Attraktive Renditen, intensive Neubau-Aktivität und ein aktives Transaktionsgeschehen: Die letzten zehn Jahre am Markt für Büroflächen in Deutschland waren von immer neuen Superlativen geprägt: Durch die starke Nachfrage auf Nutzerseite spitzte sich die Flächenknappheit immer weiter zu, sodass sich die Mietpreise kontinuierlich nach oben bewegten; umfangreiche Bewerberverfahren mit zahlreichen Interessenten für einzelne Büroimmobilien waren die Regel. Günstige Zinsen und eine hohe Zahlungsbereitschaft von Kapitalanlegern sorgten zudem für abnehmende Renditeerwartungen für Büroflächeninvestments – das Schlagwort der „Renditekompression“ kam trotz steigender Mieten immer wieder auf.
Eine Reihe von Ereignissen, angefangen bei der Corona-Pandemie über den Beginn des Ukrainekrieges bis hin zu steigenden Zins- und Inflationsraten stellten die Weichen für den Bürosektor in Deutschland jedoch neu: Wir möchten anhand einer aktuellen Studie von bulwiengesa und der BAUAKADEMIE gemeinsam mit Ihnen einen Blick auf die neuen Trends, Entwicklungen und Perspektiven der Branche werfen und der Frage nachgehen, ob diese Vorzeichen eine neue Ära für Office-Assets einläuten.
Ein Blick auf die Verlaufsentwicklung der Büromieten seit 2013 zeigt, dass sich die durchschnittliche Kaltmiete in Deutschland bis zum Jahr 2022 auf rund 27 Euro pro Quadratmeter erhöht, also eine Erhöhung um rund ein Drittel stattgefunden hat. Spitzenpreise stiegen im gleichen Zeitraum von etwa 25 Euro auf circa 38 Euro pro Quadratmeter an. Dabei wird deutlich, dass sich auch größere Einschnitte wie die Corona-Pandemie zunächst nicht als entscheidende Bremse des Preiswachstums darstellten – unterstützt durch anhaltend stabile Beschäftigungszahlen im Office- und Dienstleistungsgewerbe, die vermehrte Bautätigkeit und die damit einhergehende hohe Qualität der fertiggestellten Flächen. In den Citylagen der deutschen A-Städten findet sich in Stuttgart zum Jahresabschluss 2022 mit 18 Euro der geringste mittlere Quadratmeterpreis, wohingegen München mit 32,50 Euro als teuerste Lage gelten kann.
Auch wenn die Kaltmieten wie beschrieben weiter neue Höhen erreichten, waren es zuletzt vor allem die Betriebsnebenkosten, die sich kritisch auf die kurzfristige Mietbelastung von Büroflächen in Deutschland ausgewirkt haben.
Bauakademie und bulwiengesa sprechen bereits von einer „Zweiten Miete“, was verdeutlicht, welch wesentliche Rolle die angemessene Kalkulation von Betriebsnebenkosten für erfolgreiche Investitionen und Mietlösungen heute spielt. Wir haben den Einfluss der Nebenkosten nachfolgend für Sie aufgeschlüsselt.
Im historischen Vergleich ist der schnelle Anstieg der Warmmieten – getrieben durch diverse Verteuerungen im Bereich der Nebenkosten – bisher einzigartig. Binnen zweier Jahre haben sich diese im Schnitt mehr als verdoppelt: So machen die Spitzen-Betriebskosten bei Neubau-Büros in Deutschland mittlerweile bis zu 21 Prozent der Gesamtmiete aus, bei Bestandsobjekten sind es bereits 24 Prozent. Dafür verantwortlich zeichnen sich nicht nur die allgemein gestiegenen Energiekosten, sondern auch der Fachkräfte- und Handwerkermangel sowie die durch die Inflation ausgelöste Lohn-Preis-Spirale, die sich in verschiedenen Kostenpunkten der Nebenkostenabrechnung niederschlägt.
