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Wohnraum zu Gewerbe und umgekehrt: Was müssen Sie bei Nutzungsänderung beachten?

Eine Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum oder umgekehrt kann in vielen Fällen sinnvoll sein. Schließlich befindet sich der Immobilienmarkt in einem ständigen Wandel. Bedarf und Nutzungsverhalten ändern sich, gerade in wirtschaftlich unruhigen Zeiten. Von den Eigentümer:innen einer Immobilie fordert dies Flexibilität. So lässt sich auf die jeweils aktuellen Trends der Immobiliennutzung reagieren und das Wertschöpfungspotenzial der Immobilie umfassend ausschöpfen.

Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen ersten Einblick in die Rahmenbedingungen, die Sie beachten müssen, wenn Sie eine Nutzungsänderung planen. Er gibt Ihnen Hinweise, wie Sie einen Bauantrag für die Nutzungsänderung stellen, welche Besonderheiten bei Eigentümergemeinschaften gelten und welche Optionen Sie haben, wenn Sie eine Immobilie anlässlich der Neuvermietung umnutzen möchten.

Bitte beachten Sie, dass unser Ratgeber „Nutzungsänderung" weder den Anspruch auf Vollständigkeit erhebt, noch dass er eine juristische Beratung ersetzt. Wenn Sie planen, eine Gewerbefläche oder Wohnraum umzunutzen, sollten Sie sich individuell von einem/einer Spezialist:in beraten lassen. Wir haben diesen Ratgeber gemeinsam mit unserem Kooperationspartner, der Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek, entwickelt.

Im Überblick: Wie beantrage ich eine Nutzungsänderung?

Sei es der aktuelle Trend zur Verlagerung von Arbeitsplätzen in das private Wohnumfeld, die Entwicklung innovativer Nutzungskonzepte wie Co-Working, Co-Living oder die Etablierung neuer Wohnformen: Für viele Bestandsimmobilien werden über kurz oder lang Änderungen der ursprünglich etablierten Nutzungen nötig sein.

Doch egal, ob eine Nutzungsänderung von Wohnraum zu Gewerbe, eine Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum oder eine Nutzungsänderung von Gastronomie zu Büro: Die Umnutzung von Immobilien wird durch rechtliche und gesetzliche Vorgaben eingeschränkt. Deren Einhaltung ist gerade im Falle von Nutzungsänderungen zwingend zu empfehlen. Fehlen Antrag und positiver Bescheid der Baubehörde, kann das eine Untersagung der Nutzung und ein Bußgeld zur Folge haben.

Was ist eine Nutzungsänderung im rechtlichen Sinne?

Eine Nutzungsänderung im rechtlichen Sinne meint in aller Regel: Der jeweiligen Immobilie wird – wenigstens in Teilen – eine neue, andere Zweckbestimmung gegeben. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine Nutzungsänderung von Wohnraum hin zu Gewerbe oder auch umgekehrt, also eine Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum, erfolgt.

Einige klassische Beispiele

die Nutzungsänderung einer Wohnung in ein Büro
die Einrichtung eines Büros anstelle der bisher ausgeübten Laden-/Geschäftsnutzung
die Umnutzung eines Supermarktes hin zur Kinderbetreuungseinrichtung

Ob die geplante Nutzungsänderung rechtliche Relevanz besitzt – mit all ihren Folgen, etwa für die Einholung von Genehmigungen usw. –, hängt von den für den jeweiligen Fall maßgeblichen rechtlichen Rahmenbedingungen ab. Doch wann müssen für eine neue Nutzung Genehmigungen eingeholt werden? Entscheidend ist hierfür insbesondere, ob für die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Vorgaben in Betracht kommen als für die bisherige Nutzung, beispielsweise mit Blick auf den Brandschutz oder auf ggf. vorgeschriebene Stellplätze.

Was steht im Mietvertrag zum Nutzungszweck?

