Jeder Immobilienerwerb löst für den Käufer eine Grunderwerbsteuerzahlung aus, die je nach Bundesland bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen kann. Schon 14 Tage nach der notariellen Beurkundung liegt der Steuerbescheid häufig im Briefkasten. Doch in vielen Fällen wechseln Immobilien den Eigentümer nicht unmittelbar, sondern indirekt über den Erwerb von Gesellschaftsanteilen. Denn gerade größere Anlageimmobilien oder ganze Immobilienportfolios werden in aller Regel in eigens dafür gegründeten Gesellschaften (GmbH, AG) gehalten. Der Kaufgegenstand sind in solchen Fällen die Kapitalanteile dieser Objektgesellschaften und nicht die Immobilien selbst. Transaktionen dieser Art - auch als „Share Deal“ bezeichnet - sind bisher unter bestimmten Voraussetzungen von der Grunderwerbsteuer befreit.
Nun hat der Deutsche Bundestag am 21. April 2021 die steuerlichen Regelungen beim Immobilienkauf über Gesellschaftsanteile verschärft. Konkret wird die Steuer zukünftig auf 100 Prozent des Grundbesitzwertes fällig, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile an einer Immobiliengesellschaft den Eigentümer wechseln. Anders als in der Vergangenheit kommt es nicht darauf an, ob es sich um einen oder mehrere Investoren handelt. Der Gesetzgeber verspricht sich von dieser Regelung und weiteren Einschränkungen, dass ein deutlich höherer Anteil von Immobilientransaktionen grunderwerbsteuerpflichtig wird. Das neue Gesetz wird am 1. Juli 2021 in Kraft treten.
Die Ausnahmeregelung bei Share Deals von Immobilien hat eine lange Geschichte. Ursprünglich war sie eingeführt worden, um zu vermeiden, dass bei Unternehmenskäufen eine zusätzliche Steuerpflicht für das betriebliche Immobilieneigentum ausgelöst wird. Nachdem dann immer mehr reine Immobilientransaktionen über diesen Weg abgewickelt worden waren, wurde die Steuerbefreiung an die Bedingung geknüpft, dass nicht mehr als 95% einer Objektgesellschaft an einen bestimmten Investor verkauft werden - zumindest in den ersten fünf Jahren. Seit langem haben Kritiker allerdings darauf hingewiesen, dass diese Regelung nicht ausreicht, um die gewünschte einheitliche Besteuerung von Immobilienkäufen zu gewährleisten. Sie beklagen eine systematische Umgehung der Grunderwerbsteuer durch institutionelle Investoren, auf die die Politik mit der Gesetzesreform nun reagiert.