Hausverkauf auf Rentenbasis

Was ist ein Hausverkauf auf Rentenbasis?

Beim Hausverkauf auf Rentenbasis handelt es sich um eine Form der Immobilienverkaufs, bei der der Verkaufspreis nicht mit einem Mal, sondern in Raten bezahlt wird. Der Verkäufer erhält also nicht eine einmalige, umfangreiche Zahlung, sondern empfängt über einen längeren Zeitraum hinweg kleinere Beträge. Die Auszahlung der Raten kann beispielsweise monatlich geschehen oder einmal pro Quartal. Häufig wird beim Hausverkauf auf Rentenbasis ein Wohnrecht vereinbart – der Verkäufer darf nach dem Eigentümerwechsel also in seiner ehemaligen Immobilie wohnen bleiben. 

Wie funktioniert der Hausverkauf auf Rentenbasis?

Da der Hausverkauf auf Rentenbasis einige Besonderheiten in sich birgt, ist auch der Ablauf im Vergleich zum klassischen Modell ein wenig anders. Diese Besonderheiten betreffen vor allem Aspekte wie den Verkaufspreis, die potenzielle Zielgruppe und die Laufzeit der Ratenzahlungen:

Laufzeit: Leibrente oder Zeitrente?

Beim Hausverkauf auf Rentenbasis müssen sich Käufer und Verkäufer zunächst auf ein Laufzeitmodell einigen. Grundsätzlich existieren hier zwei Varianten: die Zeitrente und die Leibrente. Beide Arten der Immobilienrente erläutern wir an dieser Stelle kurz:

Bei der Leibrente handelt es sich um eine Form der Immobilienrente, bei der der Verkäufer die Ratenzahlungen des Käufers bis an sein Lebensende erhält. Für etwaige Instandhaltungsmaßnahmen der Immobilie ist als neuer Eigentümer der Käufer verantwortlich. Für den Käufer kann dies potenziell ein Kostenrisiko darstellen. Denn lebt der Verkäufer länger als statistisch angenommen, kann es passieren, dass der neue Eigentümer deutlich mehr für die Immobilie zahlt. 

Im Unterschied zur Leibrente finden die Ratenzahlungen bei der Zeitrente über einen vorher festgelegten Zeitraum statt. Auch hier besteht die Möglichkeit auf ein lebenslanges Wohnrecht für den Verkäufer. Der Vorteil bei diesem Modell besteht in der besseren Kalkulierbarkeit der Kosten für den Immobilienkäufer. 

Verkaufspreis der Immobilie – geringer als beim klassischen Hausverkauf

Für den Verkäufer stellt der Hausverkauf auf Rentenbasis auf den ersten Blick eine attraktive Alternative zum klassischen Verkaufsmodell einer Immobilie dar. Immerhin kann er mit kontinuierlichen Einnahmen aus dem Hausverkauf rechnen, die je nach Laufzeitmodell sogar bis ans Lebensende ausgezahlt werden können. Für den Käufer hingegen besteht das unkalkulierbare Risiko, dass er bei einer langen Lebensdauer des Verkäufers mehr Geld für die Immobilie bezahlt, als ursprünglich geplant. 

Aus diesem Grund wird in der Regel ein sogenannter Risikoabschlag vom Verkaufswert der Immobilie abgezogen. Dieser (niedrigere) Verkaufspreis wiederum dient als Grundlage, um die Höhe der Raten zu berechnen. Der Hausverkauf auf Rentenbasis ist somit von Vorteil, wenn man sich als Verkäufer langfristige Einnahmen wünscht. Auf der anderen Seite liegt der Verkaufspreis der Immobilie durch den Risikoabschlag meist deutlich unter dem Preis beim klassischen Verkauf.

Überblick: Vor- und Nachteile des Hausverkaufs auf Rentenbasis

Bei der Immobilienrente handelt es sich um ein Nischenprodukt. Aus diesem Grund haben wir im Folgenden die – aus Verkäufersicht – größten Vor- und Nachteile des Hausverkaufs auf Rentenbasis für Sie aufgelistet: 

Vorteile: 

• Liquidität: Durch die Auszahlung in Raten erhält der Verkäufer der Immobilie einen konstanten Geldfluss.

• Wohnrecht: In der Regel ist der Hausverkauf auf Rentenbasis mit einem lebenslangen Wohnrecht verknüpft, sodass der Verkäufer nach dem Verkauf weiter in seiner ehemaligen Immobilie wohnen bleiben kann.  

• Pflegebedürftigkeit: Kann der Verkäufer aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in seiner Immobilie wohnen, erhält er trotzdem weiterhin die Immobilienrente. 

Nachteile:

• Geringerer Verkaufspreis: Durch den Risikoabschlag erzielen Häuser, die auf Rentenbasis verkauft werden, meist einen geringeren Verkaufspreis als solche, die nach dem klassischen Modell verkauft werden.

• Weniger Interessenten: Das Wohnrecht und eine meist unkalkulierbare Laufzeit machen den Hausverkauf auf Rentenbasis für Käufer meist wenig attraktiv. Weniger potenzielle Interessenten sind die häufige Folge. 

• Steuern: Die Immobilienrente wird zusätzlich zur normalen Rente besteuert. Je jünger der Verkäufer ist, desto höher fällt die Besteuerung aus. 

• Inflation: Sofern keine entsprechende Wertsicherungsklausel im Kaufvertrag vereinbart wurde, ist die Immobilienrente anfällig für die Inflation. 

Alternative: Umkehrhypothek

Als Alternative zum Hausverkauf auf Rentenbasis hat sich in den letzten Jahren die sogenannte Umkehrhypothek (oder auch: Rückwärtshypothek) herauskristallisiert. Hierbei handelt es sich um einen Kreditvertrag, der zwischen dem Besitzer der Immobilie und einem Kreditinstitut vereinbart wird, wobei die Auszahlung in Form einer höheren, einmaligen Summe oder aber wie bei der Immobilienrente in Raten geschehen kann. Da die Umkehrhypothek nichts an den Eigentumsverhältnissen der Immobilie ändert, kann der Besitzer in seinem Zuhause wohnen bleiben. Der Unterschied zur Immobilienrente besteht jedoch darin, dass die Bank das Darlehen nach Ende der vereinbarten Laufzeit zurückfordert. Erhält sie es nicht zurück, hat die Bank das Recht, das Haus zu verkaufen, um das Darlehen zu tilgen. Eventuelle Überschüsse erhält dann der ehemalige Besitzer, beziehungsweise dessen Erben.

Zusammenfassung: Klassischer Hausverkauf oder Hausverkauf auf Rentenbasis?

Ob für den Immobilienbesitzer eher der klassische Hausverkauf oder der Hausverkauf auf Rentenbasis in Frage kommt, hängt vor allem von deren individuellen Bedürfnissen und der persönlichen Situation ab. Legt der Eigentümer Wert auf eine langfristige Absicherung, kann die Immobilienrente eine lohnenswerte Alternative zum regulären Hausverkauf darstellen. Dabei gilt es allerdings zu beachten, dass der Hausverkauf auf Rentenbasis noch immer ein Nischenprodukt der Immobilienbranche ist. Entsprechend ist nicht nur die Suche nach potenziellen Interessenten häufig mühsam, auch gestaltet sich der eigentliche Verkauf komplexer. Immobilienverkäufer sind deshalb gut beraten, mit einem erfahrenen Immobilienmakler an der Seite alle Möglichkeiten abzuwägen, um den Hausverkauf zum Erfolg zu führen.