Die Assetklasse Wohnen überzeugt schon lange mit hoher Krisenresistenz. Die Analyse der Marktentwicklung in 2022 unterstreicht das erneut: Zwar gaben die Angebotspreise nach der Höchstmarke von 2.118 Euro pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2022 im weiteren Jahresverlauf nach. Dennoch lag der durchschnittliche Angebotspreis im vierten Quartal immer noch bei 2.047 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Minus beim Angebotspreis von ca. 3,4 Prozent vom zweiten auf das vierte Quartal 2022.
Engel & Völkers Research hat wie zu Beginn jedes Jahres den Markt für Anlageimmobilien im Rück- und Ausblick zusammengefasst: Der Deutschland-Marktbericht für Wohn- und Geschäftshäuser 2023 mit Fokus auf 61 deutschen Städten ist hier als kostenfreier Download erhältlich.
Im 4. Quartal 2022 wurden Anlageimmobilien in den sieben deutschen A-Städten für im Schnitt 4.810 Euro pro Quadratmeter angeboten (München, Frankfurt/Main, Stuttgart, Hamburg, Düsseldorf, Berlin, Köln). In den zwölf untersuchten B-Städten lag der durchschnittliche Angebotspreis bei 2.573 Euro pro Quadratmeter, in den 17 untersuchten C-Städten bei 2.718 Euro und in den 25 untersuchten D-Städten bei 2.287 Euro pro Quadratmeter. Damit ist ein Investment in einer C-Stadt im Durchschnitt teurer als in einer B-Stadt (Kategorisierung nach bulwiengesa).
Im Vergleich zum 3. Quartal 2022 ist der Angebotspreis in den C-Städten zum Jahresende mit 4,4 Prozent am stärksten zurückgegangen. In den A-Städten lag die Preiskorrektur bei -3,0 Prozent, in den B-Städten bei -2,5 Prozent. Lediglich die D-Städte zeigten vom dritten auf das vierte Quartal 2022 eine stabile Preisentwicklung von im Schnitt 0,7 Prozent.
München verzeichnete mit 8.395 Euro pro Quadratmeter im vierten Quartal 2022 den höchsten durchschnittlichen Angebotspreis für Wohn- und Geschäftshäuser im Bestand (+2,0 % im Vergleich zu Q3 2022). Die bayerische Landeshauptstadt weist damit als einzige A-Stadt steigende Preise im Vergleich zum dritten Quartal vor. Auf Platz zwei lag mit deutlichem Abstand Frankfurt/Main mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 4.790 Euro (-4,2 %), auf Platz drei kam Stuttgart mit 4.371 Euro pro Quadratmeter (-4,6 %).
Während sich die Preise im Großen und Ganzen zuletzt leicht rückläufig entwickelten, sind die durchschnittlichen Angebotsmieten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern teilweise deutlich gestiegen – allerdings auch nicht mehr ganz so stark, wie dies in vorangegangenen Jahren der Fall war. Die Angebotsmiete in Bestandswohnungen lag im zweiten Halbjahr 2022 bundesweit bei 9,11 Euro pro Quadratmeter, was ein Plus von 5,1 Prozent verglichen mit dem zweiten Halbjahr 2021 darstellt.
Neubauwohnungen rangierten im Schnitt bei 12,98 Euro pro Quadratmeter, was eine Steigerung von 3,9 Prozent zum Vorjahr bedeutet. Grund für die steigenden Mieten ist die andauernde Knappheit am Mietmarkt aufgrund positiver Wanderungssalden in den Städten, geringer Leerstandsquoten und nicht ausreichender Baufertigstellungen.
Das Ungleichgewicht zwischen der Miet- und Kaufpreisentwicklung, das in den Jahren zuvor herrschte, hat sich dementsprechend leicht entspannt. Grund sind die Zinsentwicklung und höheren Hürden bei der Finanzierung, die vor allem Investierende mit weniger Eigenkapital beeinträchtigen. Eigenkapitalstarke Anlegende können dafür bei einem Investment mit höheren Renditen und kürzeren Amortisierungszeiträumen rechnen. Die Renditen lagen 2022 etwa auf dem Niveau von 2020 und reichten von 3,3 Prozent in den A-Städten bis 5,5 Prozent in den D-Städten.
„In Deutschland ist die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen hoch und wächst weiter, was sich in sehr niedrigen Leerstandsquoten und steigenden Angebotsmieten niederschlägt. Für Investierende ist das eine gute Nachricht: Zinshäuser bleiben eine dringend benötigte und sichere Assetklasse”, sagt Till-Fabian Zalewski, CEO D-A-CH von Engel & Völkers. (20.2.23)