Das Wichtigste zum Thema Mietkaution

Der Einzug in die neue Mietwohnung ist in der Regel eine Zeit, die für den Mieter mit viel Anstrengung durch die Umzugsabwicklung und oft auch einem gewissen Maß an Unsicherheit ob der neuen Lebensumstände verbunden ist. Auch der Vermieter hofft, mit seinem neuen Bewohner eine gute Wahl getroffen zu haben. Um den Weg zu einem angenehmen Mietverhältnis für beide Parteien zu ebnen, ist es wichtig, die jeweiligen Rechte und Pflichten anzuerkennen und im Mietvertrag festzuhalten.

Zu einer der wichtigen Vereinbarungen im Vorfeld gehört die Einigung auf die Zahlung einer Mietkaution durch den zukünftigen Mieter. Wir erläutern Ihnen die wissenswerten Fakten rund um dieses relevante Thema.

Was genau ist die Mietkaution und welche Formen gibt es?

Die Mietkaution bezeichnet eine vom Mieter an den Vermieter mit Beginn des Mietzeitraumes zu leistende Zahlung in zu vereinbarender Höhe. Sie ist nicht etwa automatisch zu entrichten, sondern bedarf einer ausdrücklichen schriftlichen Erwähnung im Mietvertrag.

Mit dieser, auch Mietsicherheit genannten, Zahlung möchte der Vermieter sich für den Fall absichern, dass der Mieter seine Pflichten nicht vertragsgemäß erfüllt. Sie stellt demgemäß eine Form der Absicherung für alle Formen von Mietschäden dar. Die eventuelle Einbehaltung eines Teils oder der vollständigen Kaution bei Auszug unterliegt der Zweckbindung. Zu den rechtmäßigen Ansprüchen zählen neben Instandsetzungskosten für Schäden an der Mietsache auch nicht beglichene Betriebskosten sowie ausstehende Mietzahlungen.

Unser Tipp: Halten Sie den gewünschten Zustand der Wohnung bei Auszug genauestens im Mietvertrag fest, das gibt Sicherheit für beide Seiten.

Die übliche Kautionsform ist die Barkaution. Die Summe wird in der Regel an den Vermieter überwiesen oder seltener auch bar ausgehändigt. In letzterem Fall ist vom Empfänger unbedingt ein Beleg auszuhändigen, den der Mieter sorgfältig aufbewahren sollte. Denn falls es zu Uneinigkeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses kommt, wird er in die Beweispflicht kommen.

Auch die Form der Mietkautionsbürgschaft ist eine Option. Diese kann der Mieter bei Mietkautionskassen erhalten und dem Vermieter statt des Geldes eine Urkunde über die Bürgschaft aushändigen. Als Bürge fungieren hier in der Regel Finanzinstitute, deren Bonität gesichert ist.

Wie hoch darf die Mietkaution sein und wie ist sie zu zahlen?

Für die Höhe der Kaution gibt es eine klar und unmissverständlich im BGB festgeschriebene gesetzliche Regelung. Sie darf drei Monatsmieten nicht übersteigen. Gemeint ist die Summe der Grundmieten, Betriebs- und andere Nebenkosten sind für die Berechnung ausgenommen. Allerdings gilt dies nicht für den Sonderfall einer vereinbarten Pauschalmiete: Hier ist für die Berechnung der gesamte Mietpreis maßgebend.

Die Kaution wird nicht zwingend sofort in voller Höhe fällig. Eine Zahlung in drei Schritten ist rechtmäßig, wobei die erste Rate mit dem genauen Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Die beiden weiteren Zahlungen haben mit den zwei folgenden monatlichen Mietzinsüberweisungen zu erfolgen.

Der Vermieter seinerseits ist verpflichtet, die Kautionszahlung auf einem Sonderkonto anzulegen und zu verwalten, das insolvenzsicher und von seinem übrigen Vermögen getrennt ist.

Wie lange darf die Kaution nach Auszug des Mieters einbehalten werden?

Die Antwort auf diese Frage ist gesetzlich nicht genauso klar und unzweifelhaft geregelt wie die Kautionshöhe. Sicher ist, dass der Vermieter zur Abrechnung und Rückzahlung inklusive erwirtschafteter Zinsen verpflichtet ist; für diese wird ihm eine sogenannte „angemessene Bearbeitungsfrist“ zugebilligt. Diese beträgt in den meisten Fällen zwischen drei bis sechs Monaten, sehr oft ist die Zeitspanne abhängig von einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung.

Vergeht mehr Zeit, sollte der Mieter unbedingt an die Rückzahlung erinnern und diese auch schriftlich einfordern. Wird ihm von seinem Vermieter kein nachvollziehbarer Grund für das Verhalten genannt, hat er das Recht auf eine Klage. Im Sinne der Einvernehmlichkeit sollte der Vermieter seinem Mieter bei Unstimmigkeiten eine besondere Transparenz der Abrechnung anbieten, um eine Klärung zu erreichen.

Zu beachten ist der Umstand, dass der Rückzahlungsanspruch des Mieters endlich und von dessen Einforderung abhängig ist. Im Januar des Folgejahres des Anspruchsbeginns bricht eine dreijährige Verjährungsfrist an. Danach erlischt das Recht des Mieters auf den Auszahlungsanspruch. Die Fairness gebietet es vonseiten des Vermieters, diesen Fall nicht zur Anwendung kommen zu lassen.