Mängelhaftung beim Immobilienverkauf in Cuxhaven: Darauf sollten Sie achten

Cuxhaven ist mit seinen ruhigen Wohnlagen an der Nordsee nicht nur bei Touristen ein beliebtes Ausflugsziel. Auch die hohe Nachfrage von Immobiliensuchenden, die ihren Lebensmittelpunkt in einen der dörflichen und naturnahen Stadtteile verlegen wollen, begünstigt Eigentümer beim Verkauf ihrer Stadtwohnung oder ihres Strandhauses. Jedoch gibt es einiges zu beachten, bevor die eigene Immobilie erfolgreich vermarktet werden kann. In diesem Artikel Ihres Immobilienmaklers Engel & Völkers Cuxhaven erfahren Sie, was es mit der Mängelhaftung beim Immobilienverkauf auf sich hat, und wie Sie juristische Fehltritte vermeiden können, damit sich Ihr Vorhaben mit unserer Unterstützung glatt und mühelos gestaltet.

Was sind Mängel, und welche Arten von Mängeln gibt es beim Immobilienverkauf?

Im Paragraphen 433 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) heißt es unter den vertragstypischen Pflichten beim Kaufvertrag: “Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.” Was aber bedeuten “Sach- und Rechtsmängel”, und welche Implikationen hat dies für Ihren Immobilienverkauf in Cuxhaven?

Juristen bezeichnen eine Abweichung der vereinbarten Beschaffenheit einer Immobilie bei Übergabe als Sachmangel. Dies ist auch der Fall, wenn die Wohnung oder das Haus für den ihnen zugedachten Zweck nicht tauglich sind, wenn beispielsweise das Dach undicht, die Heizungsanlage defekt oder der Keller von Pilzbefall durchzogen ist. Daher empfiehlt es sich laut unseren Engel & Völkers Immobilienmaklern auch für den Verkauf Ihrer Immobilie in Cuxhaven, alle etwaigen Sachmängel in jedem Fall offenzulegen. Neben “offenen Mängeln” wie zerbrochenen Fensterscheiben, die dem Immobilienkäufer bei der ersten Besichtigung sofort auffallen, wird außerdem zwischen “versteckten” und “arglistig verschwiegenen Mängeln” unterschieden. Versteckte Mängel sind nicht auf Anhieb für den Käufer ersichtlich und können teilweise erst Monate nach dem Verkauf entdeckt werden. Dazu zählen zum Beispiel Isolierungsschäden am Dach des Hauses oder verrostete Rohre, die letztendlich für einen Wasserschaden sorgen. Hat der Verkäufer Kenntnis von diesen Mängeln, ist er verpflichtet, den Käufer darüber zu informieren. Tut er dies nicht, sondern versucht, den Kaufinteressenten bewusst zu täuschen, liegt ein arglistig verschwiegener Mangel vor. Das wäre der Fall, wenn der Verkäufer Schimmelspuren mit Farbe überdeckt und auf Nachfrage vorsätzlich falsche Angaben macht.

Beim Verkauf Ihrer Immobilie in Cuxhaven sollten Sie zudem prüfen, ob diese Rechtsmängel aufweist. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn ein Dritter ohne Wissen des Käufers Rechte am Grundstück, am Haus oder an der Wohnung besitzt. Dies können sowohl Personen als auch Unternehmen und Banken sein, und die Art des Rechtsmangels kann von bestehenden Miet- und Pachtverhältnissen bis hin zu im Grundbuch eingetragenen Wege- oder Leitungsrechten reichen. Der Käufer kann also nicht nach Belieben über die erworbene Immobilie verfügen und wurde vom Verkäufer nicht über diese Sachlage informiert. 

Gewährleistungsausschluss beim Immobilienverkauf - wer haftet wann?

Natürlich trifft es nicht immer zu, dass Verkäufer ausnahmslos von allen Mängeln an ihrer Immobilie wissen - vor allem dann nicht, wenn es sich um eine Bestandsimmobilie handelt, die längere Zeit bewohnt war. Daher ist es klug, die zum Verkauf stehende Immobilie in Cuxhaven von einem erfahrenen Immobilienmakler hinsichtlich ihres Wertes einschätzen zu lassen, da Eigentümer so auch über etwaige ihnen unbekannte Mängel in Kenntnis gesetzt werden. 

