Nach der Verabschiedung des Gebäudeenergiegesetzes im Bundestag Mitte September herrscht nun Klarheit: Bereits ab dem kommenden Jahr werden Energieeffizienz und energetische Sanierung für Immobilieneigentümer immer relevanter und die Vorgaben des Gesetzgebers je nach Objekttyp zunehmend strikter. Der energetische Zustand wird damit zu einem entscheidenden Differenzierungsmerkmal für Wohnimmobilien. „Energieeffizienz, Bautätigkeit und die Finanzwirtschaft stehen im Fokus der Marktakteure. Der Beratungsbedarf durch erfahrene und professionelle Marktexpertinnen und -experten ist derzeit so hoch wie nie zuvor”, konstatiert Till-Fabian Zalewski, CEO von Engel & Völkers DACH, und führt weiter aus: „Die sich verändernden konjunkturellen Rahmenbedingungen haben Einfluss auf den Markt für Wohnimmobilien in Deutschland genommen. Während in einigen Regionen zuletzt Preisrückgänge zu beobachten waren, bewegen wir uns in den meisten Städten in einer Phase der Stabilisierung.”
Zum elften Mal analysiert Engel & Völkers im „Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2023/24“ in 50 ausgewählten Städten den Markt für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser.
„Nach Jahren der Niedrigzinspolitik und steigender Immobilienpreise hat sich das Marktgeschehen seit 2022 verändert”, erklärt Till-Fabian Zalewski. Infolge gestiegener Kreditzinsen und des erhöhten Inflationsniveaus kam es in manchen Kaufpreissegmenten zu einer Kaufzurückhaltung, die sich ab der Jahresmitte in vielen Lagen in einem Preisrückgang widerspiegelte. So erreichte der durchschnittliche Angebotspreis für bestehende Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2022 seinen vorläufigen Höhepunkt bei 4.145 Euro pro Quadratmeter und sank dann bis zum zweiten Quartal 2023 um rund 5,8 Prozent auf 3.906 Euro pro Quadratmeter. Im gleichen Zeitraum ging der mittlere Angebotspreis für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser leicht um 4,5 Prozent auf 380.000 Euro zurück. Im Vergleich zum Vorjahr wurden 2022 rund 90.000 Wohnimmobilien weniger verkauft, was die Kaufzurückhaltung infolge der veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen belegt. Viele Kaufinteressierte sind zunächst auf den Mietmarkt ausgewichen. „Insgesamt fielen die Preiskorrekturen in Deutschland aber gering aus und sind vielfach in den sehr hohen Preisanstiegen der Vorjahre begründet,” so Till-Fabian Zalewski, und führt weiter aus: „Aktuell befinden wir uns vor allem in den beliebtesten Städten und Metropolregionen Deutschlands in einer Stabilisierungsphase. Die rasante Zinsentwicklung verlangsamt sich, wodurch die Preise zunehmend in eine Seitwärtsbewegung übergehen.”
So stellte München im 1. Halbjahr 2023 mit einem mittleren Angebotspreis von 1,29 Millionen Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser weiterhin den teuersten Standort der Top-7-Städte dar, gefolgt von Stuttgart mit 800.000 Euro und Düsseldorf mit 797.000 Euro. In Frankfurt am Main wurden Ein- und Zweifamilienhäuser für durchschnittlich 748.500 Euro angeboten, während in Berlin rund 680.000 Euro aufgerufen wurden. In Hamburg lagen die mittleren Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser im selben Zeitraum bei 669.000 Euro sowie in Köln bei 629.000 Euro.
Im Segment der Eigentumswohnungen waren die höchsten durchschnittlichen Angebotspreise im 1. Halbjahr 2023 ebenfalls in der bayerischen Landeshauptstadt zu finden, wo 8.976 Euro pro Quadratmeter aufgerufen wurden. In Hamburg betrug der Quadratmeterpreis im Schnitt 6.263 Euro, in Frankfurt am Main 6.262 Euro sowie in Berlin 5.846 Euro. In Düsseldorf wurden Wohnungen für durchschnittliche Preise von 5.170 Euro pro Quadratmeter angeboten, in Stuttgart für 4.978 Euro pro Quadratmeter sowie in Köln für 4.853 Euro pro Quadratmeter.
Die Preiskorrekturen der vergangenen Monate waren vor allem in einfachen und mittleren Lagen erkennbar, in guten sowie in sehr guten Lagen hingegen zeigte sich das Preisniveau häufig stabiler – hier bringen Käufer in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil ein und agieren weniger abhängig von Zinsentwicklungen. „Generell eröffnet die neue Marktsituation aktuell gute Einstiegsmöglichkeiten für Käuferinnen und Käufer mit Eigenkapital in vielen zuvor unzugänglichen Märkten”, erklärt Till-Fabian Zalewski.
Nach den jüngsten Entscheidungen der Bundesregierung zur Erreichung der Klimaziele entwickelt sich die Energieeffizienz neben dem Lagekriterium zum entscheidendsten Differenzierungsmerkmal für Wohnimmobilien. Hohe Sanierungskosten und gestiegene Energiepreise machen den Kauf von Objekten in gutem energetischen Zustand besonders attraktiv, weshalb es gerade für Häuser mit den höchsten Energieeffizienzklassen auch weiterhin eine hohe Nachfrage sowie eine stabile, teilweise weiterhin steigende Preisentwicklung geben wird. Sanierungsbedürftige Objekte sind hingegen schwieriger zu vermarkten. „Aufgrund der zunehmend strenger werdenden Gesetzeslage wird sich diese Marktdifferenzierung zuspitzen und der Beratungsbedarf – insbesondere gegenüber Eigentümerinnen und Eigentümern von Immobilien mit niedrigen Energieeffizienzklassen – in den kommenden Jahren noch weiter steigen”, so Till-Fabian Zalewski und ergänzt: „Um diesen zu adressieren, benötigt es eine fundierte Marktexpertise durch erfahrene und top-ausgebildete Immobilienberaterinnen und -berater.”
Die kurz- bis mittelfristige Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes ist aktuell nur bedingt prognostizierbar, da diese stark von der weiteren Inflations- und Zinsentwicklung abhängt. In den Toplagen vieler Standorte geht Engel & Völkers für die kommenden sechs bis zwölf Monate von wieder leicht steigenden Preisen aus. Aufgrund der veränderten Finanzierungsbedingungen und der hohen Baukosten lässt jedoch auch die Bautätigkeit deutlich nach, weshalb in den kommenden Jahren von einem weiteren Rückgang der Fertigstellungszahlen auszugehen ist. Dies könnte langfristig in einem erneuten Nachfrageüberhang für Bestandsimmobilien in den beliebtesten Städten resultieren, wenn dringend benötigter neuer Wohnraum nicht geschaffen wird. Dadurch sind steigende Preise in den kommenden Jahren erneut möglich. „Käuferinnen und Käufer prüfen Objektqualität und -lage inzwischen noch genauer. Daher wird eine professionelle Beratung durch erfahrene Marktexpertinnen und -experten künftig umso entscheidender werden", resümiert Till-Fabian Zalewski.
Mo x-x
