Víctor Martínez ist Immobilienmakler in Selva marítima und gibt zu, dass die von ihm abgeschlossenen Verkäufe im letzten Quartal 30 % niedriger waren als vor einem Jahr. „Der Markt hat sich abgekühlt, aber viele Eigentümer weigern sich, die Preise zu senken, um ihre Immobilie attraktiver zu machen und so mehr Käufer anzulocken. Nur diejenigen, die einen unmittelbaren Bedarf haben, verkaufen niedrigere Preise. Der Rest wartet darauf, dass die Einkaufsfreude wieder aufkeimt.“
Die Verzögerung der Eigentümer, die erkennen, dass sich der Markt verändert, könnte einer der Gründe sein, die das derzeitige Missverhältnis erklären. Die neuesten Daten des INE zeigen einen Umsatzrückgang von mehr als 20 % pro Jahr und einen Rückgang von mehr als 30 % bei der Vergabe von Hypotheken für den Kauf von Wohneigentum. Andererseits stieg der durchschnittliche Preis für freien Wohnraum im dritten Quartal des Jahres in den Regionen Girona um 5,7 % gegenüber dem Vorjahr, so das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, was den höchsten Zuwachs in den vier katalanischen Provinzen darstellt. Der Steuerwert des Quadratmeters in Girona ist mit 1763 Euro der höchste seit mehr als einem Jahrzehnt.
Weder der allgemeine Preisanstieg noch der Anstieg der Finanzierungskosten aufgrund von Zinserhöhungen haben die Nachfrage auf dem spanischen und katalanischen Immobilienmarkt vorerst gebremst, und dieses Ungleichgewicht mit der Verknappung des Angebots übt Druck aus Preise nach oben Die APIs haben in den letzten Monaten gewarnt, dass das Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen gering ist. Laut dem Studiendienst des Immobilienportals idealista ist in Girona die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser im letzten Jahr um 3 % zurückgegangen. In den für Käufer attraktivsten Gebieten ist der Rückgang jedoch höher.
Die Experten warnen zudem davor, dass die Baurate neuer Wohnungen erhebliche Defizite aufweist: In ganz Spanien werden jährlich rund 100.000 Wohnungen gebaut, aber 200.000 neue Familien gegründet.
Auch wenn der Preisanstieg der letzten Jahre sehr hoch erscheinen mag, wenn man die Zahlen in einen Kontext setzt, hat der nominale Hauspreis den realen Preis in den letzten Jahren nicht allzu stark erhöht, und dies wird auch im Jahr 2024 nicht erwartet, so der European Nach Angaben der Zentralbank lag der Immobilienüberbewertungsindex für Spanien bei 10,3 %, während der europäische Durchschnitt bei etwa 13 $ lag.
Eine Situation, die weiterhin viel ausländische Nachfrage auf unseren Markt lockt. Nach der Pandemie haben sich die Käufe von Ausländern in Spanien stark erholt und Girona ist eine der Provinzen, in denen dieser Käufertyp mit einem Anteil von etwa 30 % am stärksten vertreten ist.
Vor diesem Hintergrund erwarten die meisten Analysten und Studiendienste keine allzu großen Veränderungen im Markt. Die meisten rechnen mit einer moderaten Abkühlung in den kommenden Monaten, aber nicht alle denken an Preisrückgänge.
Einer der pessimistischsten ist der stellvertretende Generaldirektor von Donpiso, Emiliano Bermúdez, der einen Umsatzrückgang von 10 % und einen Preisrückgang von 5 % prognostiziert, ein „abwärtsgerichteter“ Trend, der eine „logische“ Folge mehrerer Faktoren ist, darunter der Anstieg der Lebens- und Hypothekenpreise; der Mangel an Sicherheit sowie wirtschaftlicher und rechtlicher Stabilität für Immobilieninvestitionen als Folge des Wohnungsbaugesetzes und der Bildung einer „schwachen“ Regierung; und die zyklische Entwicklung des Wohnungsmarktes“.
Cristina Arias, Leiterin des Studiendienstes von Tinsa, prognostiziert, dass sich die Immobilienpreise im ersten Quartal 2024 stabilisieren werden, mit einer jährlichen Schwankung von etwa 0 %. Und für das Gesamtjahr 2024 rechnet sie mit „einer durchschnittlichen jährlichen Schwankung der Wohnpreise zwischen +1 % und -2,5 %“. Diese Spanne resultiert aus einer Fortsetzung der im Jahr 2023 auf dem Markt beobachteten Abschwächung nach der Beschleunigung im Jahr 2022.“
Ein aktueller Bankinter-Bericht zum Immobilienmarkt weist darauf hin, dass „die Preise tendenziell stagnieren und im nächsten Jahr sogar leicht sinken könnten.“ Wenn diese Korrektur jedoch eintritt, wird sie aufgrund des Umfelds hoher Zinssätze konjunkturbedingt sein.“
Carlos Balado, Professor an der OBS Business School und Direktor von Eurocofín, weist auf die Situation hin, dass das Angebot an Wohnraum nicht ausreicht, um den Bedarf einer wachsenden Bevölkerung zu decken. Er geht davon aus, dass die Immobilienpreise im Jahr 2024 eine moderate positive Wachstumsrate von etwa 2 % beibehalten werden.