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Wenn eine Immobilie Bestandteil einer Erbschaft ist, stellt sich den Erben die Frage, ob sie die Gewerbeimmobilien in Karlsruhe behalten oder verkaufen sollen. Besonders in Fällen größerer Erbengemeinschaften ist ein Immobilienmakler mit umfassendem fachlichen Know-how sowie Fingerspitzengefühl und der Fähigkeit zu Mediation gefragt.
Herr Nikolas Wiksner als Managing Partner von Engel & Völkers Karlsruhe Commercial hat langjährige Erfahrung mit dem Thema Erbschaft von Gewerbeimmobilien in Pforzheim, Rastatt und der übrigen Umgebung von Karlsruhe. So betreut er als Gewerbemakler in Karlsruhe gemeinsam mit seinem Team beispielsweise die Erbengemeinschaft Schüler, deren geerbte Gewerbeimmobilie Engel & Völkers Karlsruhe Commercial erfolgreich vermarktete.
Im nachfolgenden Interview berichtet Nikolas Wiksner über seine Erfahrungen in puncto Erbschaft und dem richtigen Umgang mit Erbengemeinschaften. Von ihm erhalten Sie in Ergänzung zu unserem Erbschaftsratgeber einige Tipps, wie Sie die Entscheidung zum Verkauf der geerbten Immobilie sachlich unter Berücksichtigung aller Aspekte und mithilfe von Engel & Völkers Commercial fällen. Erfahren Sie, was außer den Immobilienpreisen in Karlsruhe für Sie sonst noch von Belang ist.
Seit wann sind Sie bei Engel & Völkers Karlsruhe Commercial tätig?
Nikolas Wiksner: Seit 2013 sind wir für den Verkauf und die Vermietung von Anlage- und Gewerbeimmobilien in den Segmenten Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäusern, Investment, Büro-, Handels-, Industrie- und Logistikimmobilien in Karlsruhe sowie Umgebung verantwortlich. Rund 7 Jahre zuvor eröffneten wir bereits ein Engel & Völkers Gewerbebüro in Mannheim, welches eine flächendeckende Präsenz in Nordbaden und darüber hinaus in der ganzen Metropolregion Rhein-Neckar ermöglicht.
Seit wie vielen Jahren arbeiten Sie schon auf dem Gebiet Gewerbeimmobilien?
Nikolas Wiksner: Nach dem Studium der Betriebswirtschaftslehre war ich zunächst bei der Metro AG tätig, bevor ich zwischen 1990 und 2000 bei einem namhaften Gewerbemakler für insbesondere den bundesweiten Einzelhandel verantwortlich war. Diesen facettenreichen Bereich der Anlage- und Gewerbeimmobilien habe ich nicht wieder verlassen und bin seit 2000 geschäftsführender Gesellschafter im Engel & Völkers-Netzwerk mit mehreren Niederlassungen.
Wie viele Erbschaftsfälle hatten Sie in Ihrem Commercial Büro gehabt?
Nikolas Wiksner: Es waren einige, sicherliche drei bis fünf Verkäufe pro Jahr in der Vergangenheit – Tendenz steigend. Dabei auffallend sind die zunehmenden Erbschaftsfälle, bei denen konkret über die Veräußerung einer Immobilie nachgedacht wird. Dies ist sicherlich auch mit der voranschreitenden Globalisierung und den berufsbedingt unterschiedlichen Wohnsitzen der Erben zusammenhängend.
Was müssten Erben von Immobilien beachten? Was wären Ihre Tipps und Vorschläge?
Nikolas Wiksner: Erben von vermieteten Immobilien kennen diese häufig kaum, da sie z. B. von ihren Eltern und vielleicht einem der Geschwister betreut wurden. Zum genaueren Verständnis bieten wir zunächst eine Bestandsaufnahme samt Potenzialanalyse in Form einer immobilienspezifischen Marktpreiseinschätzung an, die bestenfalls im Nachgang allen Erben persönlich präsentiert wird. So lernen diese den Wert sowie die Perspektiven ihrer “neuen” Immobilie kennen und erhalten im Dialog die Grundlage für die weiteren Entscheidungen in der Erbengemeinschaft. Denn oftmals entspricht die Immobilie aktuell nicht einem zeitgemäßen sowie technisch und baulich adäquaten Zustand, sodass neben möglichen steuerlichen Abgaben an den Fiskus zusätzliche Modernisierungskosten zur Revitalisierung anfallen, die sich erst langfristig amortisieren und gerne unterschätzt werden. Bei Anlage- und Gewerbeimmobilien handelt es sich im Grunde weniger um emotional, sondern um wirtschaftlich zu betrachtende Vermögenswerte, wodurch eine umfangreiche neutrale Beratung gegenüber einer eigenverantwortlichen Beurteilung ratsam ist.
