wenn Sie im selben Kalenderjahr einen Gewinn durch die Veräußerung einer anderen Immobilie erwirtschaftet haben. Der Verlust kann dann ausgeglichen werden, indem er auf den Gewinn des anderen Immobiliengeschäfts angerechnet wird. Die Verrechnung ist nur mit dem Gewinn aus einer gleichartigen und privaten Veräußerung möglich. Dazu zählen andere Immobiliengeschäfte oder der Verkauf von Wertpapieren, nicht jedoch Löhne oder Gehälter.

Verluste können auch zurück- oder vorgetragen werden. Beim Rücktrag des Verlustes in das vorherige Geschäftsjahr können Sie so eine Steuerrückzahlung erhalten.

Immobilienverkauf – mit oder ohne Maklerin oder Makler?

Der Immobilienverkauf mit Maklerin oder Makler kann – trotz zusätzlicher Kosten – von Vorteil sein; etwa, wenn Sie den Veräußerungsgewinn aus dem Geschäft zugunsten einer geringeren steuerlichen Belastung senken möchten. Die Kosten für eine Maklerin oder einen Makler betragen sechs bis sieben Prozent, die sich Käuferinnen oder Käufer und Verkäuferinnen oder Verkäufer meistens zur Hälfte teilen.

Die Vorteile einer Maklerin / eines Maklers:

• Durch die Expertise einer Maklerin oder eines Maklers können Verkäuferinnen und Verkäufer einen insgesamt höheren Kaufpreis erzielen.

• Fundierte Kenntnisse hinsichtlich des Markts, der Vermarktung, Wertermittlung und steuerlichen Behandlung können unterm Strich viele tausend Euro ausmachen, wodurch sich die Investition amortisiert.

• Zudem erfolgt die Veräußerung mithilfe einer Maklerin oder eines Maklers in einem kürzeren Zeitraum. Dies ist besonders im gewerblichen Immobilienhandel von Bedeutung; etwa, wenn Fremdkapitalzinsen während der Bauphase einer zu errichtenden Immobilie Ihre zu erwartenden Gewinn schmälern würden.

• Schlussendlich bietet der Wohnungs- oder Hausverkauf über eine Maklerin oder einen Makler umfassende Rechtssicherheit bezüglich der Ausgestaltung des Kaufvertrags.

Bei der Wahl einer Immobilienmaklerin oder eines Immobilienmaklers sollten Sie darauf achten, dass diese bzw. dieser aus der Region stammt, transparent kommuniziert und gut erreichbar ist. Vorauszahlungen von Provisionen sollten Sie nicht zustimmen.

Steuern für Immobilienverkauf aus Betriebsvermögen

Beim Verkauf einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen eines Unternehmens ist der Gewinn entsprechend zu versteuern. Er gehört zum steuerpflichtigen Unternehmensgewinn, weswegen für die Verkäuferin oder den Verkäufer auf den Gewinn mindestens die Gewerbesteuer, eventuell auch die Spekulationssteuer, anfällt. Veräußern Sie lediglich ein Grundstück aus dem Betriebsvermögen, fällt Letztere nicht an.

Handelt es sich beim Verkauf um gewerblichen Immobilienhandel, ist auf den gesamten Kaufpreis (nicht nur auf den Gewinn) die Umsatzsteuer in Höhe von 19 Prozent durch die Käuferin oder den Käufer zu entrichten (§ 15 EStG).

Wird eine Immobilie aus Betriebsvermögen vererbt, hängt die steuerliche Behandlung von der weiteren Nutzung ab. Wird die Immobilie zu außerbetrieblichen Zwecken aus dem Vermögen gelöst, stellt dies eine Entnahme dar. Steuerlich wird dieser Entnahmegewinn dann auf den Gewinn der Schenkenden oder des Schenkenden angerechnet. Bei Schenkungen handelt es sich um die Auslösung einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen (§ 23 Abs. 1 Satz 2 EStG). Dieser Anschaffungsvorgang wird der oder dem Beschenkten zugerechnet und setzt die Spekulationsfrist auf null zurück.