So können prozentual im Bereich des Facility Managements, also etwa bei Reparaturen, Reinigungsarbeiten, Sicherheitsleistungen und Hausmeistertätigkeiten, seit 2019 jeweils zweistellige Teuerungsraten konstatiert werden. Ähnlich verhält es sich auch mit Entgelten für Verwaltung und Versicherung von Büroflächen. Erwartungsgemäß stiegen die Kosten für Elektrizität und Wärme am stärksten: Ganze 325 Prozent Mehrkosten stehen gegenüber 2019 beim Heizen und 177 Prozent beim Strom zu Buche. Lediglich die Beträge für Wasserversorgung und Abwasser sind statistisch betrachtet um mehr als 30 Prozent zurückgegangen, was mit dem weiterhin bestehenden Homeoffice-Trend zu erklären ist, der die Präsenzzeit der Mitarbeiter im Büro reduziert.
Bei Betrachtung dieser Entwicklung wird schnell deutlich, dass der Weg hin zum ökologisch wie ökonomisch sinnvollen Büroflächenbetrieb über das Erkennen und Nutzen von Einsparpotenzialen führt – sowohl beim Neubau als auch bei Bestandsimmobilien. Wir beraten Sie gerne zu Ihrer Kauf- oder Mietentscheidung. Sprechen Sie uns an!
Der Studie von bulwiengesa und BAUAKADEMIE folgend, sind rund 63 Prozent der Betriebskosten für reguläre Gebäude ohne bauliche Maßnahmen nicht wesentlich optimierbar und bilden hierbei einen fixen Grundbestand. Etwa 21 Prozent der Kosten lassen sich durch die Nutzung von Einsparmöglichkeiten reduzieren, etwa durch geringere Inanspruchnahme von Reinigungs-, Empfangs- oder sonstigen Serviceleistungen. Die verbleibenden 16 Prozent können aktiv durch das Nutzerverhalten eingespart werden, indem beispielsweise weniger Strom verbraucht, Müll produziert oder geheizt wird. Die Entscheidung, ob eine Neubauimmobilie oder ein Bestandsbüro gewählt wird, ist dabei zunächst von untergeordneter Rolle: Zwar notieren die Betriebskosten pro Quadratmeter bei älteren Objekten im Schnitt um 30 Prozent niedriger als bei Neubauten, da hier oftmals keine energieintensive Klimatisierungstechnik verbaut ist. Auf der anderen Seite liegen die Kosten bei Bestandsbüros pro Mitarbeiter etwa 40 Prozent höher, zumal die vorhandene Grundfläche hier oftmals weniger effizient genutzt wird als bei Neubauten. In der Praxis liegen beide Altersklassen damit preislich so nah beieinander, dass der Unterschied bei Kauf- beziehungsweise Kaltmietkosten auf lange Sicht beinahe zu vernachlässigen ist. Energetische Sanierungen von Bestandsobjekten können diese Lücke schließen, indem auch Büros mit älterem Baujahr an die Anforderungen des modernen Bürobusiness angepasst werden.
Gerade vor dem Hintergrund der gesamtwirtschaftlichen Rezession, neuer Arbeitsplatzmodelle und der herausfordernden Lage innerhalb vieler Betriebe lässt sich konstatieren, dass am Markt für Büroimmobilien in Deutschland eine gewisse Entschleunigung abzusehen ist. Sich als Investor oder Mieter mit der Wahl der richtigen Bürofläche bestmöglich aufzustellen, kann sich daher als wichtiger strategischer Erfolgsfaktor herausstellen. Engel & Völkers Commercial Hannover lädt Sie herzlich zu einem kostenfreien und unverbindlichen Beratungsgespräch ein, bei dem wir Ihnen gerne Ihre aktuellen Optionen am Markt vorstellen.
Zu einer Terminvereinbarung freuen wir uns über Ihren Anruf unter der Telefonnummer 0511 -13 22 37 00 !