Wer im Jahr 2024 eine Immobilie kaufen möchte, sieht sich in vielen Fällen mit einer gewissen Verunsicherung konfrontiert: Allgemein hohe Preisniveaus, die Zinswende vor rund 2 Jahren und bis zuletzt hohe Inflationsraten prägen das aktuelle Marktgeschehen. Immer wieder treffen Kaufinteressenten auf Aussagen wie "Der Immobilienkauf ist heute aus eigener Kraft kaum noch möglich" oder "Vor 30 Jahren war der Kauf noch viel leichter zu realisieren". Doch wie viel Wahrheitsgehalt steckt tatsächlich in solchen Botschaften?
Wir nehmen in diesem Artikel anhand der Kriterien Preisentwicklung, Zinsdynamik und weiterer Einflussmomente einen zeitlichen Vergleich vor, dessen Ergebnis sich vielschichtiger präsentiert, als Sie es vielleicht erwarten würden. Lesen Sie weiter!
Im Rückblick betrachtet sind Häuser und Wohnungen über die letzten 30 Jahre hinweg durchschnittlich deutlich teurer geworden. Insbesondere in den 2010er Jahren ist der Preis für den Kauf von Wohnimmobilien stark angezogen, vielerorts haben sich die Preise zwischen 1993 und 2023 mehr als verdoppelt – mit attraktiven Gewinnmitnahme-Potenzialen für Eigentümer und Investoren.
Gleichzeitig folgt daraus, dass Immobilienkäufe mehr denn je über Bankdarlehen finanziert werden, was gerade Interessenten mit kleinerem Monatseinkommen vor größere Belastungen stellt.
Auch wenn die Angebotspreise in Anbetracht der wirtschaftlichen und geopolitischen Entwicklungen in den letzten 2 Jahren vielerorts wieder um bis zu 10% zurückgegangen sind, herrscht in Hannover und anderen Lagen Deutschlands weiterhin ein sehr hohes Preisniveau vor. Dieses muss jedoch im Kontext der Bankenpolitik betrachtet werden, um einen fundierten Vergleich zum Immobilienkauf vor 30 Jahren ziehen zu können.
Anfang der 1990er Jahre waren beim Immobilienkauf mit unterstützender Bankfinanzierung noch Zinsen von bis zu neun Prozent üblich. Auch wenn die Kaufpreise zu jener Zeit noch deutlich geringer ausfielen, bildeten die signifikant höheren Zinsen im Vergleich zur Gegenwart einen starken Gegenpol. Der Grund dafür, warum aktuell häufig von "hohen Zinsen" die Rede ist, liegt darin begründet, dass viele Käufer noch immer den Referenzwert der Nullzinspolitik aus den 2010er Jahren heranziehen.
In der Tat stiegen Leit- und Darlehenszinsen infolge der Corona-Pandemie und des Ukraine-Krieges nahezu sprunghaft an, jedoch reichen sie bis heute nicht an das Niveau der 1990er Jahre heran, was vielen Marktteilnehmern, gerade im privaten Bereich, nicht bewusst ist. Insgesamt betrachtet lässt sich also konstatieren, dass sich die Preisvorteile gegen Ende des 20. Jahrhunderts und die Zinsvorteile der Gegenwart in etwa aufwiegen: Somit war der Kauf – bis zu diesem Schritt des Vergleichs – "damals" jedenfalls nicht wesentlich einfacher als heute. Damit ist die Betrachtung unseres Immobilienberater-Teams jedoch noch nicht komplett, da bis dato zahlreiche Nebenfaktoren unberücksichtigt blieben.
Parallel zu den Kaufpreisen und Finanzierungszinsen haben sich im Verlauf der letzten 30 Jahre zahlreiche weitere Stellschrauben geändert, die einen Einfluss auf die Erschwinglichkeit von Wohneigentum haben. So haben sich beispielsweise die durchschnittlichen Einkommen seit damals verändert – allerdings in unterschiedlichen Alters- und Berufsgruppen auch unterschiedlich stark. Gemäß stern.de unter Berufung auf den Guardian haben sich in der für den Hauskauf relevantesten Altersgruppe zwischen 25 und 29 Jahren die verfügbaren Einkommen im Schnitt um 5% verringert, während besser Verdienende von Einkommenstanstiegen profitierten.
Dies macht es also gerade für jüngere Menschen schwieriger, sich Eigenkapital aufzubauen, um den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zu angemessenen Konditionen zu finanzieren – insbesondere dann, wenn noch kein Vermögen vorhanden ist, beispielsweise aus einer Schenkung oder einem Erbe. Gestützt wird dieser Trend auch durch die allgemeine Inflationsrate, die eine Abnahme der allgemeinen Kaufkraft induziert, sowie die gestiegenen Kaufnebenkosten, beispielsweise in Form der vielerorts angestiegenen Grunderwerbsteuer.
Somit lässt sich abschließend zusammenfassen, dass der Erwerb von Wohneigentum in Deutschland durchschnittlich im Verlauf der letzten 30 Jahre nicht pauschal teurer geworden ist, da sich die Vorteile von Preis- und der Zinseffekt im Betrachtungszeitraum gegenseitig aufheben. Für viele individuelle Alters- und Berufsgruppen, insbesondere junge Familien, Berufseinsteiger und Personen ohne gewisses Eigenkapital sorgen die Teuerungsraten in diversen Lebensbereichen tatsächlich dafür, dass der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zunehmend unrealistisch wird. Dies äußert sich beispielsweise bereits in Titulierungen wie der "Generation Miete", die sich auf Menschen bezieht, für die eine Mietlösung mittelfristig zum günstigeren Wohnmodell avanciert. Auch dies ist mit zahlreichen Folgen für den Markt verbunden und macht das Vermieten von Wohnraum für Anleger in Anbetracht der hohen Nachfrage zusehends attraktiver.
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