Aufgrund seiner geringen Volatilität gilt Stuttgart unter Immobilienanlegern als sicherer Investitionsstandort. Positive Einflussfakto-ren wie die Wirtschaftskraft, die technologische Spitzenstellung und die hohe Lebensqualität machen sich auch beim Blick auf den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser bemerkbar: Mit einem Transaktionsvolumen von ca. 202 Mio. EUR durch 135 registrierte Vertragsabschlüsse wurde 2016 der zweithöchste bisher ermittelte Wert erreicht. Getragen wurde das außergewöhnlich hohe Er-gebnis u. a. von drei größeren Paketankäufen. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen stieg im Vergleich zum Vorjahr um 19 % auf knapp 1,5 Mio. EUR. Es überwiegen lokale und regionale Akteure, vereinzelt werden allerdings Käufer aus dem Schweizer und Münchner Raum am Markt aktiv.
Wohnraummangel spitzt sich zu
Nach wie vor ziehen die hohe Lebensqualität der Landeshauptstadt sowie die Wirtschaftskraft der gesamten Region viele Menschen nach Stuttgart. Die starken Wachstumstendenzen und der damit einhergehende Bevölkerungsanstieg stellen die Stadt vor eine gro-ße Herausforderung. Durch das Neubauziel von 1.800 Wohnungen pro Jahr kann die Nachfrage bei Weitem nicht gesättigt werden. Laut Institut der deutschen Wirtschaft beträgt der jährliche Baubedarf in Stuttgart 5.170 Wohnungen, was beinahe das Dreifache des tatsächlichen Nettozuwachses der letzten Jahre darstellt. Die Leerstandsquote sinkt beständig weiter und liegt aktuell bei 0,8 % des Wohnungsbestands. Der sich zuspitzende Mangel an Wohnraum macht sich besonders beim Blick auf die Mietpreisentwick-lung in den zentralen Lagen der Stadt bemerkbar. Mit Anstiegen von 16,8 % und 16,2 % wuchsen die Angebotsmieten zwischen 2016 und 2017 in den Stuttgarter Stadtbezirken West und Mitte rasanter als in allen anderen Ortsteilen deutscher Städte. Der An-gebotsmietpreis im gesamten Stadtgebiet lag im ersten Quartal 2017 durchschnittlich bei 11,95 EUR/m². Damit belegt Stuttgart hinter München und Frankfurt am Main Rang drei der teuersten Städte Deutschlands.
Weiter anziehende Preise
Der steigende Nachfragedruck auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt wirkt sich auch auf das Preisniveau für Wohn- und Geschäfts-häuser aus. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise in allen Lagen nochmals deutlich gestiegen. In den sehr guten Lagen der Stadt sind mittlerweile Quadratmeterpreise zwischen 3.120 und 4.750 EUR erzielbar. Die Faktoren liegen hier aktuell zwischen dem 20,0- und 27,9- Fachen der Jahresnettokaltmiete. Der Einstiegspreis bei Wohn- und Geschäftshäusern in einfachen Lagen stieg von 1.500 EUR/m² in 2016 auf derzeit 1.610 EUR/m².
Aufwertungen im Westen
Durch mehrere Aufwertungsmaßnahmen soll der Stuttgarter Westen noch weiter an Lebensqualität gewinnen. Geplant ist, das ehemalige Areal des Olgahospitals als attraktiven Wohn- und Dienstleistungsstandort in zentraler Lage zu entwickeln. Bis 2019 entsteht auf fünf Baufeldern ein autofreies Quartier mit 224 Wohneinheiten und innovativem Energiekonzept mit Solaranlagen und Gas-Blockheizkraftwerk. Auch die Umgestaltung des Bismarckplatzes zur Aufenthaltsfläche sowie die Aufwertung der Elisabethen-anlage werden positive Impulse für die Stadtentwicklung im Stuttgarter Westen setzen.
Stabile Entwicklung erwartet
Das gute gesamtwirtschaftliche Fundament Stuttgarts gekoppelt mit den aktuellen Rahmenbedingungen auf den Kapitalmärkten werden auch 2017 für eine anhaltend hohe Nachfrage auf dem Markt für Wohn- und Geschäftshäuser sorgen. Der Nachfrageüber-schuss wird die Preisdynamik in allen Lagen weiter vorantreiben. Für das Gesamtjahr 2017 prognostiziert Engel & Völkers Comm-ercial eine Verkaufszahl zwischen 135 und 150 Objekten bei einem Umsatzvolumen von 182 bis 202 Mio. EUR.
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