Wohnwirtschaftliche Anlageimmobilien zeigten sich auch während der Corona-Pandemie unbeeindruckt von den gesamtwirtschaftlichen Einschnitten und verzeichneten weitere Wertsteigerungen. Bundesweit sind laut dem gerade veröffentlichten „Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2021“ von Engel & Völkers Commercial die Angebotspreise für Anlageimmobilien im Bestand seit 2012 um 80 Prozent gestiegen.
In diesem Blog finden Sie eine Zusammenfassung. Wenn Sie sich für mehr Details interessieren: Informieren Sie sich hier über alle Zahlen und Prognosen für Mehrfamilienhäuser in Deutschland. Mit unseren interaktiven Grafiken können Sie einzelne Standorte unter die Lupe nehmen und Vergleiche zwischen allen 67 untersuchten Städten anstellen. Hinweis: Wir verwenden die Bezeichnungen Mehrfamilienhaus und Wohn- und Geschäftshaus synonym.
Während Hotel-, Büro- und Einzelhandelsflächen teilweise stark von der Corona-Pandemie betroffen sind, präsentiert sich die Assetklasse Wohnen auch in der Krise stabil. Die Transaktionszahlen bleiben auch 2020 mit rund 40.500 verkauften Renditeobjekten hoch, das Verkaufsvolumen sank lediglich um 3,2 Prozent auf rund 36,5 Mrd. Euro.
Der leichte Rückgang im Vergleich zum Vorjahr lässt sich nur teilweise mit der konjunkturellen Situation begründen. Vielmehr haben die pandemiebedingten Einschränkungen besonders im Frühjahr vielerorts zu Verzögerungen im Verkaufsprozess, wie beispielsweise bei Besichtigungen und Beurkundungen, geführt. Auch die Verkaufsbereitschaft war bei einigen Eigentümern gerade zu Beginn der Pandemie vorübergehend gesunken. Die Nachfrage lag jedoch in nahezu allen untersuchten 67 Städten weiterhin über dem Angebot.
Wohnen ist ein Grundbedürfnis, darum bleibt die Wohnraumnachfrage in vielen deutschen Groß- und Mittelstädten auch in wirtschaftlichen Schwächephasen stabil. Die Zahlungsströme, die auf zahlreichen mit Privatpersonen abgeschlossenen Mietverträgen basieren, haben sich kaum verringert. Mietausfälle waren marginal.
Aufgrund dessen und weiterer Rahmenbedingungen spricht vieles dafür, dass der Markt für Mehrfamilienhäuser im Jahr 2021 abermals einen neuen Rekord an Verkäufen erreichen wird. Schließlich bieten Mehrfamilienhäuser besonders aufgrund ihres Wertzuwachspotenzials auch zukünftig ein hohes Maß an Sicherheit. Allerdings könnte eine weitere Zunahme mietenpolitischer Regulierungen sich bremsend auf den Anlageimmobilienmarkt auswirken.
Das bundesweit kontinuierlich steigende Transaktionsvolumen ist auch ein Resultat der gestiegenen Preise für Anlageimmobilien. Analog zum Wohnimmobilienmarkt hat die Corona-Pandemie die Preisentwicklung bei den Mehrfamilienhäusern nicht gebremst. Vielmehr sind die durchschnittlichen Angebotspreise von 2019 auf 2020 noch stärker gestiegen als in den Jahren zuvor. Bestandsobjekte haben sich um rund 10,7 Prozent verteuert. In den Jahren zuvor erhöhten sie sich hingegen durchschnittlich um 7,2 Prozent. Hier finden Sie das Engel & Völkers Angebotsranking.
Zwischen 2012 und 2020 sind die Angebotspreise für Anlageimmobilien im Bestand sogar um 80 Prozent gestiegen: 2012 betrug der durchschnittliche Angebotspreis bundesweit rund 908 Euro pro Quadratmeter, 2020 waren es 1.635 Euro pro Quadratmeter. Die Preise steigen auch in eher ländlichen Regionen: Der nördlich an Berlin angrenzende Kreis Oberhavel verzeichnete mit rund 113,8 Prozent den höchsten Zuwachs.
Im Gegensatz zu den Angebotspreisen haben die Angebotsmieten im bundesweiten Durchschnitt zwischen 2012 und heute aber deutlich geringere Zuwachsraten verzeichnet. Bei Bestandswohnungen sind die Mieten im untersuchten Zeitraum um rund 29,6 Prozent auf 8,11 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Die Angebotsmieten für Neubauwohnungen haben sich in der gleichen Zeitspanne um rund 23,5 Prozent auf 11,70 Euro pro Quadratmeter verteuert.
Speziell in den vergangenen Jahren hat sich die Mietenentwicklung etwas abgekühlt. Ein Grund ist sicherlich, dass die gesetzliche Regulierung von Mietpreisen in der Vergangenheit vielerorts zugenommen hat, wie beispielsweise durch die Mietpreisbremse oder den sogenannten Mietendeckel in Berlin.
Das Ungleichgewicht zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung führt zu einer weiter anhaltenden Renditekompression. Die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite für Wohninvestments in guten Lagen der A-Standorte beträgt mittlerweile lediglich 3,3 Prozent.
In Relation zu risikoarmen Kapitalmarktprodukten, wie beispielsweise Bundesanleihen mit aktuell negativer Verzinsung, weisen selbst Core-Liegenschaften dennoch attraktivere Renditen auf. Die Erfahrungen in der Pandemie verdeutlichen zudem, dass auch die Aktienmärkte in Krisenjahren sehr volatil reagieren. Value-Added-Investments an B-, C- und D-Standorten bieten dabei oftmals das bessere Rendite-Risiko-Verhältnis.
Zum Marktbericht Deutschland für Wohn- und Geschäftshäuser 2021
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