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Das Thema Corona und Gewerbemiete ist für viele unserer Kunden derzeit von besonderer Bedeutung. Aus diesem Grunde haben wir gemeinsam mit Herrn Rechtsanwalt Leipert von der Kanzlei Bartsch Rechtsanwälte PartG mbB in Karlsruhe die folgenden Informationen für Sie zusammengestellt. In diesem Beitrag erfahren Sie unter anderem,
- welche Maßnahmen der Gesetzgeber ergriffen hat,
- wie die Rechtsprechung bisher entschieden hat und
- welche Handlungsmöglichkeiten Vermieter haben.
Bitte beachten Sie, dass es sich um erste Informationen handelt. Da jeder Einzelfall anders aussehen kann, ersetzt unser Artikel keine Rechtsberatung. Wenden Sie sich in einem konkreten Fall bitte an Ihren Rechtsanwalt oder die Kanzlei Bartsch, bei der wir uns für die freundliche Unterstützung herzlich bedanken.
Gesetzgeber: Corona als schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage des Gewerbemietvertrages
Bereits beim 1. Lockdown hat der Gesetzgeber eine Regelung für Mietverträge getroffen: Zahlte der Mieter wegen Corona seine Gewerbemiete zwischen dem 1. April 2020 und 30. Juni 2020 nicht, so durfte der Vermieter ihm deswegen nicht kündigen. Ungeregelt blieb allerdings, ob der Mieter die Gewerbemiete während dieser Zeit weiter in voller Höhe schuldete.
Anlässlich des 2. Lockdowns erließ der Gesetzgeber eine weitere Regelung, die speziell Gewerbemietverträge betrifft: Kann ein Mieter die Gewerberäume wegen der staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie nicht oder nur eingeschränkt nutzen, so lässt sich gemäß Art. 240 § 7 EGBGB in so einem Fall vermuten, dass sich ein Umstand schwerwiegend verändert hat, der ursprünglich eine Geschäftsgrundlage des Mietvertrages war.
Diese Neuregelung bezieht sich auf einen grundlegenden Paragrafen im Bürgerlichen Gesetzbuch, dem § 313 BGB „Störung der Geschäftsgrundlage”. Danach kann jeder Vertragspartner eine Anpassung des Mietvertrages verlangen, wenn
- sich Umstände, die Geschäftsgrundlagen des Vertrages sind, schwerwiegend verändert haben und
- dem Vertragspartner nicht zumutbar ist, dass er weiter an dem bisherigen Vertrag festhält.
Mit der neuen Regelung lässt sich nun daher annehmen, dass die Corona-Pandemie die Umstände, die bei Vertragsabschluss noch gültig waren, schwerwiegend geändert hat und damit ebenso die sogenannte Geschäftsgrundlage. Hingegen regelt die Rechtsprechung nicht, wann das Festhalten an einem Vertrag für eine der Parteien unzumutbar ist. Genauso fehlt eine Regelung im Mietrecht, wie ein Vertrag anzupassen ist. Beides ist – trotz der Neuregelung – weiterhin im jeweiligen Einzelfall zu ermitteln.
Gerichte: Keine Minderung wegen Corona bei der Gewerbemiete , aber eventuell Kürzung der Miete aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage
Die Gerichte sind sich weitgehend einig, dass die Schließung aufgrund der Pandemie keinen Mietmangel begründet. Eine Mietminderung scheidet damit aus.
Überwiegend gehen die Gerichte derzeit jedoch davon aus, dass coronabedingte Schließungen eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen. Damit folgen sie der vom Gesetzgeber aufgestellten Vermutung.
Sehr unterschiedlich bewertet die Rechtsprechung, ob der Mieter trotz Störung weiter an dem bisherigen Vertrag festhalten muss. In der Tendenz zeigt sich bei den erstinstanzlichen Urteilen, dass die Gerichte eine Anpassung des Vertrages überwiegend ablehnen. Bei den bisher vorliegenden zweitinstanzlichen Urteilen lässt sich eine solche Entwicklung bisher nicht erkennen: Teilweise gehen die Oberlandesgerichte davon aus, dass die Miete um die Hälfte gekürzt werden darf. Andere entscheiden zugunsten des Vermieters und legen fest, dass trotz Corona die Gewerbemiete weiterhin voll zu zahlen ist.
Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs steht momentan noch aus. Möglicherweise wird er noch in diesem Jahr grundlegend hierüber entscheiden. Denn nach einer neuen gesetzlichen Regelung sind Streitigkeit über die Anpassung der Miete vorrangig und beschleunigt zu behandeln.
Corona und Gewerbemiete: die Handlungsmöglichkeiten als Vermieter
Es gibt kein allgemeingültiges Patentrezept, wie zu reagieren ist, wenn der Mieter wegen einer durch die Pandemie und staatliche Maßnahmen begründete Schließung die Miete kürzen will. Ob ein Anspruch auf eine Vertragsanpassung besteht, etwa in Form einer hälftigen Mietzahlung, lässt sich nur anhand der Umstände im Einzelfall bewerten.
Auf Seite des Mieters sind dabei unter anderem folgende Kriterien zu berücksichtigen:
- der Umsatzrückgang aufgrund der Schließung,
- mögliche Inanspruchnahme staatlicher Hilfen (inklusive Kurzarbeitergeld),
- Kompensationsmöglichkeiten (z. B. Online-Handel, Click and Collect, Straßenverkauf).
Allein die bloße Behauptung des Mieters, er habe Umsatzrückgänge, genügt jedoch nicht. Vielmehr muss er die Umstände konkret darlegen und belegen können.
Auf Vermieterseite fließen zumeist folgende Kriterien in die Abwägung:
- Miete ist notwendiger Bestandteil der Kreditfinanzierung,
- Miete hat eine Versorgungsfunktion („Miete als Rentenersatz“)
Kompromisse sind derzeit die beste Lösung bei Differenzen wegen Corona und der Gewerbemiete
Aufgrund der Vielzahl der unterschiedlichen Kriterien lässt sich schwer einschätzen, wie ein Gericht den konkreten Sachverhalt bewerten würde. Zudem belastet ein etwaiges Gerichtsverfahren das Mietverhältnis in der Regel dauerhaft. Beide Parteien, also Vermieter als auch Mieter sollten daher versuchen, möglichst eine einvernehmliche Lösung anzustreben. Als Kompromiss bietet sich etwa an, die Gewerbemiete während der Schließung abzusenken, dafür in „besseren Tagen“ nach Beilegung der Störungen durch die Pandemie eine höhere Miete zu zahlen. Wichtig ist allerdings immer, an die Schriftform zu denken: Änderungen zum Mietvertrag sind unbedingt in einem schriftformkonformen Nachtrag abzuschließen. Andernfalls kann das Mietverhältnis bei einseitiger Anpassung der Gewerbemiete oder Mietminderung schnell durch eine Kündigung enden.
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