Kaum ein anderes Segment am deutschen Immobilienmarkt zeigt sich momentan so vielfältig wie der Markt für Büroflächen. Auffällig ist vor allem die ambivalente Situation, in der sich die verschiedenen Lagen befinden und die dafür sorgt, dass sich die Entwicklung von Leerstand und Miethöhen zunehmend entkoppelt.
Sorgt normalerweise ein steigender Leerstand für Mietrückgänge, verzeichnen viele Städte derzeit sowohl mehr Leerstand als auch steigende Spitzenmieten. Der Grund liegt darin, dass sich die Trends in den Toplagen und in der Peripherie einer Stadt auseinander bewegen. So ist die durchschnittliche Leerstandsquote der A-Städte seit 2020 um rund 0,6 Prozentpunkte im Jahr gestiegen. Sie lag im vierten Quartal 2024 bei 6,4 Prozent. Wirft man aber parallel einen Blick in die lokalen Märkte hinein, fällt auf, dass sich die Nachfrage nach Flächen sehr unterschiedlich gestaltet.
In den Top-Lagen ist die Büroflächenverfügbarkeit weiterhin begrenzt. Hier nehmen die Spitzenmieten überwiegend zu oder stagnieren. Daneben leiden Lagen, die infrastrukturell weniger gut angebunden sind, oft sogar unter einem strukturellen Leerstand. Insbesondere Büroimmobilien, deren Sanierung und Modernisierung unrentabel ist, tragen hier zu einer Vergrößerung des Sockelleerstands bei und letzten Endes auch zur Stabilisierung der Durchschnittsmieten, wie sie in den A-Städten zu beobachten ist. So kann eine Steigerung der Spitzenmiete neben unveränderten Durchschnittsmieten existieren.
Neben unattraktiven Flächen ist es aber auch die insgesamt leicht rückläufige Nachfrage nach Büroflächen, die zum steigenden Leerstand beiträgt. Hier macht sich noch immer bemerkbar, dass viele Arbeitgeber ihren Beschäftigten die Arbeit im Homeoffice ermöglichen und weniger Flächenbedarf haben.
Außerdem reagiert der Markt für Büroimmobilien aufgrund langer Planungsprozesse in diesem Segment nur langsam auf Veränderungen. Deshalb wird teilweise über den Bedarf hinaus gebaut. Aufgrund dessen sind im Jahr 2024 vermehrte Bürofertigstellungen sowohl für eine Steigerung des Flächenbestands als auch des Leerstands verantwortlich. Seit der Zinswende vor zirka drei Jahren sinkt jedoch die Zahl der Baugenehmigungen, so dass künftig voraussichtlich weniger neue Büroflächen hinzukommen werden.
Für den Jahresverlauf 2025 geht Engel & Völkers Research allgemein von einer Stagnation der Spitzen- und Durchschnittsmieten für Büroimmobilien aus, wobei an Einzelstandorten auch ein gemäßigter Anstieg möglich ist. Die Nachfrage nach Büroflächen wird in diesem Jahr voraussichtlich weiterhin leicht rückläufig sein, ein Einbruch ist aber nicht zu erwarten.
Dementsprechend bleiben Investitionen in Büroimmobilien ein attraktives Asset. Nutzen Sie die Beratungskompetenz unserer Expertinnen und Experten im Bürosegment, die Sie bei der Auswahl aussichtsreicher Immobilien gern unterstützen. (27.1.25)
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