Wohneigentum: Kosten und Präferenzen in Deutschland

Der Verband der Sparda-Banken hat in der Studie „Wohnen in Deutschland 2023“ den Immobilienmarkt in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands untersucht. Diese Ergebnisse ermöglichen einen aktuellen Einblick und erlauben zukunftsfähige Prognosen, weshalb einige Kernaussagen (ergänzt um konkrete Zahlen für Magdeburg) in diesem Blogartikel festgehalten werden.

Immobilienpreise

Im Jahr 2020 lag der Preis für Wohneigentum im Schnitt bei 2.700€/m² und ist seitdem gestiegen auf 3.250€/m² in 2022. In Magdeburg liegt der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter mit 1.971€ allerdings deutlich unter dem deutschlandweiten Schnitt. Um das regional zu differenzieren, kann festgehalten werden, dass Immobilien im Osten weniger kosten, als im Westen und im Norden preiswerter sind, als im Süden der Bundesrepublik.

Bezogen auf die Gesamtheit aller Immobilien erhalten Kaufende durchschnittlich 119m² für 388.000€. Für den Erwerb wenden sie statistisch gesehen 7,8 Jahreshaushaltseinkommen (netto) auf. In Magdeburg erhalten Interessenten für 388.000€ mit 197m² mehr als der Durchschnitt. 

Aber auch am Kaufpreis hat sich in den vergangenen Jahren (2005 – 2022) einiges getan. Dieser stieg in Magdeburg um 126,9% und lag damit nur knapp unter dem durchschnittlichen Anstieg für Deutschland in Höhe von 129,2%.

Auch wenn dies ein relativ hoher Anstieg ist, sind die Preise in 26% der Regionen durchschnittlich stark gestiegen. Es sind also einige wenige Regionen, die die Preise treiben. So haben sich diese in 10% der untersuchten Gebiete sogar mindestens verdoppelt. Auch regional waren deutliche Unterschiede zu erkennen. In ostdeutschen Mittelstädten war die Preisdynamik mit 135% deutlich stärker als in westdeutschen mit 129%.

Bevölkerungsverteilung

Bei der Bevölkerungsbewegung wurden zwei Gruppen, die 18- bis unter 30-Jährigen und die 30- bis 50-Jährigen, untersucht. Betrachtet wurde der Wanderungssaldo, der sich aus Zuzügen minus Fortzügen berechnet. Für Deutschland lag dieser bei der älteren Bevölkerungsgruppe bei 3,7 und für Magdeburg konkret bei -6,6. Allgemein wurde beobachtet, dass Metropolen und Mittelstädte im Westen und Osten (wie Magdeburg) 30- bis 50-Jährige verlieren.

In der Gruppe der 18- bis unter 30-Jährigen wurde ein Wanderungssaldo von 56,6 für Magdeburg gemessen. Auf ganz Deutschland bezogen verzeichnen fast alle Metropolen einen starken Zuzug in dieser Altersgruppe. Die Städte gewinnen also an jungen Menschen, die es aufgrund guter Ausbildungsmöglichkeiten dorthin zieht, während die ältere Altersklasse diese wieder verlässt, um günstigen Wohnraum im Umland zu nutzen. Mit höheren Immobilienpreisen steigt zudem auch der Pendlersaldo in den Regionen.

Käuferpräferenzen

Generell zeigt sich, je höher das Einkommen in der Region ist und je kleiner der Wohnort, desto größer ist der Anteil an Eigentümern. Auch wenn tendenziell weniger Menschen einen Immobilienkauf für lohnenswert halten, planen 25% der Mietenden unter 50 Jahren auch in unsicheren Zeiten einen Wohnungskauf. Es zeigte sich außerdem, dass die gestiegenen Zinsen an diesen Kaufplänen wenig ändern, da nur 5% aus diesem Grund ihre Kaufabsicht aufgegeben haben.

Wünschenswert ist bei einem Kauf laut den Befragten die schöne Umgebung der Immobilie, gute Einkaufsmöglichkeiten und eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Viele achten zudem auf die Nähe zu medizinischen Einrichtungen. Die häufigsten Gründe, aus denen ein Kauf erfolgt, sind der gewonnene Gestaltungsfreiraum und Wohneigentum als Altersvorsorge. Dagegen sprechen jedoch besonders aktuell die hohen Kaufpreise und langfristige finanzielle Risiken. Falls bei Mietenden bereits konkrete Erwerbspläne vorhanden sind, bevorzugen diese häufig den Hauskauf gegenüber einer Eigentumswohnung.

Die Kaufwünsche der Mietenden bis 30 Jahre sind etwas zurückgegangen, von 29% im Jahr 2021 auf 25% in 2022. Gleichzeitig sind die Erwerbsnebenkosten, wie die Grunderwerbssteuer, Makler- und Notarkosten und die Kosten für die Grundbucheintragung stark gestiegen. In den vergangenen 10 Jahren haben sich diese von 21.590€ auf 42.886€ ungefähr verdoppelt.

Nachhaltige Investitionen

Auf die Frage, warum in erneuerbare Energien investiert wird, waren die häufigsten Antworten sinkende Energiekosten für den Haushalt, der Schutz vor steigenden Preisen und die Unabhängigkeit von Versorgern. Aber auch der Klimaschutz wurde als Beweggrund genannt. Investiert wird vor allem in Photovoltaikanlagen, Elektroautos und Batteriespeicher. Diese Antworten wurden von allen Personen am meisten genannt, ohne Unterschiede zwischen der Gesamtbevölkerung und Immobilieneigentümern.

Zusammenfassung

Die Ergebnisse der Studie zeigen, dass Eigentum auch in Krisenzeiten Sicherheit vermittelt, weshalb weiterhin ein großes Interesse an Immobilien besteht. Erkennbar sind jedoch auch Folgen des knappen Angebotes aufgrund sinkender Baugenehmigungen, Fertigstellungen und gestiegener Baukosten. Besonders in den Metropolen steigen die Mietpreise und gleichzeitig die Nachfrage, da die Bevölkerungszahlen ebenfalls wachsen. Es wird außerdem deutlich, dass die Preispotentiale von älteren Immobilien durch die Klimaschutzanforderungen begrenzt sind.

Wie gut der Bedarf an Immobilien zukünftig gedeckt ist, zeigt das Verhältnis von Fertigstellung und Wohnungsbedarf. Für Deutschland ist der Durchschnittswert 84,8 - wobei 100 bedeutet, dass ausreichend gebaut wurde. In ländlichen Regionen wurde hier genug Wohnfläche geschaffen, ebenso wie in Magdeburg, was der Wert von 138,3 zeigt. Allerdings treibt die schwierige Situation am Eigentumsmarkt die Mietpreise in die Höhe und zukünftig werden sie noch weiter steigen. Ungeachtet dessen würden 74% der Befragten bei freier Wahl lieber im Eigentum als zur Miete wohnen.

In unserer Ergebnisdarstellung lag der Fokus auf Magdeburg. Sollten Sie allerdings Interesse an einer anderen Region haben, oder einzelne Zahlen noch einmal nachlesen wollen, finden Sie die komplette Studie hier.