Sind mietvertragliche Fragen betroffen, wird der Begriff der Nutzungsänderung im Wesentlichen von der mietvertraglichen Definition des Mietgegenstands und seines Mietzwecks bestimmt. Vergleichbares wird regelmäßig zur Nutzungsänderung innerhalb eines in Wohnungseigentum/Teileigentum geteilten Gebäudes gelten, wobei dann der in der Teilungserklärung definierte Nutzungszweck entscheidend sein wird.

Stellt sich beispielsweise im Zuge einer Neuvermietung die Frage, ob eine geplante Nutzungsänderung rechtliche Relevanz hat, sollten bereits im Vorfeld die erforderlichen rechtlichen Schritte genau bedacht und vorausschauend geplant werden. Dies gilt insbesondere für die gegebenenfalls nach öffentlichem Recht und/oder nach Zivilrecht erforderlichen Genehmigungen und auch für die entsprechende Ausgestaltung der mietvertraglichen Regelungen.

Ziel sollte stets die größtmögliche Rechtssicherheit sein und die Schaffung belastbarer Grundlagen für die künftig geplante Nutzung des jeweiligen Objekts. Nur dies schützt Sie effektiv vor behördlichen Maßnahmen, wie zum Beispiel Nutzungsuntersagungen oder Bußgeldverfahren, sowie vor mietvertraglichen Streitigkeiten.

Was sind die öffentlich-rechtlichen und zivilrechtlichen Rahmenbedingungen?

Bei der Frage nach den relevanten rechtlichen Rahmenbedingungen ist grundsätzlich zwischen den öffentlich-rechtlichen Rahmenbedingungen einerseits und den zivilrechtlichen Rahmenbedingungen andererseits zu unterscheiden.

In öffentlich-rechtlicher Hinsicht stellt sich zunächst die Frage, ob für die geplante Nutzungsänderung vor Aufnahme der neuen Nutzung eine behördliche Genehmigung eingeholt werden muss. Eine derartige öffentlich-rechtliche Genehmigungspflicht kann sich insbesondere in folgenden Bereichen ergeben:

Baugenehmigung nach jeweiliger Landesbauordnung
Denkmalrechtliche Erlaubnis im Falle von baulichen Maßnahmen im Zusammenhang mit der geplanten Nutzungsänderung
Genehmigung nach Satzungsrecht der jeweiligen Gemeinde (insbesondere aus Erhaltungssatzungen, Satzungen, die das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum verbieten, Sanierungssatzungen)

Weiterhin muss die geplante Nutzungsänderung auch den jeweils geltenden inhaltlichen Anforderungen des öffentlichen (Bau-)Rechts entsprechen. Derartige Anforderungen ergeben sich regelmäßig aus den Vorgaben des Bauplanungsrechts (z.B. Festsetzungen eines Bebauungsplans zur zulässigen Art der baulichen Nutzung) und den Vorgaben des Bauordnungsrechts (z.B. Brandschutz, Abstandsflächen, Stellplätze).

Neue Nutzung: Welches Recht hat die Eigentümergemeinschaft?

In zivilrechtlicher Hinsicht sollten Sie im Falle eines Gebäudes, das in Wohnungseigentum/ Teileigentum geteilt ist, stets die Beschränkungen beachten, die sich aus der Teilungserklärung im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft und zu den anderen Sondereigentümern ergeben. So werden Änderungen des in der Teilungserklärung festgeschriebenen Nutzungszwecks in aller Regel nur mit Zustimmung der übrigen Sondereigentümer*innen und mit einem entsprechend zustimmenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft möglich sein.

Auch sollten Sie stets besonderes Augenmerk auf die Gestaltung des Mietvertrags, der für die neue Nutzung abgeschlossen wird, richten. Hervorzuheben ist hier sowohl die sorgfältige Beschreibung des Miet- bzw. Nutzungszweckes als auch eine klare Definition, wer dafür verantwortlich ist, die notwendigen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen zu erlangen.

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Häufig gestellte Fragen

Annika Michelsen

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