Zudem können Eigentümer im Vertrag Formulierungen wie “gekauft, wie besichtigt” oder “Gewährleistung für Mängel ausgeschlossen” nutzen, womit sie sich von der Haftung für nach dem Vertragsabschluss auftretende Sachmängel freimachen. Dieser sogenannte Gewährleistungsausschluss schützt Verkäufer beispielsweise vor Forderungen des Käufers nach Behebung von Mängeln an der Immobilie, die beiden zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht bekannt waren. 

Handelt es sich jedoch um arglistig verschwiegene Mängel, kann sich der Verkäufer nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen, sondern muss nachträglich die Mängel ausbessern. Die Beweislast liegt in diesem Fall beim Käufer. Laut Paragraph 438 des BGB verjähren die Mängelansprüche des Käufers zudem nach fünf Jahren, sodass der Verkäufer nicht befürchten muss, nach Ablauf der Frist für neue Schäden haftbar gemacht zu werden.

Wie Sie bei Ihrem Immobilienverkauf in Cuxhaven Mängelhaftung vermeiden können

Um eventuellen Gewährleistungsansprüchen des Käufers vorzubeugen und somit von einem glatten Vertragsabschluss zu profitieren, können Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie in Cuxhaven auf Nummer Sicher gehen und den Käufer frühzeitig über alle Ihnen bekannten Mängel informieren. 

Am unkompliziertesten gestaltet sich dieses Vorhaben mit einem begleitenden Gesprächsprotokoll, das vom Kaufinteressenten unterzeichnet wird. Darin sollten Sie auch klarstellen, dass Ihnen weitere versteckte Mängel nicht bekannt sind; somit weiß Ihr Vertragspartner, dass er das Risiko für im Nachhinein auftretende Sachmängel selbst trägt.

Unsere Engel & Völkers Immobilienmakler in Cuxhaven empfehlen außerdem, die Klausel für den Gewährleistungsausschluss mit einem Anwalt oder Immobilienfachmann zu besprechen, bevor sie in den Kaufvertrag aufgenommen wird. So stellen Sie sicher, dass er juristisch einwandfrei und auf Ihre Situation zugeschnitten ist. 

Auch die Beauftragung eines Sachverständigen, der in einem Gutachten die Bausubstanz und etwaige Mängel an der Immobilie, die nicht auf den ersten Blick ersichtlich sind, festhält, kann Ihnen als Verkäufer zu einem sicheren Vertragsabschluss verhelfen; das professionelle Gutachten informiert den Kaufinteressenten über alle Mängel, sodass dieser nicht nachträglich Reparaturforderungen geltend machen kann. 

Eine weitere Möglichkeit ist, notwendige Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten vor dem Verkauf Ihrer Immobilie in Cuxhaven selbst durchzuführen. Dies schützt Sie nicht nur vor Ansprüchen auf Mängelhaftung, sondern steigert auch den Wert Ihrer Immobilie. Sind also noch Heizungsreparaturen, das Ölen abgenutzter Böden oder die Ausbesserung alter Rohre vonnöten, beauftragen Sie vorab einen entsprechenden Fachmann, der sich darum kümmert und sorgen Sie am besten dafür, dass Ihr Haus oder Ihre Wohnung in einem gepflegten, sauberen Zustand ist.

Sie haben Interesse an weiteren informativen Artikeln zum Immobilienverkauf in Cuxhaven? Dann schauen Sie gerne in unserem Online-Blog vorbei, in dem wir verschiedenste Beiträge rund um das Thema Immobilien bieten.

Wie Sie sehen, gibt es einige juristische Unwägbarkeiten, die beim Verkauf Ihrer Immobilie wichtig werden können. Umso empfehlenswerter ist es, auf die Unterstützung erfahrener Experten zu setzen. Unsere Immobilienmakler von Engel & Völkers verfügen Dank ihrer jahrelangen Tätigkeit im Immobiliengeschäft sowie zahlreichen erfolgreich vermittelten Immobilien in Cuxhaven über ideale Voraussetzungen, um Sie beim Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses zu beraten. Unser kompetentes Team freut sich, Ihre weiteren Fragen in einem kostenlosen Beratungsgespräch zu beantworten. Nutzen Sie dafür unser Online-Kontaktformular oder rufen Sie uns unter der Telefonnummer +49 4721 5512670 an. Ihr Engel & Völkers Immobilienmakler Cuxhaven!