Neben- und Renovierungskosten: Welche duerfen Sie auf die Mieter Ihrer Immobilie umlegen?

Die Vermietung von Wohnimmobilien in Niendorf, Schnelsen oder den umliegenden Stadtteilen des Hamburger Nordwestens stellt auch weiterhin eine lukrative Kapitalanlage dar: Attraktive Renditen, die hohe Wertstabilität von Wohnungen und Mehrfamilienhäusern sowie eine anhaltend hohe Nachfrage aufgrund der hiesigen Lagevorteile sprechen für sich. Doch der Betrieb solcher Objekte bleibt für Sie als Vermieter nicht vollends kostenfrei: Die Immobilie will instand gehalten und gepflegt werden, auch das Bewohnen durch die Mieter selbst verursacht gewisse Kosten. Glücklicherweise lassen sich einige dieser notwendigen Aufwendungen auf den Mieter übertragen, sodass die Wirtschaftlichkeit Ihres Investments profitiert. Ihr Immobilienmakler Engel & Völkers Niendorf Schnelsen erklärt in diesem Artikel, welche Kosten Sie auf Ihre Mieter umlegen dürfen und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen. 

Die Nebenkostenumlage für Mietobjekte: Auf die Vertragsdetails kommt es an 

Grundsätzlich sind die Mieter Ihrer Immobilie in Stellingen, Groß Borstel oder der nahen Umgebung nicht gesetzlich verpflichtet, die Nebenkosten zu tragen, die während des Mietverhältnisses entstehen. In der Realität hat sich diese Praxis jedoch bei einem Großteil der Vermietungen etabliert, weshalb allgemein auch von "Warm-" und "Kaltmiete" die Rede ist. Wichtig: Damit die Umlage der Nebenkosten auf Ihre Mieter rechtskräftig wird, muss diese zuvor im Mietvertrag klar definiert vereinbart worden sein. Leistet der Mieter daraufhin jeden Monat einen Pauschalbetrag zur Abgeltung der Nebenkosten, sind Sie als Vermieter alle 12 Monate verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und Ihren Mietern vorzulegen. Zu viel gezahlte Beiträge müssen erstattet werden, während zu wenig geleistete Zahlungen nachgefordert werden können. Die rechtliche Grundlage hierzu ist in §556 BGB begründet.

Konkret dürfen Sie die Kosten für folgende Rechnungspunkte auf Ihre Mieter umlegen: 

• Wasserversorgung, Warmwasser & Entwässerung
• Heizung und deren Wartung
• Straßenreinigung
• Abfallentsorgung
• Gebäudereinigung & Gartenpflege
• Aufzug & Hausflurbeleuchtung
• Der Betrieb von Waschräumen
• Schornsteinreinigung
• Hausmeisterkosten
  
• Gewisse Versicherungen

Entscheiden Sie sich für eine Vermietung mit Engel & Völkers Niendorf Schnelsen, berät Sie unser Immobilienmakler-Team gerne zu Ihren individuellen Möglichkeiten bei der Vertragsgestaltung, um Ihnen ein langfristig einträgliches Mietverhältnis zu ermöglichen.

Renovierung oder Modernisierung? Was über die Umlagefähigkeit der Kosten entscheidet 

Auch wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Mehrfamilienhaus im Hamburger Nordwesten gewissen Erneuerungsarbeiten unterziehen, entstehen Kosten, die sich unter Umständen zumindest teilweise auf den Mieter übertragen lassen. Im Detail wird hier unterschieden zwischen Maßnahmen, die zum reinen Erhalt der Immobiliensubstanz oder der Gebäudetechnik beitragen – also Renovierungen oder Sanierungen – und solchen Arbeiten, die den Wohnkomfort oder die Energieeffizienz des Objektes gezielt anheben. Nur die Kosten für solche Modernisierungen können Sie auf Ihren Mieter übertragen, während Sie Renovierungs- und Sanierungskosten in der Regel selbst tragen müssen. 

Beispiels für derartige Modernisierungsarbeiten können sein: 

• Energetische Modernisierungen, beispielsweise eine neue Fassadendämmung oder eine der Einbau einer moderne Heizanlage
• die Installation von Anlagen zur Senkung des Wasserverbrauchs
• nachträgliche Komforteinbauten wie etwa ein Aufzug, ein Balkon oder eine neue Badezimmerausstattung
• die Vergrößerung des Wohnraums durch An- oder Umbau

Wird der Wert der Immobilie also nicht nur erhalten, sondern in nicht unerheblichem Maße gesteigert, kann von einer Modernisierung des Hauses oder der Wohnung ausgegangen werden. Insgesamt dürfen Sie dann bis zu 11% der Modernisierungskosten pro Jahr auf den Mieter umlegen, abzüglich etwaiger öffentlicher Förderungszuschüsse. Dabei müssen sowohl die Bauarbeiten selbst als auch die Mieterhöhung mindestens drei Monate zuvor angekündigt werden, während die erste erhöhte Miete erst nach Beendigung der Bauarbeiten verlangt werden darf. Auch in der Mitteilung zum Beginn der Arbeiten muss bereits ein Hinweis auf die Absicht enthalten sein, die Miete zu erhöhen – auch wenn zu diesem Zeitpunkt nur ein Schätzwert der ungefähren Kosten vorliegt. Übrigens: Die genannten Ankündigungen bedürfen in jedem Fall der Schriftform und müssen persönlich zugestellt werden. Ein Aushang im Hausflur oder eine mündliche Mitteilung genügen nicht. 

Ganz gleich, ob es um die Optimierung Ihrer laufenden Mietverträge, die aussichtsreiche Neuvermietung oder den Kauf einer Immobilie zur anschließenden Vermietung geht: 

Engel & Völkers Niendorf Schnelsen steht Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite. Wir freuen uns über Ihren Anruf unter der Telefonnummer +49 40 559 75 40 – oder füllen Sie gerne auch unser Online-Kontaktformular aus, um zeitnah einen kostenfreien und unverbindlichen Beratungstermin mit uns zu vereinbaren!