Hausverkauf Unterlagen: Pflicht, Kosten, Gültigkeit

Neuregelung zum Energieausweis seit Mai 2021

Im Herbst 2020 beschloss die Bundesregierung das sogenannte Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die Angaben der Energieausweise im Detail ändert. Demnach müssen Energieausweise mit Inkrafttreten des Gesetzes seit dem 1. Mai 2021 neben den energetischen Daten auch erstmals die CO2-Verbrauchswerte einer Immobilie enthalten. Die wesentlichen Punkte zur Bestimmung der Energieeffizienz bleiben jedoch erhalten. Zudem werden Eigentümer mit dem neuen Gesetz stärker in die Pflicht genommen, den Ausstellern der Energieausweise korrekte Daten zu liefern. Auf der anderen Seite sind die Aussteller dazu per Gesetz angehalten, die erhaltenen Daten explizit auf ihre Richtigkeit zu prüfen. Eine weitere Neuerung: Neben den Verkäufern und Vermietern müssen ab dem 1. Mai auch Immobilienmakler den Ausweis vorlegen.

Nach der relevanten Vorschrift § 87 Abs. 1 Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss eine Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthalten: 

• Die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis im Sinne von § 81 oder Energieverbrauchsausweis im Sinne von § 82.

• Den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs für das Gebäude.

• Die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes.

• Bei einem Wohngebäude das im Energieausweis genannte Baujahr.

• Bei einem Wohngebäude die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Die Treibhausgasemissionen (auch CO2-Emissionen genannt) werden nicht explizit aufgeführt. Von den Informationen des Energieausweises muss lediglich der Wert des Endenergiebedarfs in der Immobilienanzeige/Exposé genannt werden. Insofern müssen die Exposés nicht nachträglich oder in Zukunft mit CO2-Emmissionsangaben ergänzt werden. Eine Besonderheit beim Verbrauchsausweis: Hier erfolgt keine Berechnung der CO2-Emissionen. Der Makler muss weder selber eine Berechnung vornehmen noch muss er überhaupt die CO2-Emissionen im Inserat angeben. CO2-Emissionen können natürlich trotzdem im Inserat angegeben werden, das ist aber freiwillig, also nicht gesetzlich vorgeschrieben. 

Energieausweis – was ist das?

Der Name verrät es bereits: Beim Energieausweis handelt es sich um ein Dokument, das Aufschluss über die Energieeffizienz einer Immobilie gibt. Er dient potenziellen Miet- oder Kaufinteressenten dazu, eine Vorstellung von den zu erwartenden Energiekosten einer Immobilie zu erhalten. Dabei wird beim Energiepass zwischen dem sogenannten Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis unterschieden. Diese unterscheiden sich vor allem hinsichtlich der Art und Weise, auf die die Daten zur Energieeffizienz des Gebäudes erfasst werden. Ein Bedarfsausweis lässt sich deshalb nicht ohne Weiteres mit einem Verbrauchsausweis vergleichen. Unabhängig davon enthalten beide Energieausweise Informationen zum Primärenergiebedarf (beim Verbrauchsausweis: Primärenergieverbrauch) sowie zum Endenergiebedarf (Energieverbrauchskennwert) und sind somit essentiell für den Hausverkauf. Was es mit den einzelnen Werten genau auf sich hat, erfahren Sie weiter unten in den Erläuterungen zur jeweiligen Ausweisart.

Warum braucht man den Energieausweis?

Vor allem für den Hausverkauf spielt der Energieausweis eine wichtige Rolle: Seit 2009 ist es gesetzliche Pflicht, den Ausweis potenziellen Interessenten bei einer Besichtigung unaufgefordert vorzulegen. Seit 2014 ist es zudem gesetzlich vorgeschrieben, dass der Energiepass Teil des Immobilienexposés sein muss. Fehlt der Ausweis, kann dies für den Immobilienverkäufer enorme Kosten bedeuten. Ein vorsätzliches oder fahrlässiges Weglassen des Energieausweises kann nämlich mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet werden. Aus diesem Grund ist Verkäufern dringend geraten, rechtzeitig den Energieausweis für den Hausverkauf anfertigen zu lassen.

Welcher Energieausweis ist Pflicht?

Wie oben beschrieben wird beim Energieausweis zwischen dem sogenannten Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis unterschieden. Ob für eine Immobilie der eine oder der andere Energiepass in Frage kommt, hängt von unterschiedlichen baulichen Faktoren ab. Zudem unterscheiden sich die Ausweise auch hinsichtlich der Kosten, die für ihre Erstellung anfallen. Die wichtigsten Unterschiede fassen wir deshalb im Folgenden kurz für Sie zusammen.

Was ist ein Verbrauchsausweis?

Der Verbrauchsausweis basiert auf den bisherigen Verbrauchswerten der Immobilie. Bei Mehrfamilienhäusern wird hierzu ein Mittelwert aus dem Energieverbrauch der einzelnen Wohneinheiten gebildet. Der Primärenergieverbrauch des Ausweises gibt an, wieviel Energie benötigt wird, um ein bestimmtes Maß an Wärmeenergie im Haus zu erzielen. Hierbei wird auch die Kohlenstoffdioxidemission des verwendeten Energieträgers (beispielsweise Solarenergie oder Holzpellets) berücksichtigt. Der Primärenergieverbrauch gibt somit Aufschluss über die Umweltverträglichkeit des Gebäudes. Der Energieverbrauchswert spiegelt wiederum die realen Verbrauchswerte der letzten drei Jahre wider. Er lässt somit Rückschlüsse auf die Energiekosten der Immobilie für diesen Zeitraum zu. 

