Planen Sie zeitnah ein Immobilieninvestment in Hamburg oder sind bereits Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit vermieteten Einheiten, steht und fällt der Erfolg Ihres Projekts mit dessen Wirtschaftlichkeit. Den monatlichen Mieteinnahmen stehen Kosten für Reparaturen, Sanierungen, Versicherung und schließlich auch fällige Steuern gegenüber – hier sinnvolle Sparpotenziale zu erschließen, kann sich langfristig also merklich rentieren. Eine dieser Möglichkeiten besteht in der sogenannten "Absetzung für Abnutzung" (kurz AfA), die insbesondere im Bereich der denkmalgeschützten Immobilien in Hamburg dank Sonderregelungen zur Reduzierung der Steuerlast genutzt werden kann. In diesem Blogartikel gibt Engel & Völkers Commercial Hamburg einen kompakten Überblick zum Thema, damit auch Ihr Projekt künftig von der Sonderregelung profitieren kann.
Die Sonder-AfA richtet sich seit 2018 an private Investoren, die ihr Kapital in moderne Häuser und Wohnungen anlegen; sie stellt einen Teil der politischen Initiative zur Förderung des Wohnraumsektors dar und soll den Erwerb sowie die Sanierung durch Steuervergünstigungen attraktiver gestalten. Die Idee: Häuser, Wohnungen und andere Wohnobjekte in Hamburg nutzen durch den kontinuierlichen Gebrauch mit der Zeit ab, was Baumaßnahmen zur Kompensation erforderlich macht. Hier greift die AfA ein: Durch diese Steuererleichterung können im Bereich des Neubaus und zum Teil auch für Sanierungen jährlich 5% der Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen Zeitraum von 4 Jahren von der Steuer abgeschrieben werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Doch warum erwähnen wir das an dieser Stelle, wenn es doch in diesem Artikel um die Denkmal-AfA gehen soll? Ganz einfach: Bei historischen Immobilien besteht nach Ansicht unseres Immobilienberater-Teams in steuerlicher Hinsicht ein noch größeres Sparpotenzial als beim Neubau, was jedoch gerade vielen Privatanlegern nicht bewusst ist.
Denkmalschutz und AfA: Mehr Steuerersparnisse bei Erwerb und Sanierung möglich Sanieren Sie eine vermietete Denkmalschutz-Immobilie in Hamburg, können Sie die dadurch entstehenden Kosten über 8 Jahre zu jeweils 9% von der Steuer absetzen, weitere 4 Jahre lang sind jeweils 7% möglich – in Summe 100% der Sanierungskosten. Dabei ist jedoch darauf zu achten, dass die Instandhaltungsmaßnahmen dem Erhalt des Denkmals dienen und eine sinnvolle Nutzung weiterhin ermöglichen. Erweiterungen jenseits der historischen Gebäudesubstanz, etwa durch die Anlegung eines Gartens oder die Schaffung von Parkmöglichkeiten, werden nicht gefördert. Zudem gelten diese AfA-Sätze nur für Vermieter; Selbstnutzer können über einen Zeitraum von 10 Jahren jeweils 9% der Sanierungskosten absetzen.
Doch damit ist das Sparpotenzial bei Denkmalschutzimmobilien in Hamburg noch nicht ausgeschöpft: Neben den Sanierungskosten ist auch der Kaufpreis des entsprechenden Mehrfamilienhauses von der Einkommensteuer absetzbar, und zwar über einen durchaus langen Zeitraum, der sich nach dem Baujahr des Objektes richtet. Wurde die Immobilie vor 1925 fertiggestellt, sind über 40 Jahre lang jährlich 2,5% des Kaufpreises von der Steuer absetzungsfähig. Für Denkmalschutzobjekte mit Baujahr nach 1925 sind es hingegen jeweils 2% über einen Zeitraum von 50 Jahren. Daraus folgt: Nach Ablauf der Sonder-AfA kann auch der gesamte Kaufpreis der Immobilie von der Steuer abgesetzt werden – abzüglich des Grundstückswerts, da der Gesetzgeber davon ausgeht, dass sich ein Grundstück nicht "abnutzt". Ebenfalls wichtig zu wissen: Wer ein Mehrfamilienhaus oder Wohnungen unter Denkmalschutz kauft, die bereits vom Voreigentümer mit Sonder-AfA-Vergünstigungen saniert wurde, kann die laufende Frist nicht übernehmen, sondern lediglich die reguläre AfA für Bestandsobjekte.
Haben Sie Fragen zur Sonder-AfA für Denkmalschutzimmobilien oder zur Kapitalanlage in Hamburger Mehrfamilienhäuser allgemein? Engel & Völkers Commercial Hamburg berät Sie kostenfrei und unverbindlich: Machen Sie sich die Marktkenntnis und Erfahrung unserer Immobilien-Experten zunutze und vereinbaren Sie Ihren kostenfreien Ersttermin ganz unverbindlich unter der Telefonnummer +49-40-36 88 10-0. Alternativ füllen Sie gerne auch unser Online-Kontaktformular aus. Wir freuen uns auf Sie!