Lutz Lögters ist Bereichsleiter für Immobilieninvestments bei Engel & Völkers Commercial in Hamburg. Im Interview berichtet er über das aktuelle Umfeld für Investments im Immobilienbereich, die Bedeutung unkomplizierter Entscheidungsprozesse sowie besonders vielversprechende Investments.
Wir sehen derzeit einen fortlaufenden Preisfindungsprozess zwischen Käufern und Verkäufern, der insbesondere durch die weiterhin hohe Kerninflation sowie die zu erwartende anziehende Zinskurve geprägt ist. Dies führt bei vielen Investoren zu Zurückhaltung, birgt aber auch Chancen, Assets zu Preisen zu erwerben, welche bis vor kurzem noch undenkbar gewesen sind. So machen bilanzielle Abwertungen, Refinanzierungen und Kapitalmittelabflüsse Abverkäufe punktuell notwendig – hier entstehen besonders für eigen kapitalstarke, schnell agierende Marktteilnehmer hochinteressante Investitionsmöglichkeiten.
Grundsätzlich hat sich die Transaktionsschlagzahl im Markt erheblich verringert. Strukturierte Prozesse werden aktuell selten angestrengt. Stattdessen überwiegen bilaterale Verhandlungen und sehr zielgerichtete und tendenziell weniger komplexe Vermarktungsprozesse. Das kommt besonders eigen kapitalstarken Käufergruppen entgegen, die unter anderem nicht auf Fremdkapital von Banken angewiesen sind.
Klassischerweise werden Bestandsimmobilien auf Objektebene mit einem erstrangigen Bankdarlehen finanziert. Doch Fremdkapital ist teuer geworden, so dass es sich als Werthebel für Eigenkapital nicht mehr eignet. Im Ergebnis steigt in vielen Fällen der Eigenkapitalanteil.
Auch die vertraglichen Risiken haben sich verschoben: So sieht man in manchen Fällen die Verschiebung eines Restrisikos in Richtung Verkäufer. Im Umkehrschluss könnte dieser bei späteren Gewinnen dann partizipieren.
Unter den deutschen Top-Standorten zählt Hamburg bei Investoren als eine der drei attraktivsten Städte für renditestarke Kapitalanlagen. Im Gewerbebereich dominieren dabei Büroobjekte im Hamburger Transaktionsmarkt.
Dieser wird getrieben durch eine stabile Wirtschaft, einen attraktiven Wirtschaftsstandort, eine hohe Lebensqualität, die vorteilhafte geographische Lage, den demographischen Druck, etc. Hier sehen wir chronisch niedrige Leerstandsquoten und weiter steigende Büromieten.
Hier sehe ich eine Reihe von Optionen: Dazu zählen unter anderem Büros in der Hamburger City, welche durch hohe Attraktivität und damit einhergehende starke Nachfrage weiterhin eine sichere Investition darstellen. Ergänzend dazu ergeben sich viele Opportunitäten beispielsweise in der City Süd – hier finden manage-to-core Investoren und Projektentwickler mit standortspezifischen Lösungsansätzen verschiedene Anlagemöglichkeiten.
Vielversprechend sind natürlich weiterhin Logistikflächen an verkehrstechnisch vorteilhaften Lagen sowie Fachmarktzentren mit guter Mieterstruktur und Laufzeiten.