Blickt man auf das erste Halbjahr zurück, lässt sich feststellen: Es hat eine deutliche Preiskorrektur für Mehrfamilienhäuser / Wohn- und Geschäftshäuser am regionalen Markt stattgefunden und ein Wendepunkt im Transaktionsgeschehen wurde erreicht.
Nachdem sich Käufer noch zu Jahresanfang aufgrund der stark angestiegenen und zudem schwankenden Finanzierungszinsen abwartend verhalten haben, zeigte sich bereits seit März eine spürbare Veränderung. An der angestiegenen Anzahl von Besichtigungen pro Objekt sowie erhöhter Nachfrage nach Wertermittlungen von Seiten der Eigentümer lässt sich erkennen, dass wieder deutlich mehr Druck auf dem Markt ist. Aber warum ist das so? Auch die Medien spielen eine wichtige Rolle – so haben u. a. ‚Die Welt‘, der Verlag ‚Der Tagesspiegel‘ sowie die ‚Immobilienzeitung‘ in den vergangenen Wochen berichtet: Die Assetklasse Wohnen ist für Käufer aus verschiedenen Blickwinkeln wieder attraktiv.
Die Preise sind im Vergleich zum Höchststand in 2021 und Anfang 2022 um ca. 20 % - 30 % gefallen. Bis vor kurzem hätte es kaum jemand für möglich gehalten, dass es heute wieder möglich ist, bereits um 2.000 bis 2.500,- € pro Quadratmeter - und nicht selten sogar unter 2.000,- € - ein Mehrfamilienhaus in Nürnberg oder der Region zu erwerben.
Zudem ergibt sich aktuell ein zweifach positiver Effekt auf die Renditen. Einerseits sind die Preise gesunken und andererseits herrscht historisch hoher Druck auf die Mieten. Dadurch amortisieren sich Gebäude wieder deutlich schneller und renditeorientierte Käufer profitieren doppelt.
Die gesunkenen Preise und gleichzeitig gestiegenen Baukosten haben auch hier einen doppelten Effekt, denn das Verhältnis von Kapitalwerten zu Neubaukosten ist derzeit attraktiv. Es gibt nur wenige Standorte auf der Welt, die so attraktiv sind wie Deutschland und in denen man in zentralen Lagen für die Hälfte der Gestehungskosten fertige Immobilien inklusive Grundstück erwerben kann.
Auf die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen trifft außerdem eine historisch niedrige Neubauaktivität, die durch jüngst veröffentlichte Insolvenzen großer Bauträger in der Region noch für lange Zeit weiter gedämpft werden dürfte. Viele Projektentwickler möchten bereits geplante oder angefangene Bauprojekte nicht mehr beginnen oder fertig stellen und begeben sich auf die Suche nach einem Käufer. Da die hohen Baukosten und unklaren Verkaufspreise für Eigentumswohnungen alle Entwickler im gleichen Maße betreffen, ist hier kaum eine Nachfrage vorhanden, so dass derzeit abgewartet wird, um Verluste nicht direkt realisieren zu müssen. Zudem lösen Insolvenzen - wie die aktuell publik gewordenen - Misstrauen von potenziellen Käufern gegenüber dem Erwerb einer Neubauwohnung aus, was die Nachfrage nach den Endprodukten hier noch weiter bremsen wird und die Wirtschaftlichkeit von Bauvorhaben in Frage stellt. Die Vermietbarkeit von Bestandsgebäuden in Nürnberg und der Metropolregion ist somit nahezu risikolos.
Nicht zuletzt haben sich auch spürbare Veränderungen auf der Angebotsseite ergeben: Anders als in den letzten 10 Jahren, haben Käufer momentan die Möglichkeit, aus einem breiten Angebot auszuwählen, in Ruhe ausführlich zu prüfen und auch zu verhandeln.
Es kann bezweifelt werden, dass dieser Zustand noch lange anhalten wird. Die Nachfrage wird im Jahresverlauf voraussichtlich noch weiter steigen. Hinsichtlich der veränderten Zinslandschaft hat sich unserer Beobachtung nach bereits ein gewisser Gewöhnungseffekt eingestellt. Viele uns bekannte Marktteilnehmer investieren nach einer „wait-and-see-Phase“ nun wieder kräftig in die Asset-Klasse Wohnen in unserer Region und täglich kommen mehr Investoren auf uns zu, die ihre Suchprofile aktualisieren und nun wieder investieren möchten.
Sophie Mrasek von Engel & Völkers Commercial Nürnberg (15.09.2023)
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