Wie vererbt man ein Haus im Ausland?

Viele Deutsche besitzen heutzutage eine Immobilie im Ausland. Sie nutzen sie zum Ferien machen, um regelmäßige Mieteinnahmen zu erzielen oder als Investment, etwa für die Altersvorsorge.

Für Eigentümer von Auslandsimmobilien ist es aber besonders wichtig, ihren Nachlass sorgfältig zu planen. Denn: Grenzüberschreitende Erbfälle sind mitunter kompliziert, weil sich die beteiligten Staaten sowohl in erbrechtlicher als auch in steuerrechtlicher Hinsicht deutlich unterscheiden können. Um für alle Fälle gewappnet zu sein, führt in der Regel kein Weg daran vorbei, sich juristisch beraten zu lassen.

Ohne Testament gilt EU-Recht

Eine der großen Fragen: Welches Erbrecht gilt eigentlich, wenn ein Erblasser im Ausland verstirbt? Deutsches Recht, ausländisches Recht oder gar die Gesetze beider Länder? Die Antwort hierauf findet sich in der Europäischen Erbrechtsverordnung (EuErbVO).

Danach wird das Erbrecht des Staates angewendet, in dem der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Verstirbt beispielsweise ein Eigentümer auf Mallorca, wo er stets einen großen Teil des Jahres verbracht hat, und liegt kein Testament von ihm vor, gilt das spanische Erbrecht für seinen gesamten Nachlass.

Wie der Eigentümer Einfluss nehmen kann

Wer nicht will, dass er automatisch unter ein ausländisches Erbrecht fällt, sollte darum ein Testament aufsetzen. Darin kann derjenige ausdrücklich verfügen, dass für seinen Besitz das deutsche Erbrecht gelten soll.

Auf den Eigentümer aus dem oben genannten Beispiel hätte es dann keine Auswirkungen mehr, dass er sich gewöhnlich auf Mallorca aufhielt. Sein Besitz fiele, wie von ihm gewollt und im Testament festgeschrieben, unter das deutsche Erbrecht.

Auch das Steuerrecht birgt Stolperfallen

Anders als das Erbrecht lässt sich das Steuerrecht beim Vererben über Grenzen hinweg nicht durch ein Testament beeinflussen. Der gesamte Nachlass, das heißt sowohl in- als auch ausländisches Vermögen, fällt unter die deutsche Erbschaftsteuer – vorausgesetzt, der Erblasser war zum Zeitpunkt seines Todes „Inländer” im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes.

Dies ist der Fall, wenn er einen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hatte oder als deutscher Staatsangehöriger noch nicht länger als fünf Jahre im Ausland gelebt hat.

Abkommen soll Doppelbesteuerung verhindern

Da die Erbschaftsteuersysteme vieler Staaten aber nicht aufeinander abgestimmt sind, besteht bei grenzüberschreitenden Erbfällen durchaus das Risiko, dass ein ausländischer Staat auf den gleichen Erbfall noch einmal Erbschaftsteuer erhebt. Verhindern können das nur Doppelbesteuerungsabkommen. Doch sie gilt noch nicht überall.

Mit welchen Ländern Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen hat, erfahren Sie in unserem Erbschafts-Ratgeber. Dort informieren wir Sie außerdem über viele weitere wissenswerte Details zum Erbrecht im In- und Ausland, etwa zu Themen wie Erbfolge, Testament, Erbschaftsvertrag und Steuern sparen durch Schenkung.

Hinsichtlich eines Investments im Ausland stehen Ihnen unsere Engel & Völkers Büros weltweit gern beratend zur Seite.