Mehrfamilienhäuser: Ihre krisenfeste Kapitalanlage

Wer in Deutschland nach guten Investmentoptionen sucht, findet sie im Wohnungsmarkt. Im Speziellen sind Mehrfamilienhäuser in Groß- und Mittelstädten aufgrund des Wertzuwachspotenzials eine rentable und sichere Investition. Hier finden Sie alle wichtigen Informationen über diesen attraktiven Markt. 

Interaktive Grafiken und Downloads der lokalen Marktberichte

Vergleichen Sie mithilfe unserer interaktiven Grafiken die aktuellen Preise in verschiedenen deutschen Städten. Unsere Datenbank wird im Hintergrund laufend aktualisiert. Zum Abspeichern und Ausdrucken bieten wir Ihnen für jede Stadt die Möglichkeit, PDFs mit Zusammenfassungen der Marktberichte herunterzuladen. Diese werden zweimal jährlich aktualisiert. Sie finden sie auf den jeweiligen Standortseiten. Den Deutschland-Marktbericht als Ganzes können Sie unter dem folgenden Button anfordern.

Mit dem Ende der Zinsrally sind Investments wieder kalkulierbar geworden und das Interesse an Wohn- und Geschäftshäusern nimmt 2025 zu. Die Entwicklung war schon 2024 absehbar, da sich die Handelsaktivität bei Renditeobjekten ab dem zweiten Halbjahr wieder merklich erhöhte. Die Zahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser stieg um 12 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, das Transaktionsvolumen erhöhte sich um rund 10 Prozent. 

In rund 80 Prozent aller Landkreise und kreisfreier Städte in Deutschland zeigte sich eine Steigerung des Jahresumsatzes aus Verkäufen von Anlageimmobilien. Nur der ländliche Raum fällt hier ein wenig ab. Erkennbar ist auch, dass in einigen angrenzenden Orten der Metropolen eine deutliche Steigerung der Transaktionsvolumina erzielt wurde. Durch das vergleichsweise günstigere Preisniveau ist der Erwerb einer Immobilie dort gerade für private Investierende einfacher zu realisieren, insbesondere in Hinblick auf gestiegene Finanzierungsanforderungen.

Fazit: In Kombination mit einem angepassten Preisniveau ergeben sich derzeit gute Möglichkeiten für einen günstigen Markteinstieg. Die Bodenbildung hat bereits 2024 eingesetzt. Des Weiteren führt eine erhöhte Wohnraumnachfrage bei begrenztem Angebot dazu, dass Wohnen auch künftig eine gefragte Assetklasse bleiben wird.

Aktuell besteht die Chance auf einen attraktiven Markteintritt. Mitte 2024 nahmen die Preiskorrekturen vielerorts ein Ende und haben sich seither auf einem neuen Niveau stabilisiert. Im vierten Quartal 2024 betrug der durchschnittliche Angebotspreis für ein Wohn- und Geschäftshaus (Bestand) bundesweit 1.941 EUR/m². Das entspricht dem Niveau von vor rund drei Jahren. Die reellen Kaufpreise sind allerdings oftmals deutlich stärker gefallen – teils bis zu 30 Prozent.

Oft musste der angebotene Preis durch nicht realisierbare Preisvorstellungen der Eigentümer:innen nach unten korrigiert werden. Dennoch ist der durchschnittliche Angebotspreis im vierten Quartal das zweite Mal hintereinander nicht mehr gesunken. Dies zeigt, dass sich die Preise auf ein neues Niveau stabilisiert haben.

Für Bestandshalter stellt die hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot vielerorts eine gute Vermietbarkeit dar, denn das Risiko eines Mietausfalls ist äußerst gering. Vor allem in den Metropolen und in vielen Universitätsstädten ist eine sehr hohe Vermietungsquote gegeben, sodass diese Märkte besonders für risikoaverse Investierende interessant sind. 

Aus der Notwendigkeit der Sanierung vieler Bestandsobjekte ergibt sich darüber hinaus auch ein solides Mietsteigerungspotenzial. Die Mieten sind in den letzten Jahren bereits flächendeckend kontinuierlich gestiegen. Im zweiten Halbjahr 2024 wurde in Deutschland eine Wohnung für durchschnittlich 10,01 EUR/m² angeboten. Im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr entspricht dies einer Steigerung um 4,8 Prozent.

Für die nächsten Jahre zeigen Prognosen, ausgehend von einem mittleren Szenario (mittlere Abnahme der Nettozuwanderung), dass die Bevölkerung in Deutschland weiter zunehmen wird. So könnte die Bevölkerung bis 2030 um rund 0,7 Prozent steigen. Bei einem hohen Szenario (flache Abnahme der Nettozuwanderung, hohe Zuwanderung aus dem nicht-europäischen Ausland) dürfte die Bevölkerungszunahme bis 2030 sogar bei über 2 Prozent liegen. In Verbindung mit einer voraussichtlich verringerten Bautätigkeit in den nächsten Jahren bedeutet dies vielerorts künftig eine Zunahme der Wohnraumverknappung.

Besonders in den Großstädten und Metropolen sind bereits äußerst geringe Leerstände vorzufinden und verfügbarer Wohnraum stark begrenzt. Laut dem CBRE-empirica-Leerstandsindex betrug die marktaktive Leerstandsquote 2023 bundesweit 2,5 Prozent, was etwa 545.300 leerstehenden Wohnungen entspricht. Die Wohnraumverknappung verstärkt wiederum den Suburbanisierungstrend.

Sanierte Bestandsobjekte beinhalten ein solides Wertsteigerungspotenzial. Außerdem liegen die aktuellen Einstiegspreise inklusive der Modernisierungskosten im Durchschnitt unter den Neubaupreisen. Dadurch steigt die Nachfrage nach Bestandsobjekten, zumal dieser auch in den beliebten innerstädtischen Lagen vorhanden ist.

Mehrfamilienhäuser im guten energetischen Zustand entsprechen darüber hinaus langfristig den vorgeschriebenen ESG-Richtlinien. Ein Investment in den Bestand bietet daher die Möglichkeit das Portfolio langfristig durch Top-Immobilien zu erweitern.

Eine Stabilisierung des Zinshausmarktes spiegeln auch die Renditeentwicklungen 2024 wider. In Deutschlands größten Städten hat die rasante Renditeerhöhung aus dem Vorjahr nachgelassen. Der Grund ist, dass sich die gegensätzliche Entwicklung der Preise und Mieten im Jahresverlauf abgeschwächt hat. Für das Jahr 2025 sind daher nur noch moderat steigende Renditen wahrscheinlich. 

Mit einer Spanne von 3,4 bis 5,7 Prozent in den A-Städten (gute Lage) ist die Bruttoanfangsrendite für Anleger aber attraktiv. Damit fiel sie beispielsweise höher als die durchschnittliche Rendite für Bundesanleihen mit zehnjähriger Laufzeit (2,3 Prozent in 2024) aus.