Für Rekordwerte sorgten Immobilieninvestoren in 22 von Engel & Völkers Commercial analysierten Städten des Teilmarktes Süd. Dort wurden im Jahr 2018 2.486 Wohn- und Geschäftshäuser (+ 4,7 %) verkauft. Das sind so viele wie noch nie zuvor in einem Kalenderjahr. Auch das Transaktionsvolumen stieg auf einen Rekordwert: Es wuchs um 10,5 % auf rund 5,6 Mrd. EUR an. Diese Entwicklung zeigt deutlich das weiterhin ansteigende Preisniveau für Anlageimmobilien. Transaktionsvolumen und –anzahl liegen nahezu im Bundestrend. München, Frankfurt (Main) und Stuttgart prägen die Entwicklung des Teilmarktes Süd.
Für den Handel mit Wohn- und Geschäftshäusern haben die drei Top-Städte des Teilmarktes Süd, München (1,2 Mrd. EUR), Frankfurt (Main) mit 1,1 Mrd. EUR und Stuttgart (545 Mio. EUR), eine herausragende Bedeutung.
„In den drei Metropolen wurde im Jahr 2018 mit einem Transaktionsvolumen von 2,8 Mrd. EUR genauso viel Umsatz generiert wie in den 19 weiteren Städten des Teilmarktes Süd zusammen“, hebt Thies Schwarz, Research Analyst bei Engel & Völkers Commercial, hervor. Aus Investorensicht gelten die drei A-Städte aufgrund des anhaltenden Nachfrageüberschusses nach Wohnraum weiterhin als sichere Häfen.
Die 19 weiteren Standorte des Teilmarktes Süd sind für Kapitalanleger durch vielfältige Anlageoptionen, lokalspezifische Lagequalitäten und teils deutlich niedrigere Einstiegspreise attraktiv. So sind im Jahr 2018 außerhalb der A-Städte 11,3 % mehr Zinshäuser verkauft worden als im Vorjahr. Parallel hat das Transaktionsvolumen um 15,8 % zugelegt.
Damit liegt das zusammengefasste Ergebnis der Städte des Teilmarktes Süd durchaus im bundesweiten Trend wie der aktuell erschienene „Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2020“ von Engel & Völkers Commercial zeigt.
Darin hat das Beratungs- und Vermittlungsunternehmen für Gewerbeimmobilien den Anlagemarkt in insgesamt 67 deutschen Städten analysiert. In den dort betrachteten Standorten stieg das Transaktionsvolumen im Jahr 2018 gegenüber dem Vorjahr um 11,9 % und erreichte einen Rekordwert von 22,6 Mrd. EUR. Die Anzahl der gehandelten Objekte stieg jedoch nur um rund 1,0 % auf etwa 13.200 Transaktionen.
„Motor des Marktes für Wohn- und Geschäftshäuser sind nach wie vor die dynamischen wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen“, erläutert Thies Schwarz. Das Bevölkerungswachstum zwischen den Jahren 2013 und 2018 war in den untersuchten süddeutschen Städten fast doppelt so hoch (+5,4%) wie im Bundesdurchschnitt (+2,8%).
In Regensburg (+ 9,6 %) und Offenbach am Main (+ 9,0 %) läge die Entwicklung fast im zweistelligen Prozentbereich. Parallel sei in allen Städten die Beschäftigtenzahl gewachsen, während die Arbeitslosenzahl zurückging.
Die Rhein-Neckar-Metropolregion profitiert von den dort ansässigen national sowie international tätigen Maschinenbau-, Chemie- und IT- Firmen. In der Metropolregion Nürnberg sind es die Automotive-, Verkehrs und Logistikfirmen sowie die Medizinstandorte die zum regionalen Wirtschaftswachstum beitragen.
Die dynamischen Entwicklungen im Teilmarkt Süd spiegeln sich sowohl in einer im Vergleich zum Bundesdurchschnitt überdurchschnittlichen Kaufkraft als auch in einer erhöhten Wohnraumnachfrage wider.
Vor diesem Hintergrund sind die Mieten in allen untersuchten Standorten im Teilmarkt Süd gestiegen. Sie liegen in einer Spanne zwischen 13,76 €/m² (Frankfurt am Main) und 7,76 €/m² (Kassel). München nimmt mit 17,86 €/m² auch bundesweit eine Ausnahmestellung ein. In Aschaffenburg (+ 6,6 %) und Ludwigshafen (+ 6,0 %) sind die Mieten am stärksten gestiegen.
Diese dynamischen Entwicklungen sowie steigende Miet- und Kaufpreise bieten attraktive Rahmenbedingungen für Investitionen im Teilmarkt Süd. Mithilfe des Kaufpreisfaktors kann man den Ertragswert eines Renditeobjektes grob schätzen. Dabei wird die erzielbare Miete mit einem in der Region üblichen Kaufpreisfaktor multipliziert.
In Ludwigshafen, Kassel und Koblenz finden Anleger in guten Lagen Faktoren unter dem 20,0-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Dies entspricht einer Bruttorendite von 1/20 = 5%. Demgegenüber liegen in Augsburg und Regensburg die Faktoren für Objekte in guter Lage zwischen 28,0 und 31,0. In München hingegen sind Anlageimmobilien mit dem 36,0-Fachen der Jahresnettokaltmiete deutlich teurer.
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