Mit welchen Risiken könnten Erben in Bezug auf die Veräußerung einer Gewerbeimmobilie konfrontiert werden?
Nikolas Wiksner: Zunächst müssen die Erben klären, ob das Erbe überhaupt angenommen werden soll. Neben den Rechten übernimmt der Erbe schließlich auch sämtliche Pflichten. Eventuell ist die Immobilie verschuldet, steht in einem Sanierungs- oder Erhaltungsgebiet, die Bausubstanz ist erheblich geschädigt oder Bau- und/oder Altlasten am Grundstück wirken sich wertmindernd aus. Im Übrigen gibt es meines Erachtens nur wenige Risiken bei der Veräußerung. Weitere Informationen über mögliche “Fallstricke” sowie Fragen rundum relevanter Themen erhalten Sie online auf unserer Seite “Ratgeber für Gewerbeimmobilien”.
Hatten Sie einen besonderen Erbschaftsfall gehabt, der Ihnen im Gedächtnis geblieben ist? Gab es z. B. bestimmte Schwierigkeiten zwischen den Miterben, eine Gewerbeimmobilie zu vermarkten?
Nikolas Wiksner: Spätestens bei der Vererbung in die dritte Generation gibt es eine größere Anzahl an Erben, die häufig ganz unterschiedliche Ziele verfolgen: Halten und investieren, (teilweise) selber nutzen oder schnell verkaufen. Da stellen sich viele Fragen, zumal die Erben meistens geografisch unterschiedlich wohnhaft sind und nicht alle den gleichen direkten emotionalen Bezug zur Immobilie haben.
- Bei Halten: Wer kümmert sich? Welche Investitionen sollen und können durchgeführt werden? Wie wird mit Mietern umgegangen, die nicht zahlen? Wer kommt für diese finanziell auf? Unter welchen Voraussetzungen darf ein Erbe selber nutzen? Welchen Preis/Miete zahlt er für seinen Anteil?
- Bei Verkauf: Welcher Kaufpreis ist angemessen? Wie kann sichergestellt werden, dass kein finanzieller Schaden durch eine Falschbewertung entsteht? Wer wird der Sprecher der Erbengemeinschaft und führt Verhandlungen mit potenziellen Käufern? Darf ein Erbe im Objekt verbleiben und wenn ja, zu welchem Preis/Miete?
Was sind die am häufigsten gestellten Fragen der Erben, wenn Sie sich bei Ihnen im E&V Commercial Büro beraten lassen?
Nikolas Wiksner: Wenn Sie eine Immobilie erben, stellt sich immer die Frage, was Sie damit anfangen. Bei einem Mehrfamilienhaus oder einer Gewerbeimmobilie entfällt zumeist die Eigennutzung aufgrund der Größe oder Nutzungsart. Sind mehrere Erben involviert, wird eine Teilnutzung ebenfalls schwierig. Ob Sie die “neue” Immobilie dennoch behalten und weiter bewirtschaften möchten oder einen Verkauf forcieren, ist die wesentliche Fragestellung. Dafür ist eine schnelle Besichtigung der Immobilie nach der offiziellen Eröffnung des Nachlasses oder bereits im Vorfeld ratsam, um den “Status quo” sowie die weitere Vorgehensweise zu skizzieren und festzulegen. Für eine geerbte Immobilie kann Erbschaftssteuer anfallen und hängt maßgeblich von dem ermittelten Wert des gesamten Nachlasses einschließlich der Immobilie sowie den relevanten Steuerfreibeträgen, welche das Finanzamt ermittelt, ab. Weiter können Sie auch die Erbschaft annullieren bzw. nicht annehmen. Ist die Immobilie hoch verschuldet oder in einem substanziell schlechten Zustand? So können Sie innerhalb von sechs Wochen nach der offiziellen Bekanntmachung die Erbschaft ausschlagen.
Wie ist Ihre Vorgehensweise bei einem Erbfall?
