Die Herausforderungen der vergangenen zwölf Monate bescherten dem Immobilienmarkt einen verhaltenen Start ins Jahr 2023. Dabei bietet die Situation für eigenkapitalstarke Investoren eigentlich interessante Optionen. Denn während die Angebotspreise für Wohn- und Geschäftshäuser nach Erhebungen von Engel & Völkers Research in vielen Standorten stagnieren oder zurückgehen, steigen die Mieten weiter. Vor allem im Neubaubereich ist dies zurzeit der Fall.
Die Folge: Die Kaufpreisfaktoren sinken. Der Faktor, auch Vervielfältiger genannt, gibt kurz gesagt an, in wie vielen Jahren sich ein Immobilieninvestment amortisiert hat. Ein Faktor von 20 ist für einen Investor somit vorteilhafter als ein Faktor von 25 (Lesen Sie hier den Blog zum Thema „Was besagt eigentlich der Kaufpreisfaktor?”). Der Druck auf den Mietermarkt durch zu geringe Bautätigkeit und vielerorts steigende Einwohnerzahlen trägt dazu bei, dass sich die Mietsteigerungen leicht zeitverzögert auch bei Bestandsimmobilien zeigen.
Diese bundesweit zu beobachtende Entwicklung lässt sich beispielhaft im jüngsten Marktreport von Engel & Völkers für Sachsen und Sachsen-Anhalt nachvollziehen. Der Bericht untersucht den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser speziell in den Städten Leipzig, Dresden, Halle (Saale), Chemnitz und Zwickau. Enthalten sind unter anderem Transaktionszahlen, die Entwicklung der Angebotsmieten sowie Faktoren, Preise und Prognosen für die verschiedenen Wohnlagen. Ein PDF des Marktberichts können Sie unter diesem Link kostenfrei anfordern.
Kaufpreisfaktoren unterscheiden sich natürlich von Standort zu Standort und auch zwischen den Lagen innerhalb einer Stadt. In Dresden beispielsweise rangierten die Faktoren 2022 zwischen 18 (Minimum in einfachen Lagen) und 35 (Maximum in Toplagen). Aktuell ist zu beobachten, dass sich der höchste Faktor in Toplage auf 26 reduziert hat. Dieser Umstand, kombiniert mit den nach wie vor sehr guten Wirtschaftszahlen der Landeshauptstadt, dürfte für Anleger durchaus interessant sein. Eine Sogwirkung wird in Dresden voraussichtlich auch die Großinvestition des Chip-Hersteller Infineon ausüben, der dort im Mai 2023 mit dem Bau eines neuen Werks begonnen hat.
„Der seit dem Jahr 2022 an zahlreichen Standorten zu beobachtende Rückgang der Kaufpreisfaktoren ist insbesondere aus Perspektive eigenkapitalstarker Investoren positiv zu bewerten”, sagt Engel & Völkers Research Analyst Daniel Hinz. „Die gestiegenen Renditeaussichten bei Mehrfamilienhäusern stellen einen Kaufanreiz dar.” Inwiefern sich daraus im laufenden Jahr eine Belebung der Märkte ergibt, hänge jedoch davon ab, welche Vorgaben die Politik in Bezug auf energetische Sanierungen macht und wie sich Zinsen und Finanzierungskosten entwickeln. (19.6.23)
Hier erfahren Sie mehr über den Mehrfamilienhaus-Markt in Deutschland.