Mietverträge: Was hat uns die Pandemie gelehrt?

Mit behördlich angeordneten Lockdowns hätte vor zweieinhalb Jahren noch niemand gerechnet. Doch dann kam Corona und ab März 2020 mussten Geschäfte schließen. Keine Einnahmen und trotzdem Miete zahlen? Mit dem Lockdown gingen die Diskussionen um Mietanpassungen zwischen Mietern und Vermietern von Läden und Restaurants los. Und der Streit vor Gericht.

Im Januar 2022 entschied schließlich der Bundesgerichtshof (BGH), dass „im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt”. Auf dieser Grundlage müssen sich nun Landgerichte und Oberlandesgerichte mit den Klagen von Mietern und Vermietern auseinandersetzen.

Nach Lockdown-Erfahrungen: Verträge anders gestalten

Das ist ein Lehrstück für diejenigen, die jetzt einen Gewerbemietvertrag neu abschließen. Im Rahmen eines Engel & Völkers Webinars unterstrich Rechtsanwältin Merle Kammer von der Kanzlei Dierkes Partner, wie wichtig es ist, Gewerbemietverträge vorausschauend zu formulieren – gerade angesichts der jüngsten Erfahrungen mit der Pandemie. Die Aufzeichnung des Webinars können Sie sich hier ansehen.

Kammer empfahl den Teilnehmern, so viele Eventualitäten wie möglich im Vertrag abzudecken, auch wenn sie heute noch unwahrscheinlich erscheinen und der Vertrag dadurch ungewöhnlich lang wird. In der Praxis zeige sich immer wieder, so die Anwältin, dass Vertragsparteien nicht einfach darauf vertrauen dürften, dass sich schon eine gemeinschaftliche Lösung finden werde, wenn es zu Unstimmigkeiten kommt.

Empfehlungen für Gewerbemietverträge

Wir haben für Sie einige wichtige Punkte für die Gestaltung von neuen Gewerbemietverträgen zusammengefasst:

• Die Risikoverteilung sollte geregelt sein, möglichst durch Individualvereinbarungen statt durch allgemeingültige Klauseln, die mitunter zu pauschal sind.
• Eine Force-Majeur-Klausel sollte enthalten sein. Sie greift, wenn eine Leistung aufgrund von höherer Gewalt nicht erbracht werden kann. Idealerweise werden Epidemien und Pandemien ausdrücklich einbezogen. Force-Majeur-Klauseln können beispielsweise Rücktritts- oder Kündigungsmöglichkeiten einräumen oder regeln, dass bei behördlichen Maßnahmen nur ein bestimmter Prozentsatz der vereinbarten Miete zu zahlen ist.
• Die Vertragsparteien können erwägen, für einzelne Teilflächen oder trennbare Bereiche einer Gewerbefläche separate Mietverträge abzuschließen.
• Infrage kommen auch kürzere Mietvertragslaufzeiten, die statt einer langen Dauer mehrere Verlängerungsoptionen bieten. 
• Außerdem kann eine Indexmiete vereinbart werden, die eine Basismiete enthält und einen variablen Anteil, der an einen Index gekoppelt ist.
• Und angesichts aktuell steigender Energiepreise: Die Betriebskosten sollten nicht zu niedrig angesetzt werden, sonst muss der Vermieter ggf. in Vorleistung gehen und/oder der Mieter ist mit der notwendigen Nachzahlung überfordert. 

Diese Tipps ersetzen natürlich nicht den Besuch beim Fachanwalt für Gewerbemietrecht. Bitte wenden Sie sich bei Fragen zur Ausgestaltung Ihres Vertrags an eine kompetente Kanzlei. Wenn es dagegen darum geht, passende Gewerbeflächen und Mieter zu finden, ist Engel & Völkers Commercial der richtige Ansprechpartner für Sie. (18.3.22)