Nikolas Wiksner: Wie bereits vorab beschrieben, ist eine Entscheidung basierend auf den gewonnenen Erkenntnissen essenziell. Bei Erbengemeinschaften ist oftmals der Verkauf die weniger streitbare als auch minder risikobehaftete Entscheidung. Neben womöglich anfallenden Erbschaftssteuern geht die Bewirtschaftung einer Immobilie stets mit Verantwortung gegenüber seinen Mietern einher – kontinuierliche Modernisierungsmaßnahmen sowie Zeitaufwendungen inbegriffen. Das kann insbesondere bei notwendigen Anfangsinvestitionen in die Immobilie eine zusätzliche finanzielle Belastung bedeuten. Haben Sie sich für den Verkauf und eine faire monetäre Aufteilung innerhalb der Erbengemeinschaft entschieden, beraten wir gerne bei den folgenden Schritten.
Wie wird bei Engel & Völkers Karlsruhe Commercial der Wert einer Gewerbeimmobilie im Erbfall ermittelt?
Nikolas Wiksner: Speziell bei Anlage- oder Gewerbeimmobilien gelten andere Bewertungskriterien bei der Feststellung des Immobilienwertes im Vergleich zu einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus. Denn diese wird weniger emotional, sondern unter wirtschaftlichen Kriterien betrachtet. Im Wesentlichen spielen Faktoren wie Lage, aktuelle Mieteinnahmen, Optimierungspotenzial (bauliche Veränderung oder Mietanpassungen), Anteile wohnwirtschaftlicher und gewerblicher Nutzung sowie die notwendigen oder mittelfristigen Modernisierungsmaßnahmen eine gewichtige Rolle. Ein Vergleich ist aufgrund der wenigen öffentlich inserierten Immobilien schwer. Als bundesweiter Marktführer für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern profitiert der Kunde von einer profunden Potenzialanalyse mit Stärken- und Schwächenprofil sowie einer objektiven Bewertung, begleitet von einem umfangreichen Track-Record bereits verkaufter Immobilien. Möchten Sie mehr erfahren, empfehlen wir eine neutrale Gewerbeimmobilienbewertung in Karlsruhe zur detaillierteren Selbstrecherche.
Wie gehen Sie mit besonderen Hindernissen oder Herausforderungen um?
Nikolas Wiksner: Erbengemeinschaften plädieren oftmals für den Verkauf, um Streitigkeiten und Abhängigkeiten von anderen Miterben zu vermeiden – emotional als auch finanziell. Diese Umstände bedürfen einer sensiblen sowie stets transparenten Vorgehensweise, um Gleichbehandlung unter den Erben zu gewährleisten. Der Immobilienmakler fungiert hierbei als Mediator, um aufkommende Uneinigkeiten zu moderieren, Lösungswege aufzuzeigen, um final das bestmögliche Ergebnis für alle Erben zu erzielen. Dabei steht eine akkurate und professionelle Vorgehensweise bei der Vermarktung im Vordergrund, um alle Erben auf diesem Weg “mitzunehmen”. Sie sehen, eine Erbschaft an sich ist anfangs erfreulich, jedoch im Nachgang oftmals mit vielen Fragen und Problemstellungen verbunden.
Nikolas Wiksner und sein Engel & Völkers Karlsruhe Commercial Team stehen Ihnen nicht nur zu Fragen im Fall einer Erbschaft zur Verfügung. Andere langjährige Kunden wie Afrim Bajrami verlassen sich ebenfalls bei ihrem Investment in Karlsruhe auf die Expertise der Gewerbemakler um Nikolas Wiksner. Torben Heydecke ist beispielsweise Ihr Ansprechpartner, wenn Sie vorhaben, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen in Karlsruhe. Sein Kollege Frederik Botzke vermittelt Ihnen Bürohäuser in Karlsruhe und verrät Ihnen, wo Sie optimalerweise Ihr neues Büro mieten in Karlsruhe. Auch zu Fragen rund um Corona und Gewerbemieten und zum Gewerbemietspiegel in Karlsruhe beraten wir Sie gerne! Schicken Sie Ihren Suchauftrag an das Team von Engel & Völkers Karlsruhe Commercial und lassen Sie sich von der Erfahrung und der äußerst fachkundigen Beratungskompetenz der Gewerbemakler überzeugen, auch wenn Sie beispielsweise folgende Immobilien suchen:
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Wir kennen den Marktwert Ihrer Immobilie
Wissen Sie, was Ihre Immobilie aktuell wert ist? Ganz gleich, ob Sie sich zunächst nur über ihren derzeitigen Marktwert informieren möchten oder ob Sie Ihre Immobilie zu den bestmöglichen Bedingungen verkaufen wollen: Unsere erfahrenen Vermarktungsexperten stehen Ihnen gerne für eine kostenfreie und unverbindliche Wertermittlung zur Seite.