Healthcare-Immobilien – ein chancenreicher Markt

Der Pflegeimmobilien-Bereich ist ein wichtiger Markt mit Wachstumspotenzial. Die Zahl der Menschen über 67 Jahre wird bis 2035 um 22 Prozent steigen und die Bedürfnisse dieser Personengruppe verändern sich. Dies hat schon in den vergangenen Jahren zu einer merklichen Ausdifferenzierung der Healthcare-Angebotspalette geführt: von klassischen Pflegeimmobilien über Gesundheitsimmobilien wie Medizinische Versorgungszentren bis hin zum Betreuten Wohnen. Der steigende Bedarf an Pflegeimmobilien in Deutschland lässt das Volumen dieser Assetklasse als Investment stetig anwachsen. 

Sie wollen in eine Pflegeimmobilie investieren oder sie verkaufen? Oder sind Sie Betreiber einer Pflegeimmobilie? Ob Vollstationäre Pflege, Betreutes Wohnen, (Reha-)Klinik oder Ärztehaus – Engel & Völkers ist Ihr Partner für Immobilienberatung im Bereich Healthcare-Immobilien. Unsere erfahrenen Expertinnen und Experten beraten Sie gern über unsere Services.

Die Art und Weise, wie Gesundheitseinrichtungen für die notwendigen spezifischen Aufgaben konzipiert werden, beinhaltet eine große Spannbreite bezüglich der Größe, der Baulichkeit, der notwendigen Räumlichkeiten und der Ausstattung. Wir geben Ihnen einen Überblick zu folgenden Pflegeimmobilien-Typen: Vollstationären Pflege, Betreutes Wohnen, (Reha)Kliniken und Ärztehäuser. 

Vollstationäre Pflege

Eine stationäre Pflege muss in Anspruch genommen werden, wenn eine angemessene Versorgung und Betreuung der pflegebedürftigen Person durch Angehörige oder einen ambulanten Pflegedienst in der eigenen Häuslichkeit nicht mehr ausreichend gewährleistet werden kann. Ein Pflegeheim ist entsprechend eine Einrichtung, in der Pflegebedürftige unter ständiger Aufsicht wohnen, verpflegt und durch Fachpersonal betreut werden. Je nach Ausrichtung der Einrichtung gibt es Unterschiede in der Betreuungsintensität (z.B. Tagespflege, Dauerpflege, Demenz-Pflege, Intensivpflege) und hierdurch auch Unterschiede in der baulichen und personellen Ausgestaltung.

• Altersschwerpunkt: ab 80 Jahre
• Aufenthaltsdauer: < 2 Jahre
• Anzahl Objekte in DE: >11.700
• Ø-Gebäudefläche: > 5 m²/Bewohner
  
• Ø-Grundstücksfläche: ab 4.500 m²
  

Betreutes Wohnen/Service Wohnen

Der Begriff „Betreutes Wohnen / Service Wohnen“ ist nicht geschützt. In der Regel wird darunter aber verstanden, dass noch eigenständige ältere Personen, die jedoch ein gewisses Sicherheitsbedürfnis haben und darüber hinaus eine altersgerechte Wohnalternative anstreben, in ihrer eigenen Häuslichkeit leben, aber die Möglichkeit haben, optional Hauswirtschafts-, Pflege- und sonstige Unterstützungsleistungen abrufen zu können. Baulich und auch bezüglich der angebotenen Dienstleistungen gibt es eine große Angebot-Spannbreite, die von einer altersgerecht ausgestatteten Wohnung mit Notruf bis hin zu einem Wohnangebot mit umfangreichem Dienstleistungsangebot im sehr gehobenen Residenz-Bereich reichen kann.

