Zurzeit sind viele Mehrfamilienhäuser auf dem Markt, die sanierungsbedürftig sind. Ihre Eigentümer wollen verkaufen, weil sie die Kosten für die notwendigen energieeffizienten Maßnahmen scheuen. Wer in ein solches Mietshaus investiert, kalkuliert schon mit ein, dass er weitere Kosten für eine verbesserte Dämmung der Wohnungen oder die Erneuerung der Heizungsanlage tragen muss. „Doch diese zusätzliche Belastung kann der neue Eigentümer unter Umständen durch eine sofortige Steuererstattung mindern”, erklärt Jürgen Lindauer, Director im Bereich Tax Services beim Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen KPMG.
Dafür gelten zwei Voraussetzungen. Zum einen, dass diese Erhaltungsmaßnahmen ohne Umsatzsteuer mindestens 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ausmachen. Zum anderen – und das ist die Besonderheit – müssen die Sanierungsmaßnahmen vor dem vertraglich festgelegten steuerlichen Anschaffungszeitpunkt vorgenommen werden. „Dann werden sie nicht als anschaffungsnahe Herstellungsaufwendungen angesehen, die über die gesamte Nutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben werden müssen”, so Lindauer. „Stattdessen können die Ausgaben für die Sanierung als sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften angegeben werden.”
Und das zahlt sich kurzfristig aus. Lindauer rechnet vor: „Wird ein Mehrfamilienhaus beispielsweise für 100.000 Euro renoviert, kann der Investor 50 Jahre lang jedes Jahr 600 Euro abschreiben oder bei einem durchschnittlichen Steuersatz von 30 Prozent sofort 30.000 Euro Steuererstattung erhalten, wenn er die Maßnahmen frühzeitig durchführen lässt.” Die Entscheidung dürfte den meisten Anlegern nicht schwerfallen.
Hintergrund dieses Steuertipps ist ein Urteil des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz vom 13. November 2019 (2 K 2304/17). Der Fall: Die Vertragsparteien hatten beim Kauf notariell beurkunden lassen, dass der für den steuerlichen Anschaffungszeitpunkt maßgebliche Übergang von Nutzen und Lasten – quasi die Übergabe der Immobilie – erst mit Zahlung der letzten Rate erfolgen sollte. Ebenfalls vereinbarungsgemäß führte der Käufer schon vor der letzten Rate aufwendige Renovierungen durch.
Während das Finanzamt der Auffassung war, dass die Abschreibung der Renovierungskosten als Erhaltungsaufwendungen über 50 Jahre erfolgen müsse, urteilte das Finanzgericht Rheinland-Pfalz anders: Es handele sich um sofort abzugsfähige Werbungskosten, die bei den Vermietungseinkünften berücksichtigt werden müssen. Das Urteil ist rechtskräftig.
Steuerexperte Lindauer hat in dem Zusammenhang noch einen weiteren Tipp parat: „Statt die Erhaltungsaufwendungen sofort geltend zu machen, ist es auch möglich, sie über einen Zeitraum von fünf Jahren zu verteilen. Das kann unter Umständen sogar noch vorteilhafter sein.” (6.9.23)