Der Stuttgarter Anlageimmobilienmarkt erfreut sich aufgrund seiner geringen Volatilität und der Lage in einer der stärksten Wirtschaftsregionen Europas größter Beliebtheit unter Anlegern. Seit Jahren herrscht daher ein deutlicher Nachfrageüberhang. Trotz des akuten Angebotsmangels wurde auf dem Markt für Wohn- und Geschäftshäuser im Jahr 2017 ein Rekordergebnis registriert. Bei 209 verkauften Objekten wurden insgesamt 420 Mio. EUR umgesetzt. Der enorme Umsatzzuwachs von 52 % im Vergleich zum Vorjahr ist auf einige großvolumige Ankäufe von Mehrfamilienhäusern mit Gewerbeeinheiten zurückzuführen. Die Angebotsknappheit in den bevorzugten Lagen führt zu einer Verlagerung der Marktaktivität in die mittleren und einfacheren Lagen, wo die aufgerufenen Preise und Faktoren noch deutlich moderater sind.
Dynamik in den dezentralen Lagen
Der sich zuspitzende Wettbewerb um die wenigen angebotenen Objekte in den begehrten Innenstadtlagen hat zu einem enormen Preis- und Faktorenanstieg geführt. In den sehr guten Lagen der Stadt sind Käufer bereit, bis zum 33-Fachen der Jahresnettokaltmiete für ein Wohn- und Geschäftshaus zu bezahlen. Dabei sind Quadratmeterpreise zwischen 3.200 und 5.100 EUR erzielbar. Die erheblichen Preissteigerungen lassen Investoren immer häufiger auf die mittleren und einfachen Lagen ausweichen. Besonders im Fokus stehen hier die Stadtteile Zuffenhausen, Vaihingen, Möhringen, Feuerbach und Bad Cannstatt, welche noch lukratives Wertsteigerungspotenzial versprechen. Obwohl die Metropolregion Stuttgart als prosperierender Wirtschaftsstandort auch international von Bedeutung ist, sind überwiegend regionale Akteure am Markt vertreten. Institutionelle und ausländische Anleger werden vornehmlich bei größeren Objekten ab einem Transaktionsvolumen von 5 Mio. EUR aktiv.
Keine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt
Die hohe Lebensqualität lockt zahlreiche Menschen in die baden-württembergische Landeshauptstadt. So stieg die Einwohnerzahl Stuttgarts in den vergangenen fünf Jahren um 5,7 %. Auf den starken Zuzug wird seitens der Stadt bisher leider nicht mit der Schaffung ausreichender Neubaumöglichkeiten reagiert. Die Baufertigstellungen sind zwar im Vergleich zu den Vorjahren gestiegen, decken den Bedarf aber bei Weitem nicht ab. Die Leerstandsquote verringerte sich weiter und liegt aktuell bei nur noch 0,7 %. Der fortschreitende Nachfrageüberhang hat unmittelbaren Einfluss auf die Entwicklung der Angebotsmieten. In allen Stadtteilen wurden im ersten Quartal 2018 signifikante Mietpreissteigerungen im Vergleich zum Vorjahr festgestellt. Der durchschnittliche Angebotsmietpreis des gesamten Stadtgebiets lag in diesem Zeitraum bei 12,70 EUR/m². Hinter München und Frankfurt am Main belegt Stuttgart damit Rang drei der teuersten Städte Deutschlands.
Kein Ende des Booms in Sicht
Die rundum stabilen Fundamentaldaten werden auch in den kommenden Jahren für eine hohe Nachfrage auf dem Stuttgarter Anlageimmobilienmarkt sorgen. Für das Jahr 2018 prognostiziert Engel & Völkers Commercial ein Transaktionsvolumen zwischen 280 und 310 Mio. EUR.