Wöchentlich gibt das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung Berichte über relevante Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt heraus. Für Sie haben wir zentrale Inhalte zusammengetragen und können Ihnen einen Ausblick auf die kommenden Monate mitgeben.
Der Immobilienmarkt leidet derzeit sehr unter der Erhöhung des Leitzins der EZB. Wir befinden uns mitten in einer Wende der Geldpolitik – es herrschen schlechtere Finanzierungsbedingungen und damit einhergehend eine gestiegene Sorge vor Preiskorrekturen.
Zum jetzigen Zeitpunkt lässt sich die Preisentwicklung noch durch ein Unterangebot an bezahlbarem Wohnraum begründen. Es steigen die Kaufpreise und Mieten, die Preise jedoch um einiges stärker. Der zuletzt vorherrschende Immobilien-Boom scheint zu einem Ende zu kommen. Untersuchungen zeigen in immer mehr Regionen spekulative Übertreibungen. Preiskorrekturen sind in kommenden Jahren vor allem bei Eigentumswohnungen und Baugrundstücken wahrscheinlich.
Durch den gestiegenen Leitzins und gleichzeitig erhöhte Energiepreise haben sich die Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt stark verändert. Zudem vergeben Banken ihre Kredite zunehmend restriktiver. Im Hinblick auf die Miet- und Preisentwicklungen gab es auf dem Markt jedoch noch keine Anpassungen. In diesem Jahr sind die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in 97 untersuchten Städten um 11% gestiegen und die Preise für Bauland um 12%. Im dritten Quartal in 2022 stagnierten die Preise dann.
Es zeigte sich jedoch auch, dass diese spekulativen Übertreibungen bei der Preisbildung nicht nur in urbanen Räumen auftreten.
Da es im Jahr 2022 zu deutlich mehr Zuwanderungen in Deutschland kam, als in den Jahren zuvor und gleichzeitig die Zahl der Fertigstellungen um 4% gesunken ist, nimmt die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage bei Wohnraum weiter zu. Hinzu kommt eine Leerstandsquote in Großstädten, die seit Jahren unter 3% liegt.
Prinzipiell kann es bei der Nachfrage zu sprunghaften Veränderungen kommen, beispielsweise aufgrund starker Zuwanderung. Das Immobilienangebot einer Region ist aufgrund der langen Fertigstellungsdauer wenig flexibel und daraus resultieren häufig stark steigende Mieten und auch Preise. Die Folge ist grafisch betrachtet ein ähnlicher Verlauf der Miet- und Kaufpreisentwicklung. Dieser Verlauf würde auf eine marktgerechte Bewertung hindeuten. Steigen hingegen nur die Preise ungewöhnlich stark, ist das ein Indiz für eine Preisblase.
Die statistischen Tests zeigen für nahezu alle Regionen und Marktsegmente aktuell beinahe explosive Entwicklungen. Diese werden, vorrangig im Bestandssegment, vielfach nicht durch gleichermaßen steigende Mietpreise begleitet. Ein beunruhigendes Muster ist vor allem in A und C-Städten zu beobachten.
Auch wenn in den kommenden Monaten mit Preiskorrekturen gerechnet werden muss, ist ein drastisches Einbrechen der Preise unwahrscheinlich. Es zeichnet sich ab, dass Baufertigstellungen auch zukünftig dort zurückgehen, wo mit einem Anstieg der Wohnraumnachfrage gerechnet wird. Zudem ist gerade in A-Städten auch mit weniger Wegzug und stattdessen wieder mit steigendem Zuzug zu rechnen. Für die nähere Zukunft könnten die steigenden Baukosten dann auch langfristig das Niveau der Fertigstellungen drücken.
Wer kurzfristig seinen Immobilienbesitz veräußern möchte, sollte schnellstmöglich handeln, bevor die Preiskorrekturen am Markt greifen. Auch wenn kein drastischer Preiseinbruch erwartet wird, werden die Immobilienpreise mittelfristig weiter fallen. Hinzu kommt die Leitzinserhöhung der EZB vom 15.12.2022, die potenziell Kaufende zusätzlich verunsichern dürfte.
Am 27.01. veröffentlichte Haufe einen aktuellen Artikel zum Thema. Eine vorliegende Analyse zeigt, dass die Gefahr einer Preisblase merklich gesunken ist. Die Auswertung des zweiten Halbjahres 2022 in den acht deutschen Metropolen zeichnet einen Anstieg der Angebotsmieten um 6,3%. Die Kaufpreise stiegen im gleichen Zeitraum lediglich um 1,6%.
Bei der Betrachtung der Kaufpreise für jede Stadt einzeln ist bei allen ein Preisrückgang bei Eigentumswohnungen erkennbar, außer in Berlin. Als Hauptgrund für die sinkenden Kaufpreise werden die gestiegenen Finanzierungszinsen genannt. Diese veranlassen auch viele potentielle Käufer vorerst auf den Mietmarkt zurückzugreifen.
Wenn Sie sich in Ihren Entscheidungen noch unsicher sind, unterstützen wir Sie gerne in Form einer professionellen Marktpreiseinschätzung oder bei der Suche nach der optimalen Finanzierung. Fragen Sie gerne auch unverbindlich unseren Zinsrechner an. Er stellt die Entwicklung Ihres Immobilienwertes bei steigenden Zinsen dar.
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