Ab dem 1. Januar 2024 werden wichtige Änderungen im Zusammenhang mit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und dem Erwerb von Grundbesitz wirksam. Diese Änderungen betreffen das GbR-Register, den Handlungsbedarf bei Immobilientransaktionen unter Beteiligung von GbRs sowie die steuerlichen Auswirkungen. Im Hintergrund dieses Wandels steht die Tatsache, dass Personen, die Grundbesitz erwerben, die Wahl zwischen zwei Eigentumsformen haben: der Bruchteilsgemeinschaft und der Gesellschaft bürgerlichen Rechts.
Die Rechtsprechung hat im Laufe der Zeit die Rechtsfähigkeit von GbRs anerkannt, jedoch wurde diese Anerkennung bisher nicht ausreichend im Gesetz verankert. Um diese Lücke zu schließen, tritt ab dem 1. Januar 2024 das Gesetz zur Modernisierung des Rechts der Personengesellschaften (MoPeG) in Kraft. Dieses Gesetz führt nicht nur die von der Rechtsprechung anerkannte Rechtsfähigkeit der GbR in das Gesetz ein, sondern führt auch ein dem Handelsregister vergleichbares Gesellschaftsregister ein. Dieses Gesellschaftsregister ermöglicht es, die Existenz einer GbR sowie ihre Vertretungs- und Haftungsverhältnisse sicher nachzuweisen. Infolgedessen müssen eingetragene GbRs im Rechtsverkehr als "eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts" oder "eGbR" auftreten. Diese Eintragung verleiht dem Gesellschaftsregister eine Art Gutglaubensschutz, was bedeutet, dass der Rechtsverkehr den Angaben im Gesellschaftsregister vertrauen kann.
Das Konzept der GbR sieht vor, dass eine GbR (auch als "Außen-GbR" bezeichnet) eine Personengesellschaft ist, die eine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt und somit als Eigentümerin von Grundbesitz auftreten kann. Die Gesellschafter einer GbR sind nicht unmittelbare Grundstückseigentümer, sondern sie halten Gesellschaftsanteile. Das Recht der GbR ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt und wurde durch das MoPeG angepasst und aktualisiert. Die Gründung einer GbR erfolgt durch einen Gesellschaftsvertrag, der in einigen Fällen notariell beurkundet werden muss. Änderungen in der Zusammensetzung der Gesellschafter einer eingetragenen GbR müssen durch eine notariell beglaubigte Gesellschaftsregisteranmeldung zur Eintragung im Gesellschaftsregister gemeldet werden.
Ab dem 1. Januar 2024 können GbRs in das neu eingeführte Gesellschaftsregister eingetragen werden. Dieses Register funktioniert ähnlich wie das Handelsregister und enthält Informationen über die GbR und ihre Gesellschafter. Im Gegensatz zur bisherigen Praxis wird im Grundbuch nur die GbR als Eigentümerin des Grundbesitzes eingetragen, wobei die Namen der Gesellschafter nicht mehr ersichtlich sind.
Das MoPeG hat auch Auswirkungen auf die grunderwerbsteuerliche Behandlung von GbRs. Aufgrund der Änderungen kann es dazu kommen, dass bestimmte Steuerbefreiungen für GbRs entfallen. Für steuerliche Fragen ist es ratsam, einen Steuerberater zu Rate zu ziehen.
Die eGbR wird als eingetragene Personengesellschaft im Sinne des Geldwäschegesetzes betrachtet und ist daher verpflichtet, ihre wirtschaftlich Berechtigten in das Transparenzregister einzutragen.
Es besteht Handlungsbedarf, insbesondere bei Immobilientransaktionen, bei denen ab dem 1. Januar 2024 eine GbR beteiligt ist. In solchen Fällen muss die GbR zunächst im Gesellschaftsregister eingetragen sein, damit die notwendigen Eintragungen im Grundbuch vorgenommen werden können. Auch bei grundbesitzhaltenden GbRs, die ihren Grundbesitz belasten oder anderweitig über Rechte am Grundbesitz verfügen möchten, ist die Eintragung im Gesellschaftsregister erforderlich.
Wir empfehlen allen Mandanten mit grundbesitzhaltenden GbRs, ihre jeweilige Situation im Lichte des MoPeG auf Handlungsbedarf zu untersuchen. Selbst ohne konkrete Veräußerungs- oder Belastungsabsichten kann die vorsorgliche Eintragung im Gesellschaftsregister und die Berichtigung des Grundbuchs sinnvoll sein, um im Bedarfsfall vorbereitet zu sein und Verzögerungen in der Abwicklung von Grundstückstransaktionen zu vermeiden. Wer mit seiner GbR absehbar verkaufen oder belasten möchte, sollte unbedingt tätig werden. Es ist wichtig zu beachten, dass Makler und Finanzierungsvermittler frühzeitig die Eigentumsverhältnisse durch Grundbucheinsicht klären sollten, insbesondere in Norddeutschland, wo der Erwerb von Grundbesitz als GbR weit verbreitet ist und nicht immer allen Beteiligten bewusst ist. In vielen Fällen wird daher zunächst die Eintragung im Gesellschaftsregister erforderlich sein.