Lohnt sich der Immobilienverkauf trotz Steuern?

Ob der Wohnungs- oder Hausverkauf trotz Steuern eine rentable Angelegenheit ist, hängt von der Nutzung der Immobilie, dem Wert sowie der steuerlichen Behandlung ab. Diese Faktoren sind sehr individuell, weswegen Sie jeden Einzelfall sorgsam prüfen sollten. Auch die momentane Marktsituation sowie die konjunkturelle Entwicklung des Immobilienmarkts nehmen Einfluss darauf, ob der Immobilienverkauf zum gegebenen Zeitpunkt sinnvoll ist.

Eine kostenlose Immobilienbewertung ist der erste wichtige Schritt, um einen Überblick über anfallende Steuern und damit über die Rentabilität zu erhalten. Testen Sie unseren kostenlosen Immobilienwert-Rechner, um sich einen Eindruck zu machen.

Insbesondere bei privaten Immobilienverkäufen unter Familienangehörigen kann Schenkung eine sinnvolle Alternative sein, um die Erbschaftssteuer zu umgehen. Zudem sollten Sie als private Eigentümerin oder privater Eigentümer mit mehreren Immobilien deren Verkauf sorgfältig planen, um beim Finanzamt nicht als gewerbliche Verkäuferin oder Verkäufer behandelt zu werden.

Wie viel Steuern muss man beim Hausverkauf zahlen?

Wie viel Steuern beim Wohnungs- oder Hausverkauf anfallen, hängt davon ab, ob es sich um einen privaten oder gewerblichen Verkauf handelt. Das sollen diese zwei Beispiele für die Besteuerung des Immobilienverkaufs verdeutlichen:

Beispiel 1

Eine private Eigentümerin verkauft ein Haus für 400.000 Euro, welches sie seit vier Jahren besitzt und nicht selbst bewohnt. Der ursprüngliche Kaufpreis betrug seinerzeit 250.000 Euro, die Verkaufskosten betragen 20.000 Euro. Es fällt die Spekulationssteuer auf den Gewinn des Verkaufs an, welche am Standort Thüringen 3,5 Prozent beträgt. Der individuelle Steuersatz der Verkäuferin beträgt 30 Prozent.

[400.000 – (250.000 + 20.000)] x 3,5 % =

[400.000 – 270.000] x 3,5 % =

130 000 x 3,5 % =

39.000

Auf den Kaufpreis von 400.000 Euro fallen 39.000 Euro Spekulationssteuer an. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer: 400.000 x 6,5 % = 26.000 Die Grunderwerbsteuer beträgt somit 26.000 Euro.

Beispiel 2

Beim gewerblichen Verkauf eines Objekts für 400.000 Euro mit einem ursprünglichen Anschaffungspreis von 250.000 Euro und Verkaufskosten von 20.000 Euro fallen auf den Gewinn in Höhe von 130.000 Euro zusätzlich 19 % Umsatzsteuer an. Zur Berechnung der Gewerbesteuer gelten ein Freibetrag von 24.500 Euro, eine Steuermesszahl von 3,5 % und ein Hebesatz der Gemeinde von 200 %.

[400.000 – (250.000 + 20.000)] =

130.000 x 19 % =

24.700

Die Käuferin oder der Käufer des Objekts muss 24.700 Euro bzw. Mehrwertsteuer zahlen. Der Gesamtkaufpreis beträgt somit 154.700 Euro. Für die Gewerbesteuer ergibt sich folgende Rechnung: (130.000 – 24.500) x 3,5 % x 200 % = 115.500 x 3,5 x 200= 8.085 Die durch den gewerblichen Verkäufer zu entrichtende Gewerbesteuer beträgt 8.085 Euro.

Je nach Situation und Bundesland gelten unterschiedliche Voraussetzungen vom Finanzamt, weswegen jeder Einzelfall genau geprüft werden sollte.