Von einer Nutzungsänderung spricht man, wenn Eigentümer*innen eine bauliche Anlage künftig anders nutzen möchten, als es im Bebauungsplan vorgesehen war. Das kann notwendig werden, wenn sich die Bedürfnisse des Eigentümers/ der Eigentümerin oder die Anforderungen an die Nutzung verändern. Ein Beispiel von vielen dafür ist die Umwandlung von einem Warenhaus in ein Bürogebäude. Unter bestimmten Bedingungen kann auch eine Wohnnutzung infrage kommen. In Zeiten, in denen Wohnraum knapp ist und große Kaufhäuser geschlossen werden, wird das Thema Nutzungsänderung also immer interessanter für Immobilieneigentümer*innen. Doch was gehört alles dazu, wenn man eine Umwandlung der Nutzungsart eines Gebäudes vornimmt? Wir klären Sie, welche Flächen für eine Umnutzung geeignet sind, welche rechtlichen Bedingungen es gibt und wie viel solche eine Maßnahme kosten kann.
Die häufigsten Arten der Umnutzung sind die Umwandlung von Gewerbe- oder Industrieflächen in Wohnungen, von Scheunen oder Garagen in Wohnraum sowie von Wohnraum in Gewerberäume. Die Umwandlung von Gewerbe- oder Industriefläche in Wohnungen ist insbesondere in Städten von Interesse, um den Bedarf an Wohnraum in zentralen Lagen zu decken, was in der aktuellen Situation der Wohnraumknappheit sinnvoll sein kann.. In ländlichen Gebieten kann die Umwandlung von Scheunen oder Garagen in Wohnraum sinnvoll sein, um eine Immobilie beispielsweise attraktiver zu machen. Eine Nutzungsänderung von Wohnraum in Gewerberäume kann ebenfalls in Städten von Interesse sein, um Arbeitsplätze in zentralen Lagen zu schaffen.
Um eine Nutzungsänderung durchzuführen ist in der Regel eine Genehmigung durch die Baubehörde erforderlich. Die genauen Vorschriften und Anforderungen können jedoch je nach Bundesland und Kommune unterschiedlich sein. In vielen Fällen ist ein Bauantrag notwendig, der von einem Architekten oder Bauingenieur eingereicht werden muss. Hierbei müssen die Pläne und Baubeschreibungen den Anforderungen der jeweiligen Baubehörde entsprechen und beispielsweise Brandschutz-, Schallschutz- und Energieeffizienzvorschriften berücksichtigen.
In manchen Fällen kann es jedoch auch Ausnahmen von der Genehmigungspflicht geben, etwa wenn es sich um eine geringfügige Nutzungsänderung handelt oder wenn die Nutzungsänderung keinen Einfluss auf die Standsicherheit des Gebäudes hat. Beispiel dafür ist etwa der Umbau eines Kellerraums in einen Hobbyraum oder die Umgestaltung eines Dachbodens zu einem zusätzlichen Schlafzimmer. In diesem Fall muss jedoch geprüft werden, ob eine Bauvoranfrage erforderlich ist oder ob die Nutzungsänderung ohne weitere Genehmigung umgesetzt werden kann.
Es ist wichtig, dass Eigentümer*Innen sich im Vorfeld ausführlich über die rechtlichen Vorgaben und Anforderungen informieren und gegebenenfalls eine Beratung durch Fachanwälte oder Bauingenieure in Anspruch nehmen. Nur so kann sichergestellt werden, dass die Nutzungsänderung rechtmäßig umgesetzt wird und später keine rechtlichen Konflikte entstehen.
Die Kosten für eine Nutzungsänderung können je nach Art der Umnutzung und dem Umfang der erforderlichen Arbeiten stark variieren. In der Regel müssen Eigentümer jedoch mit zusätzlichen Kosten für Planung, Genehmigung, Bauarbeiten und möglicherweise auch für die Anpassung von Versorgungsleitungen rechnen. Es ist daher ratsam, im Vorfeld eine genaue Kalkulation der Kosten durchzuführen und gegebenenfalls Finanzierungs- oder Fördermöglichkeiten zu prüfen. Auch eine sorgfältige Auswahl von Handwerks- und Bauunternehmen kann dazu beitragen, die Kosten im Rahmen zu halten.
Wenn Sie mehr zum Thema Nutzungsänderung wissen möchten, etwa, wie Sie als Eigentümer*in davon profitieren können, sehen Sie sich unsere Aufzeichnung des Webinars „Immobilienmarkt im Wandel: Chancen durch Nutzungsänderung” an. Weitere Webinar-Videos zu unterschiedlichsten Immobilienthemen finden Sie hier.