Erbt ein erwachsenes Kind eine Immobilie, braucht es unter bestimmten Voraussetzungen keine Erbschaftsteuer zu zahlen. Die erste Bedingung lautet, das Kind muss umgehend selbst in das Familienheim einziehen und dieses als Erstwohnsitz nutzen. Die zweite Bedingung legt fest, dass die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht überschreiten darf.
Und Letzteres ist auch der springende Punkt: „In manchen Fällen können Erben einiges an Erbschaftsteuer sparen, wenn sie die Quadratmeterzahl, wie sie aus alten Unterlagen hervorgeht, überprüfen lassen”, sagt Jürgen Lindauer, Steuerberater bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG. Denn bei Kindern des Erblassers – anders als bei Ehegatten bzw. eingetragenen Lebenspartnern – ist die Befreiung auf 200 Quadratmeter beschränkt. „Umfasst das Familienheim beispielsweise 400 Quadratmeter Wohnfläche und liegt der steuerliche Wert der Immobilie bei zwei Millionen Euro, sind nur 50 Prozent, also eine Million Euro, steuerbefreit.”
Die Bemessung der Quadratmeterzahl muss gemäß der Wohnflächenverordnung und der jeweiligen Landesbauordnung ermittelt werden. Idealerweise wird sie von Fachleuten durchgeführt, denn Dachschrägen, Balkone, Dachgärten und Terrassen, sogar Treppenabsätze oder Tür- und Fensternischen werden besonders berechnet. So zählen beispielsweise Treppen mit mehr als drei Stufen nicht zur Wohnfläche.
„Nicht selten erfüllen auch Wohnräume im Keller oder Souterrain nicht die Voraussetzungen für eine zu berücksichtigende Wohnfläche”, unterstreicht Steuerberater Lindauer. „Denn sie verfügen häufig nicht über eine hinreichende Beleuchtung mit Tageslicht oder ragen weniger als 1,4 Meter über die Geländeoberfläche hinaus.”
Wie sehr sich ein Aufmaß durch einen Spezialisten lohnen kann, belegt ein aktueller Beratungsfall. Ein Sohn hatte von seiner verstorbenen Mutter unter anderem eine Immobilie geerbt, in die er selbst einziehen wollte. „Die Unterlagen der Mutter wiesen bei einem Verkehrswert von rund zwei Millionen Euro eine Wohnfläche von etwa 300 Quadratmetern aus”, berichtet der Steuerberater.
Die exakte Ermittlung habe jedoch eine Wohnfläche von nur 200 Quadratmetern ergeben, vor allem aufgrund einer bislang falschen Berechnung des Souterrains. Dementsprechend fiel keine Erbschaftsteuer für die Immobilie an. „Bei einem Steuersatz von 19 Prozent konnte der Sohn dadurch rund 127.000 Euro an Abgaben einsparen”, so Jürgen Lindauer.
Hinweis: In entsprechend geringerem Umfang gilt dieser Steuertipp auch für Kinder, die ein Mehrfamilienhaus erben und in die dortige Wohnung des Erblassers einziehen. (1.2.24)