Da sich diese Daten vergleichsweise schnell und unkompliziert erheben lassen, ist der Verbrauchsausweis die günstigere Variante des Energieausweises für den Hausverkauf. Die Verwendung des Verbrauchsausweises im Immobilienexposé ist zulässig für bestehende Wohnhäuser, die die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten und Mehrfamilienhäuser, die aus mindestens fünf Wohneinheiten bestehen.

Was ist ein Bedarfsausweis?

Der Bedarfsausweis beschreibt den theoretischen Energiebedarf eines Wohngebäudes und wird in einem aufwendigeren Verfahren als der Verbrauchsausweis ermittelt. Hierzu wird die gesamte Immobilie hinsichtlich ihrer Energieeffizienz untersucht, wobei Faktoren wie die Außendämmung, Energiesparfenster und die Beschaffenheit der Heizungsanlage in die Bewertung mit einfließen. Der Bedarfsausweis ist maßgeblich für Neubauten und Gebäude, die nicht der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen. Ähnlich wie der Verbrauchsausweis enthält auch der Bedarfsausweis Angaben zum Primärenergiebedarf, der die Umweltverträglichkeit der Immobilie widerspiegelt. Darüber hinaus gibt er Auskunft über den Endenergiebedarf. Dieser Wert wird anhand der oben genannten Faktoren wie der Dämmung oder der Wärmeschutzverglasung ermittelt. Aufgrund des technischen Gutachtens, das hierfür erstellt werden muss, stellt der Bedarfsausweis die teurere Variante des Energieausweises für den Hausverkauf dar. Da er mehr Energie-Faktoren berücksichtigt, ist der Bedarfsausweis aussagekräftiger als der Verbrauchsausweis.

Wer zahlt den Energieausweis beim Hausverkauf?

Der Energieausweis muss bereits vor dem Hausverkauf im Exposé vorhanden sein. Aus diesem Grund trägt meist der Verkäufer die hierfür anfallenden Kosten. Während Verkäufer jedoch den Energieausweis in der Regel nur ein Mal im Zuge der Vermarktung erstellen lassen müssen, stehen Vermieter in der Pflicht, den Energieausweis bei Mieterwechsel in regelmäßigen Abständen zu erneuern. Dies muss allerdings nur alle 10 Jahre geschehen – so lange ist der Energieausweis einer Immobilie nämlich ab Ausstellungsdatum gültig.

Wo erhalte ich den Energieausweis für den Hausverkauf

Die EnEV schreibt vor, welche Personen dazu berechtigt sind, einen Energieausweis für den Hausverkauf auszustellen. Ausstellungsberechtigt sind demnach: 

• Personen mit einem berufsqualifizierendem Hochschulabschluss in Architektur, Innenarchitektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Physik, Bauphysik, Maschinenbau, Elektrotechnik oder einer anderen Fachrichtung, die ihren Ausbildungsschwerpunkt auf die genannten Bereiche legt. 

• Handwerksmeister aus dem Bau-, Ausbau- und anlagentechnischen Gewerbe und dem Schornsteinfegerwesen sowie Personen, die berechtigt sind, die genannten Handwerke ohne Meistertitel selbstständig auszuüben. 

• Staatlich anerkannte Techniker, deren Ausbildungsschwerpunkte in der Beurteilung von Gebäudehüllen, Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen oder Lüftungs- und Klimaanlagen umfassen. 

• Personen, die nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Länder zur Unterzeichnung von bautechnischen Nachweisen des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung bei der Errichtung von Gebäuden berechtigt sind. 

Zusammenfassung: Welchen Energieausweis benötige ich?

Die folgende Zusammenfassung zeigt Ihnen, welche Art von Energieausweis beim Hausverkauf für Sie infrage kommt:

Verbrauchsausweis

Gültig bei:

• ​Bestandsimmobilien, die der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen.

• Mehrfamilienhäusern mit mehr als fünf Wohneinheiten.

Vorteile:

• ​Einfache Datenerhebung

• Günstig

Nachteile:

• ​Geringere Aussagekraft als der Bedarfsausweis

Bedarfsausweis

Gültig bei:

• Neubauten.

• Gebäuden, die nicht der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen.

Vorteile:

• Höhere Aussagekraft als Verbrauchsausweis

• Genauere Angabe zur Energieeffizienz

Nachteile:

• ​Teuer

• Aufwendiges Verfahren zur Datenerhebung

Ob Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Für den Hausverkauf ist der Energieausweis ebenso wichtig wie die richtige Vermarktung. Unsere Experten von Engel & Völkers beraten Sie diesbezüglich gerne und führen den Verkauf Ihrer Immobilie dank exzellenter Marktkenntnis und exklusiver Vertriebsmöglichkeiten zum Erfolg. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.