• Altersschwerpunkt: ab 70 Jahre
• Aufenthaltsdauer: > 7 Jahre
• Anzahl Objekte in DE: >7.000
• Ø-Gebäudefläche: > 60 m²/Bewohner
  
• Ø-Grundstücksfläche: 3.500–8.000 m²

(Reha-)Kliniken

Rehabilitation umfasst alle Maßnahmen, die darauf zielen, körperliche, psychische und soziale Folgen einer Behinderung oder einer Aktivitätseinschränkung zu beseitigen, zu mildern oder deren Folgen zu beseitigen. Die Aufgabe der Rehabilitation liegt in diesen Fällen darin, eine Besserung des Gesundheitszustandes zu erreichen, ein Fortschreiten des Krankheitsprozesses aufzuhalten sowie bereits eingetretene Funktions- und Aktivitätsstörungen weitestgehend zu reduzieren. Hierzu sind eigens für diese Zwecke und je nach Indikation unterschiedlich ausgestattete und konzipierte Einrichtungen notwendig, um diese Aufgaben leisten zu können.

• Altersschwerpunkt: –
• Aufenthaltsdauer: 20–30 Tage
• Anzahl Objekte in DE: >1.900
• Ø-Gebäudefläche: je nach Indikation
  
• Ø-Grundstücksfläche: 10.000–60.000 m²

MVZ/Ärztehäuser 

Medizinische Versorgungszentren (MVZ) sind eigenständige Leistungserbringer, in denen mehrere ambulant tätige Ärztinnen und Ärzte verschiedener Fachrichtungen kooperativ unter einem Dach zusammenarbeiten. Während bei einer Gemeinschaftspraxis grundsätzlich jeder Arzt über eine eigene, personengebundene Zulassung verfügt, ist beim MVZ die MVZ-Gesellschaft unmittelbar selbst Inhaberin der Zulassung. Der angestellte Arzt in einem MVZ trägt ein merklich geringeres ökonomisches Risiko und kann bei einem optimierten Angebot sich gegenseitig unterstützender Fachrichtungen von den Angeboten der anderen Ärzte profitieren.

• Altersschwerpunkt: –
• Aufenthaltsdauer: ambulant
• Anzahl Objekte in DE: > 3.800
• Ø-Gebäudefläche: variabel (steht im Verhältnis zu den Gesundheitsdienstleistern)
  
• Ø-Grundstücksfläche: ab 1.000 m²

Die voraussichtlich fortlaufende Alterung der Bevölkerung lässt zukünftig auch die Nachfrage nach pflegerischen Dienstleistungen steigen. Derzeit leben die meisten pflegebedürftigen Menschen in großen Ballungsräumen, wie etwa in Berlin, Hamburg oder dem Ruhrgebiet. Vergleichsweise wenig Pflegebedürftige wohnen dagegen in überwiegend ländlich geprägten Landkreisen in Bayern, Rheinland-Pfalz, Thüringen und Sachsen-Anhalt. 

Für langfristig interessierte Investierende ist der Pflegeimmobilien-Markt eine spannende Alternative. Der Healthcare-Bereich bietet viele attraktive Stärken und weitreichende Chancen. Die Insolvenzquote und damit die Ausfallwahrscheinlichkeit sind gering. Dementsprechend gilt die Investition in eine Pflegeimmobilie als nachhaltige und wettbewerbsfähige Anlage. Neben der Verzinsung des Kapitals erhält der Investor zusätzlich eine nicht zu unterschätzende soziale Rendite. Dies lässt die Beliebtheit von Investments auf dem Pflegeimmobilien-Markt wachsen. 

Pflegeimmobilien dominieren den Transaktionsmarkt, auf sie entfällt der Großteil der Investitionen im Bereich Healthcare. Als zentraler Bestandteil einer ambulanten, niedrigschwelligen und teilstationären Versorgung gewinnt aber auch Betreutes Wohnen weiter an Bedeutung für Investierende und Betreiber. Auf dem Niveau der Assetklassen Wohnen und Büro liegen die Transaktionen im Healthcare noch nicht, aber das Image als sichere und langfristige Investitionsalternative konnte in den vergangenen Jahren ausgebaut werden.