Sophie Mrasek informiert: Mehrfamilienhäuser – Marktentwicklung im Pandemie-Jahr 2020

Als globale Krise durchdringt die Corona-Pandemie seit ihrem Beginn zum Jahresanfang 2020 alle gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Sphären und zeigt damit deutlich die Verletzlichkeit der Ordnung unserer Wirtschaft – so auch der Immobilienwirtschaft. Zu den Auswirkungen der Krise auf den Immobiliensektor kann aufgrund der geringen Volatilität dieser Assetklasse noch keine abschließende Aussage getroffen werden.

Viele private Eigentümer von Anlageobjekten kommen aber gerade in der aktuellen Zeit mit Fragen auf uns zu, die sich vor allem auf die Entwicklung der Nachfragesituation und die Preisentwicklung ihrer Mehrfamilienhäuser beziehen. Große Unterstützung zur Beantwortung dieser Fragen bietet uns neben unserer Erfahrung aus dem Tagesgeschäft, der lokale Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg, der in seinem jährlichen Grundstücksmarktbericht die Ergebnisse der statistischen Auswertungen veröffentlicht und so einen wertvollen Beitrag zur Schaffung von Transparenz im örtlichen Grundstücksmarkt leistet.

Der aktuelle Bericht wurde Anfang Mai 2021 veröffentlicht und bietet einen Überblick über das Marktgeschehen im Pandemie-Jahr 2020. So ist zu erkennen, dass hinsichtlich der Transaktionsanzahl im Segment der Mehrfamilienhäuser – entgegen der häufigen Wahrnehmung von kaufwilligen Investoren – kein Rückgang zu verzeichnen war. Seit vielen Jahren schwankt die Zahl der verkauften Mehrfamilienhäuser pro Jahr stets zwischen ca. 140 und 180. Mit 193 Objekten in 2020 ist daher sogar ein leichter Anstieg der Veräußerungsfälle zu erkennen. Demgegenüber steht ein deutlich gestiegener Geldumsatz von 587 Mio. Euro. An dieser Stelle sei der Leser aber vor einer zu pauschalen Bewertung der Aussagekraft von Mittelwerten gewarnt. Setzt man die Anzahl verkaufter Objekte ins Verhältnis zum gesamten Geldumsatz dieses Segments, beträgt der durchschnittliche Verkaufspreis über 3 Mio. Euro pro Mehrfamilienhaus, während bei gleicher Betrachtung dieser Wert im Vorjahr 2019 bei ca. 1,75 Mio. Euro lag.  Marktüblich wurden in den Vorjahren fast ausschließlich Bestandsimmobilien veräußert. Im vergangenen Geschäftsjahr wurden nach Rücksprache mit dem Gutachterausschuss mehrere Transaktionen von Globalverkäufen neu errichteter Objekte festgestellt, welche entsprechend der hohen Quadratmeterpreise und Ertragsfähigkeit ein insgesamt wesentlich höheres Volumen aufweisen. Es ist also zu erkennen, dass einzelne große Transaktionen die Aussagekraft dieser Betrachtung stark einschränken.

Dennoch können wir auch aus unserem Tagesgeschäft bestätigen, dass die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern – vor allem nach Objekten mit Entwicklungspotenzial - auf einem ungebrochen hohen Niveau verharrt und die Renditeanforderung von Anlegern moderat weiter sinkt, was im Umkehrschluss zu steigenden Preisen führt. Der Gutachterausschuss veröffentlicht als Orientierungswert die durchschnittlichen Rohertragsvervielfältiger – also das Verhältnis des marktüblichen Rohertrages (Kaltmiete) einer Immobilie zum umgesetzten Kaufpreis. Dieser wurde für das Jahr 2020 mit ca. 26 im Mittel angegeben, was einer Brutto-Rendite von ca. 3,85 % entsprechen würde. Zum Vergleich: Im Jahr 2016 betrug dieser Wert noch ca. 20, was einer 5 %-igen Verzinsung entsprach.

Vielfach werden wir auch nach der Entwicklung der Bodenrichtwerte gefragt, welche ebenfalls zum Ende 2020 neu ermittelt wurden. Betrachtet man dazu den veröffentlichten Zeitindex für Bauflächen, so ist auffällig, dass sich dieser bei Grundstücken mit ein- oder zweigeschossiger Bauweise (also klassische Einfamilienhäuser) ab 2010 stetig und in relativ gleich großen Schritten nach oben entwickelte. Das heißt, dass die Bodenrichtwerte also durchweg gestiegen sind. Bei den Mehrfamilienhausgrundstücken wurde ein auffälliger Anstieg der Bodenrichtwerte von 2016 auf 2018 in Höhe von ca. 65 % von einem leichten Rückgang im Jahr 2019 (minus 5 %) korrigiert. Im Jahr 2020 wurde wieder ein mittlerer Anstieg festgestellt, sodass das 2018er Niveau leicht übertroffen wurde. Bei der täglichen Bewertung von Mehrfamilienhäusern ist dennoch auffällig, dass sich die Bodenrichtwerte – ebenfalls entgegen der öffentlichen Wahrnehmung – gerade in zuvor schon höher bewerteten Lagen vereinzelt leicht rückläufig entwickelt haben oder auf Niveau der zuletzt 2018 veröffentlichten Werte verblieben sind.

Eine professionelle, fundierte Wertermittlung setzt daher immer die genaue Betrachtung des Einzelfalls voraus. Nur so können die individuelle Lage, der Zustand und das Entwicklungspotenzial eines Objektes fachgerecht beurteilt werden.