Bauen auf fremdem Grundstück: 7 häufige Fragen zum Erbbaurecht

Was ist der Unterschied zwischen Erbbaurecht und Erbpacht?

Mit dem Begriff Erbbaurecht bezeichnet man das dingliche Recht, das dem Rechtnehmer erlaubt, auf dem Grundstück des Rechtgebers ein Bauwerk zu errichten. Dieses Recht wird durch einen Erbbaurechtsvertrag geregelt und ist, wie der Name es bereits andeutet, vererbbar. Für das Recht, ein Haus auf fremdem Grundstück zu bauen, muss der Rechtnehmer regelmäßig den sogenannten Erbbauzins an den Grundstücksbesitzer zahlen. Die gesetzliche Grundlage für das Erbbaurecht ist im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) festgehalten. Der Begriff Erbpacht wird fälschlicherweise oftmals synonym verwendet, bezieht sich allerdings auf eine Form des Grundbesitzes, die in Deutschland seit 1947 aufgehoben ist.

Eigentum am Gebäude auf fremdem Grundstück

Normalerweise gehört einem Grundstückseigner auch die Immobilie, die sich auf seinem Besitz befindet. Beim Erbbaurecht ist dies anders: Hier behält der Grundstückseigner zwar weiterhin sein Grundstück, die hierauf gebaute Immobilie ist allerdings für die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages das Eigentum des Rechtnehmers.

Bauen auf fremdem Grund - Entschädigung

Verträge, die das Erbbaurecht zwischen zwei Parteien regulieren, sind meistens zeitlich befristet. Häufig beträgt die Vertragslaufzeit 99 Jahre, die genaue Länge kann jedoch von den Parteien individuell festgelegt werden und unterliegt keiner gesetzlichen Restriktion. Wenn der Vertrag ausläuft, fällt das Eigentum am Bauwerk in der Regel dem Grundstückseigner zu. Dafür muss dieser jedoch eine Entschädigung an den Rechtnehmer bezahlen.

Was bedeutet Heimfall im Erbbaurecht?

Handelt der Rechtnehmer vertragswidrig, indem er beispielsweise keinen Erbbauzins zahlt, kann das Erbbaurecht und damit der Besitz am Bauwerk schon vor Ablauf der Vertragslaufzeit dem Grundstückseigner zufallen. Dann spricht man von einem sogenannten Heimfall.

Bauen auf fremdem Grundstück - Vertrag

Die aus unserer Sicht wichtigsten Inhalte eines Erbbaurechtsvertrags versuchen wir an dieser Stelle kurz zu erläutern:

• Bestellung des Erbbaurechts und Grundbuchstand: Dieser Vertragsteil reguliert in der Regel die Bestellung des Erbbaurechts und hält den aktuellen Grundbuchstand fest. Außerdem zu beachten: Ein Erbbaurechtsvertrag muss stets mit einer notariellen Urkunde geschlossen werden.

• Nutzungsvereinbarung: In der Nutzungsvereinbarung einigen sich die Parteien in der Regel darauf, wie der Rechtnehmer das Grundstück und sein Bauwerk nutzen darf.

• Nutzungsdauer: In diesem Abschnitt einigen sich die Parteien auf eine Vertragslaufzeit. Diese soll gewährleisten, dass sich der Bau für den Rechtnehmer lohnt, während der Grundstückseigner hierdurch die Sicherheit hat, dass das Bauwerk auf seiner Fläche dauerhaft und stabil errichtet wird.

• Instandhaltungsverpflichtung und Versicherung: Auch Art und Umfang der Instandhaltungsmaßnahmen werden vertraglich festgelegt. So kann der Grundstückseigner sicher sein, nach Vertragsablauf keine verfallene Immobilie zu übernehmen. Ferner wird möglicherweise geregelt, dass der Erbbauberechtigte das Bauwerk gegen Brandschäden oder sonstige Gefahren versichern muss.

• Lastentragung: Dieser Abschnitt des Vertrages beinhaltet in der Regel, dass der Erbbauberechtigte als wirtschaftlicher Eigentümer für Kosten wie Grundsteuer, Abgaben und sonstige Lasten aufkommen muss.

• Zustimmung des Grundstückseigentümers: Will der Rechtnehmer über sein Erbbaurecht verfügen, indem er beispielsweise weitere Baumaßnahmen plant, benötigt er meistens die Einwilligung des Rechtgebers. Auch das wird häufig vertraglich geregelt.

• Heimfall: Dieser Teil des Vertrages hält eventuelle Modalitäten fest, falls der Erbbauberechtigte vertragswidrig handelt, indem er beispielsweise den Erbbauzins nicht bezahlt oder der Instandhaltungsverpflichtung nicht nach kommt.

• Vorrecht auf Erneuerung: Ein solcher Vertragsabschnitt regelt, ob der Erbbauberechtigte ein Vorrecht hat, wenn der Grundstückseigner sich am Ende der Vertragslaufzeit dazu entscheidet, das Erbbaurecht erneut zu vergeben.

• Erbbauzins: Dieser Vertragsteil reguliert den Erbbauzins, den der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigner zu zahlen hat. Dieser wird individuell zwischen den Parteien festgesetzt und ist gesetzlich nicht begrenzt. Häufig beträgt dieser Zins zwischen 3 und 5 % des Grundstückswertes.

Was sind die möglichen Vorteile und Nachteile des Erbbaurechts?

+ Rechtnehmer profitieren gegebenenfalls von einer geringeren finanziellen Belastung, da sie vor dem Immobilienbau kein Grundstück kaufen müssen.

+ Rechtgeber profitieren in der Regel von grundbuchlich gesicherten Zinseinnahmen sowie der Tatsache, dass das Grundstück mitsamt eventueller Wertsteigerungen ihr Eigentum bleibt.

– Möglicherweise geringer Handlungsspielraum für Rechtnehmer, da bei essentiellen Entscheidungen die Zustimmung des Grundstückseigners nötig ist.

– Möglicherweise schwierigerer Weiterverkauf: Die Vertragslaufzeit und die Tatsache, dass das Gebäude anschließend dem Rechtgeber zufällt, schrecken viele potenzielle Käufer ab.

Fazit: Für wen könnte sich das Erbbaurecht lohnen?

Ein Erbbaurechtsvertrag kann zukünftigen Bauherren einen vergleichsweise günstigen Start in den Immobilienbau bieten. Da nicht erst ein teures Grundstück erworben werden muss, kann das Kapital in den Bau der eigentlichen Immobilie fließen. Durch die zeitliche Befristung des Eigentums und die dadurch geringe Attraktivität für einen Weiterverkauf ist das Erbbaurecht allerdings nicht frei von Stolpersteinen. Wer seine Immobilie auf fremdem Grundstück bauen möchte, sollte daher im Vorfeld sorgsam abwägen.