Der Verkauf einer Immobilie in Niendorf, Schnelsen oder einem anderen der nordwestlichen Stadtteile Hamburgs stellt ein komplexes Vorhaben dar, bei dem die professionelle Unterstützung eines Immobilienmaklers wesentliche Vorteile eröffnet. Einer dieser Aspekte betrifft die Mängelhaftung. Denn: Auch als privater Verkäufer sind Sie grundsätzlich dazu verpflichtet, Ihr Haus oder Ihre Wohnung beim Verkauf im vertraglich vereinbarten Zustand zu übergeben. Weicht die Immobilie von diesem Zustand ab, handelt es sich per Definition um einen Mangel. Engel & Völkers Niendorf Schnelsen berät Sie ausführlich zum Thema und gibt in diesem Artikel Auskunft über die wichtigsten Hintergründe, die Sie zum Thema Mängel beim Immobilienverkauf kennen sollten.
Grundsätzlich wird beim Verkauf von Immobilien zwischen zwei Arten möglicher Mängel unterschieden: Wenn etwa Schäden an der Bausubstanz, an der Gebäudetechnik der mitverkauften Ausstattung etc. feststellbar sind, die nicht im Kaufvertrag festgehalten wurden, handelt es sich um einen sogenannten Sachmangel. Typische Beispiele sind etwa ein zurückliegender Wassereinbruch mit Schimmelfolge, defekte Stromleitungen oder eine unzureichende Heizungsleistung. Die Immobilie beziehungsweise einer ihrer Bestandteile ist in diesem Fall nicht für die gewöhnliche Verwendung geeignet. Das immaterielle Pendant zum Sachmangel bildet der sogenannte Rechtsmangel: Wenn anders als vertraglich vereinbart weitere Personen Rechte an der Immobilie innehaben – beispielsweise in Form eines Wohnrechts, eines Pfandrechts oder dergleichen, kann dies ebenfalls als Mangel begriffen werden. Unser Immobilienmakler-Team beantwortet gerne Ihre Fragen zu den verschiedenen Mängelarten. Sprechen Sie uns an!
Darüber hinaus wird eine Differenzierung bei der Erkennbarkeit von Mängeln vorgenommen: Ein offener Mangel kann von einem potenziellen Kaufinteressenten ohne größere Untersuchungen eingesehen werden. Versteckte Mängel hingegen sind bei der Besichtigung der Immobilie nicht unmittelbar erkennbar. Häufig treten diese erst bei späteren Arbeiten oder durch Folgeschäden zu Tage. Ob daraus Gewährleistungsansprüche hervorgehen, hängt von zahlreichen unterschiedlichen Faktoren ab, unter anderem davon, ob ein Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart wurde, wie lang der Kauf zurückliegt, ob die Mängel für das Alter der Immobilie typisch sind oder ob es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel handelt. In letzterem Fall wird davon ausgegangen, dass dem Verkäufer der Mangel zum Verkaufszeitpunkt bekannt war und dieser bewusst verschwiegen wurde, um seine Verkaufschancen zu verbessern. Daraus folgt, dass sich dieser nicht mehr auf den möglicherweise vertraglich festgelegten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen kann. Die häufig verwendete Klausel „gekauft wie gesehen“ ist daraufhin ungültig, da der Verkäufer einer Offenbarungspflicht unterliegt.
Für Käufer von Häusern oder Wohnungen bestehen verschiedene Möglichkeiten, die Sachmängelhaftung zu fordern, sofern ein Anspruch hierauf besteht: So kann etwa eine Nachbesserung verlangt, eine Wertminderung durchgesetzt oder ein Rücktritt vom Kaufvertrag vollzogen werden. Bei arglistiger Täuschung kann es sich zudem um Betrug und somit um eine Straftat handeln, die zur Anzeige gebracht werden kann. Außerdem können sich gegebenenfalls Schadensersatzansprüche ergeben, wenn aufgrund des Mangels beispielsweise Sach- oder Personenschäden resultiert sind.
Bei der Geltendmachung etwaiger Ansprüche müssen jedoch gewisse Verjährungsfristen eingehalten werden: Offene und versteckte Mängel können, falls nicht anders vertraglich vereinbart, innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren erfolgreich gerügt werden, wobei der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe entscheidend ist. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln beträgt die Verjährungsfrist drei Jahre, allerdings ist hierbei der Moment des Entdeckens ausschlaggebend. Bei Rechtsmängeln fällt diese Frist länger aus, hier können etwaige Ansprüche 30 Jahre lang geltend gemacht werden.
Damit Sie als Eigentümer sich beim Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses in Hamburg stets auf der sicheren Seite bewegen, empfehlen unsere Immobilienmakler, alle Ihnen bekannten Schäden und rechtlichen Verbindlichkeiten im Zuge von Besichtigungsterminen und Vertragsverhandlung offenzulegen. So stellen Sie sicher, dass Sie auch Jahre nach dem Verkauf nicht mehr zur Mängelhaftung herangezogen werden können, wenn Sie eine Ausschlussklausel hierzu im Vertrag festlegen. Möchten Sie auch das Restrisiko verborgener Mängel ausklammern, haben Sie außerdem die Option, gemeinsam mit dem Käufer einen Gutachter zu bestellen, der die Immobilie in Niendorf, Schnelsen oder der nahen Umgebung auf nicht offensichtliche Problemherde untersucht. Gerne empfiehlt Ihnen Ihr persönlicher Engel & Völkers Immobilienmakler einen fachkundigen Ansprechpartner. Möchten Sie sich weiterführend zum Verkauf Ihrer Immobilie im Hamburger Nordwesten informieren oder die erfolgreiche Vermarktung zeitnah in die Wege leiten, stehen wir Ihnen selbstverständlich für ein kostenfreies und unverbindliches Beratungsgespräch zur Verfügung. Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme unter der Telefonnummer +49 40 559 75 40 oder über unser Online-Formular!
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